הסכם שכירות שפג תוקפו – פרק לחובבי נדל"ן קיבוצי
מתן זכות שכירות או הרשאה לשימוש בקרקע, מחייב התייחסות קפדנית ושוטפת. "המשכיר" או "נותן ההרשאה" צריך להיות בעל הזכויות בקרקע המושכרת, והוא לרוב מי שיקבל את דמי השכירות. נחוץ לקבוע את תנאי השכירות, תקופת השכירות או ההרשאה וכן, גם לחתום על ההסכם. לעיתים, תקופת ההסכם מגיעה לידי סיום, והשוכר מוסיף להחזיק בקרקע, בין אם ממשיך לשלם עבורה ובין אם לאו, ובהעדר הסכמה מפורשת לגבי הארכת ההסכם מעבר לתקופה המקורית, קצרה הדרך לסכסוך משפטי ולבית המשפט.
קיבוץ החותרים התקשר בהסכם עם חברה בע"מ (היא – הנתבעת), והעניק לה רשות שימוש במחסן. הרשות ניתנה בהסכם שנערך בכתב, אך נחתם רק בידי הקיבוץ. תקופת השימוש נקבעה למשך שנה אחת עם אופציה להארכה לשנה נוספת. בתום שנת האופציה (לאחר שהסתיימו שתי שנות שימוש), לא הושגה בין הצדדים הסכמה בדבר הארכת ההסכם, אולם החברה לא פינתה את המחסן ולאחר מספר חודשים אף הפסיקה לשלם לקיבוץ דמי שימוש.
באמצעות עו"ד גבריאל דיסני הגיש הקיבוץ לבית משפט השלום בחיפה "תביעה לפינוי מושכר". הנתבעת, באמצעות עו"ד אלעזר עמר, טענה שאין לה "יריבות משפטית" עם הקיבוץ, מאחר ודמי השכירות שולמו לגוף אחר (מפעל של הקיבוץ) ולא לקיבוץ עצמו. במילים אחרות, לטענתה הקיבוץ אינו "התובע הנכון" ומי שיכול לדרוש את פינויה הוא הגוף לו היא שילמה את דמי השכירות. עוד טענה הנתבעת, שהקיבוץ העלה באופן חד צדדי את דמי השכירות בתקופה שלאחר שנת האופציה. היא שילמה לקיבוץ את הסכומים "שאינם במחלוקת" (כלומר בשיעורם המקורי), הגם שעשתה זאת רק לאחר הגשת התביעה.
בבית המשפט נשאל מנהל הנתבעת אם "הסכם ההרשאה" עליו חתום הקיבוץ בלבד, מחייב את הנתבעת. הוא ענה: "אם לא חתמתי, אז אין לי הסכם", והוסיף: "כרגע אין הסכם שכירות עם הקיבוץ". כשנשאל: "ובינתיים, אתה נמצא בנכס ולא משלם דמי שכירות?", הוא השיב: "אמת".
דעתו של השופט אורי גולדקורן לא היתה נוחה מהתנהלות זו בה מחזיקה הנתבעת במחסן כמעט שנתיים ללא הסכם. הוא אמר שהחברה-הנתבעת לא הציגה כל הסכם תקף אחר, היא ממשיכה להחזיק במחסן, ואישרה כי שילמה דמי שימוש לקיבוץ אף לאחר תום תקופת האופציה.
הסכם שכירות שפג תוקפו
במצב שכזה, קבע השופט, הנתבעת אינה יכולה לטעון שהקיבוץ אינו "היריב המשפטי" שלה. "הקיבוץ הוא בעל זכויות קנייניות במקרקעין עליהם מצוי המחסן", אמר השופט. בהעדר הסכם תקף בין הנתבעת לבין הקיבוץ, וכל עוד היא מחזיקה במחסן – יש לראותה כמסיגת גבול. הקיבוץ לא היה מחויב לחדש את ההסכם עם הנתבעת ואינו כבול לגובה דמי השימוש שנקבעו בהסכם המקורי. "הסכמתה" של הנתבעת להמשיך ולשלם את דמי השימוש בשיעורם לפי ההסכם המקורי – אינה מקנה לה זכות כלשהי. אין הבדל, הדגים השופט, בין התנהגותה של הנתבעת לבין התנהגות שוכר דירה, שבתום תקופת השכירות החוזית מסרב לפנות את המושכר, מסרב להעלאת דמי השכירות ומדי חודש ממשיך לשלם את דמי השכירות שנקבעו בהסכם שתוקפו פקע.
הן השוכר, הסביר השופט, לפי הדוגמא שהציג, והן הנתבעת מחזיקים בנכס בו אין להם זכות חוזית. משפקעה תקופת ההרשאה, ומשלא נכרת הסכם חדש, היה על הנתבעת לפנות את המחסן לפני חודשים רבים.
סוף דבר, פסק השופט שעל הנתבעת לפנות את המחסן בתוך כחודש ימים, וכן לשלם לקיבוץ הוצאות משפט ועוד שכר טרחת עורך-דין בסך 22,000 ש"ח.
