מתנגדים לדירות ששויכו לכם? השמיעו קולכם

תכנון לקוי של מגרשים לשיוך יצר מחלוקת אך זכותו של הקיבוץ למתוח קו סופי ואחרון להחלטות. למרות זאת, מחובתו לפעול לרווחת החברים הוותיקים

קבוצת חברים ותיקים בקיבוץ שריד (הם – התובעים), מתגוררים במבנה קומתיים שבו שמונה דירות (כל אחת בשטח של 76 מ"ר). לכל משפחה הוקצתה לשיוך הדירה בה היא מחזיקה, והחלק היחסי (182 מ"ר) במגרש המשותף (ששטחו 1,455 מ"ר) שעליו המבנה.
לפי עקרונות השיוך וחלוקת המגרשים בשריד, חבר זכאי לשיוך הדירה בה הוא מתגורר ושטח המגרש למגורים יתוכנן כך שהפער בין המגרש הקטן ביותר לזה הגדול ביותר, לא יעלה על 20 אחוזים משטח המגרש. לגבי דירות במבני הקומתיים נקבע כי "יתאפשר איחוד אופקי או אנכי" של הדירות ובהיעדר הסכמה בין השכנים המתגוררים זה מעל זה מי מהם יקבל את השיוך בשתי הדירות ומי ישייך במקום אחר – תוענק עדיפות למשפחה הוותיקה מבין השתיים.
חרגה מעקרון פערי הגודל
התובעים, שסומנו להם דירות לשיוך בשטח קטן ביחס לחברים אחרים (ישנם בקיבוץ גם מגרשים בגודל של כדי 400 מ"ר), דרשו מהקיבוץ לאפשר להם לבצע "איחוד דירות אנכי" כך שהמבנה יכלול ארבע יחידות דיור (במקום שמונה), והם יגיעו להסכמות כך שלכל משפחה מ"הנשארים" במבנה יאוחדו שתיים מהדירות, ו"היוצאים" יבחרו במגרש אחר לשיוך במקום דירתם הנוכחית. משנדחתה בקשתם, הם עתרו, באמצעות עורכי הדין אילן בלושטיין וליאור חליווה (סלע – בלושטיין), לפני הבורר עו"ד הראל טיקטין (שמונה בידי רשמת האגודות השיתופיות), לחייב את הקיבוץ לפעול כבקשתם.
הקיבוץ, באמצעות פרקליטיו יואב שמשי וספיר יעקב-חזן (שלמה כהן ושות'), אמר שהתובעים לא הודיעו "בזמן אמת" על רצונם לבצע איחוד אנכי. הקיבוץ סיפר שבהזדמנויות רבות הוצע לתובעים לבצע שיוך אנכי או אופקי או לסמן מגרשים אחרים, אך הם לא נענו להצעות לאורך השנים, ועם התקדמות הליך השיוך ולפי החלטות הקיבוץ, לא ניתן היה עוד להיענות לבקשתם.
בתחילת הליך השיוך הודיע הקיבוץ על "סימון המגרשים לחברים" וביקש מחברים שלא היו מרוצים מהמגרש שסומן עבורם להודיע על כך עד מועד שנקבע, שאחרת יראו אותם כמי שבחרו במגרש שסומן להם. התובעים לא מסרו הודעה שאינם רוצים לשייך את הדירה שסומנה להם.
נכס נחות
הבורר מצא שתוכניות החלוקה של המגרשים וסימון הדירות שערך אדריכל הקיבוץ, לא תאמו את עקרונות התכנון של השיוך שאושרו באסיפת החברים. חלוקת המגרש לשמונה יחידות מגורים שסומנו לתובעים, חרגה מהעיקרון בדבר פערי הגודל בין המגרשים ועמדה בניגוד לעקרונות התכנון.
אין צורך להיות משפטן או אדריכל, המשיך הבורר, כדי להתרשם שחלוקת המגרש לשמונה דירות, מקנה לכל אחת מהמשפחות המתגוררות שם נכס נחות ביחס לדירת מגורים צמודת קרקע על מגרש של 350 מ"ר או ביחס לדירות מאוחדות אנכית במבנים בשכונה אחרת. זהו תכנון שפגע בשוויון ובקניין התובעים והפלה אותם לרעה ביחס למרבית
החברים בקיבוץ.
