מועצת מנהל מקרקעי ישראל מציעה לחברי הקיבוצים מסלול עסקת שיוך ללא תשלום אך הדבר לא מיושם
בגיליון ערב יום העצמאות של העיתון דה מרקר הופיעה כתבה על השיוך בקיבוצים שהמסר שלה "רק מי שיש לו כסף יישאר בקיבוץ". נראה כי מי שטרח/ה והכין את הכתבה לא נחשף לכל הפרטים על אודות השיוך. יצירת בהלה אף פעם לא מזיקה לרייטינג. לא נותר אם כן, אלא להעמיד דברים על דיוקם.
מוצעים היום שני מתווי שיוך: שיוך קנייני ישיר וחלופת האגודה. במתווה הקנייני הישיר מוצע לאלו שהיו חברים ב"יום הקובע" (שנת 2007, על פי מנהל מקרקעי ישראל), ושזכו לכינוי "ותיקים", שני מסלולים למימוש עסקת השיוך. האחד זכה לכינוי "עסקה על פי שומה למועד השיוך" והשני זכה לכינוי "עסקה ללא שומה". מועצת מקרקעי ישראל, שהיא גוף פוליטי בעיקרו ובראשה עומד שר השיכון, עשתה הבחנה בין שני מסלולים אלו. כנראה ידעה מה שעשתה.
השלב המקדים למימוש מתווה השיוך זהה בשני המסלולים ואין טעם שאייגע את הקוראים בפרטיו. מה שחשוב לעניינינו שהקיבוץ נדרש להעביר לרמ"י דמי חכירה בשיעור של 3.75 אחוז מערך הקרקע של יחידות הדיור. לאחר מכן מופנים חברי הקיבוץ לבצע את העסקה הישירה מול רמ"י באחד משני המסלולים העומדים בפניהם.
במסלול שכינויו "עסקה על פי שומה למועד השיוך" נכתב: "ותיק רשאי לבצע עסקה על פי שומה ליום אישור העסקה. במקרה זה, העסקה תחויב בדמי חכירה מהוונים בשיעור של 29.25 אחוז משווי המגרש …". כמו כן נקבע כי ניתן לדחות את התשלום בשיעור 29.25 אחוז למועד מאוחר שאינו מוגבל בזמן, אך על הוותיק או יורשיו להשלים את מלוא הסכום לעת מכירת הנכס לגורם חיצוני. משמעות הדבר כי רמ"י מוותרת על תשלום מידי. אולם בפועל רשויות המס דורשות תשלום מע"מ על הסכום שלא שולם. (נשמע אבסורד? אבל זה חוקי).
אבל רצוני להפנות את תשומת הלב דווקא למסלול האחר, זה המכונה "עסקה ללא שומה". אצטט את הסעיף המגדיר את המסלול הזה ואזמין את הקוראים להשוותו עם המסלול "עסקה על פי שומה" שפורט לעיל. "ותיקים זכאים לשיוך יחידת דיור… באמצעות חתימת הסכם חכירה ישיר עם הרשות, ללא תשלום נוסף מעבר לדמי החכירה אשר שולמו על ידי הקבוץ." (ההדגשה שלי).
במילים אחרות, מדובר בעסקת שיוך ללא תשלום של חברי הקיבוץ. כן, בדיוק כפי שזה כתוב שחור על גבי לבן. כדי שנהיה בטוחים שקראנו נכון ומדובר בעסקה ללא תשלום, לא מצוינת כאן האפשרות של דחיית תשלום (כי הרי זו עסקה ללא תשלום…). החברים או יורשיהם לדורותיהם יצטרכו לשלם לרמ"י עד 33 אחוז רק בעת מכירה או העברת הנכס לגורם חיצוני על פי השומה שתהיה במועד העברת הנכס.