אין אפשרות לשוויון מלא בהליך השיוך, אמר הבורר. קיימת שונות בין הדירות (בגודל המגרש, בשנת הבניה, באיכות הבניה, ובמיקום הדירה). אין מקום לדרוש מהקיבוץ שימצא מנגנון שיפתור את פערי השוויון הנוצרים בהליכי השיוך, אך הקיבוץ אמור לפעול להקטנה וצמצום של
פערים אלה.
הקטנת חוסר השוויון והעוול
הבורר קיבל את טענת הקיבוץ כי לתובעים היו הזדמנויות לבקש לבצע במבנה שלהם איחוד אנכי, אך הם לא יזמו זאת. לו עשו זאת, יכול שהקיבוץ היה מאפשר זאת. אך כעת, אמר הבורר, אין הוא יכול לכפות על הקיבוץ לבצע איחוד אנכי כבקשת החברים, וזאת מהטעם הכפול: האחד, התובעים השתהו למעלה משש שנים לדרוש איחוד אנכי והקיבוץ הניח שאין להם כוונה כזו ופעל להשלים את חלוקת המגרשים כולם. "זכותו של הקיבוץ למתוח קו סופי ואחרון, שלאחריו לא יידרש עוד לבצע תיקונים בתכנון המגרשים". השני, ההחלטה בדבר מתכונת איחוד הדירות נקטה לשון "יתאפשר". ההחלטה יצרה אפשרות, הסביר הבורר, להגדלת מגרשי המגורים ויצירת שוויון ביניהם או לפחות הקטנת הפערים ביניהם, באמצעות איחוד של שתי דירות. אך ההחלטה לא נוקטת לשון ציווי או
לשון אופרטיבית.
הבורר פסק ש"ההחלטה לעשות סוף לשינויים ולקדם תוכנית חלוקה סופית, שגם מעניקה לגיטימציה חוקית לתכנון של שמונה דירות במגרש, היא החלטה סבירה של אסיפת החברים שאין הוא מוסמך להתערב בה. עם זאת, הוא "חיפש דרך אחרת" ומצא אותה ב"חובת הנאמנות" של ממלאי התפקידים לקדם את רווחת החברים ולהימנע מהפלייה.
הבורר הסביר ש"החטא הקדמון", התכנון הלקוי של המגרשים, יצר את המחלוקת, שאחרת לא היה נוצר מצב שדווקא חברים ותיקים מקבלים מגרשים קטנים במיוחד.
על הנהלת הקיבוץ לפעול לטובת חברי הקיבוץ כולם, לרבות לטובתם של חברים שטעו או שגרמו לטרחה למערכת הניהולית או שעשו בחירות שגויות בעבר.
״חובת הנאמנות וההשתדלות של מנהלי הקיבוץ צריכה לבוא לידי ביטוי גם כלפי חברים שלא קיבלו הצעות שהיה ראוי להם לקבל. למרות שגיאותיהם – הם עדיין חברי קיבוץ, ותיקים ונאמנים, הראויים ליחס הטוב ביותר שניתן להעניק להם במסגרת החוק והכללים. חובת הנאמנות של מנהל בקיבוץ היא רק לחברים הקיימים. אין לו חובת נאמנות כלפי מי שצפוי להתקבל לחברות במועד לא ידוע בעתיד. חובה על מנהל למצות כל דרך להקטנת חוסר השוויון והקטנת העוול שנגרם לתובעים", הוסיף הבורר.
זכותם של נקלטים חדשים עדיפה על זכותו של חבר ותיק?
הבורר מצא כי נותרו מספר מגרשים פנויים שיועדו לנקלטים. במה עדיפה זכותם של נקלטים חדשים על פני זכותו של חבר ותיק, תהה הבורר? אם סבור הקיבוץ שיחידות הדיור שסומנו לתובעים הם סבירות, "מדוע שלא יעניק אותם לנקלטים החדשים?".
סוף דבר, הבורר דחה את התביעה לביצוע שיוך אנכי, אך חייב את הקיבוץ לאפשר לשלוש משפחות מהתובעים לשייך מגרשים אחרים "אם וככל שנותרו מגרשים". על פסיקה זו, הגישו חלק מהתובעים השגה (ערעור) לרשמת
האגודות השיתופיות.