שיוך למען החברים החיים בקיבוץ ויורשיהם
מה קורה בפועל? מסלול ה"עסקה ללא שומה" בעצם לא מופעל והיתרון הגלום במסלול הזה, שמועצת מקרקעי ישראל העניקה בכוונת מכוון לחברי הקיבוצים, פשוט לא מיושם. אין צורך להיות עורך דין, אבל כל מי שמקפיד על קריאה מדוקדקת של טקסטים ועל ניתוחם המשווה, מבין כי מועצת מקרקעי ישראל, שהציעה שני מסלולי ביצוע עסקת שיוך קנייני ישיר ואת האחד הגדירה כ"עסקה ללא שומה" (דהיינו ללא תשלום) התכוונה לכך. על כן, לא מובן מדוע אפשרות זו לא מיושמת הלכה למעשה והחברים נדרשים בכל מקרה לשלם מע"מ.
יש לשים לב כי "העסקה ללא שומה" מבוססת על ההנחה כי שיוך הבית הוא בראש ובראשונה למען החברים החיים בקיבוץ ויורשיהם ולא למטרה נדלני"ת כזו או אחרת. משוחרר מתשלום כלשהו רק מי שחי כחבר בקיבוץ ואינו הופך אותו לעסק נדלנ"י. כידוע, מטרתו המקורית של הליך השיוך בקיבוצים הייתה לתת ביטחון לחברי הקיבוץ בעתידם בקיבוץ, ולא על מנת להפוך את הבתים לנכס נדלנ"י שיפתח את הקבוץ לכל המציע מחיר גבוה עבור הנכס. כוונת הדברים היא כי בראש ובראשונה הקבוץ יאוכלס על ידי חבריו ובניו (ובנותיו, כמובן). מי שחושש מהפיכת חצר הקיבוץ לתחנת רכבת נדלנ"ית הנה מסלול שיוך שממש לא מעודד את זה.
וישנו עוד אבסורד נוסף שלא ניתן להתעלם ממנו. מתווה השיוך הקנייני הישיר קובע כי "ותיק שגילו במועד ההצטרפות להסדר 55 שנים ומעלה רשאי לדחות את ביצוע העסקה למועד נדחה שיבחר." משמעות הדבר שיחידת המגורים תשמר לזכותו של אותו ותיק ויורשיו, גם אם לא השלימו את העסקה ולא ביצעו תשלום.
בפועל מה קורה? אמנם לא מתבצעת עסקה, אבל נדרשים לשלם מע"מ על עסקה שלא מתבצעת… כוונת מועצת מקרקעי ישראל לשחרר את הוותיק מחובת התשלום פשוט לא מתממשת.
אני ער לעובדה כי אנחנו מהווים "סדין אדום" למובילי דעת קהל בקרב חלקים נכבדים בחברה הישראלית. לכל מאבק ציבורי יש מחיר וכדאיותו צריכה להישקל. אבל כאן ממש לא נדרש מאבק ציבורי ואין כאן כל דרישה להטבות מעבר למה שכבר נקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל, שבראשה עמדו ועומדים אלו שאינם ידידי התנועה הקיבוצית דווקא. הדרישה היא ליישם את מה שהם החליטו, את "העסקה ללא שומה" ומה שמשתמע ממנה. הם לא העניקו לנו מתנות חינם ואף לא מעבר למקובל. שימו לב כי במסגרת חוק הדיור הציבורי, למשל, המדינה מעניקה זכויות שיוך לדיירים ויורשיהם בתשלום מופחת, גם עבור הבית הבנוי עצמו, כולל הזכות למכור ולממש את הנכס. אולם אצלנו, הבנייה כולה נעשתה, נעשית ותיעשה על ידי הקיבוצים או על ידי חברי הקיבוץ עצמם והמדינה אינה נדרשת להעניק לנו דיור חינם או מוזל. גם איננו דורשים לבטל או להקטין את תשלום השומה הנדרשת בהתאם למה שנקבע ומתחייב במקרה וחברי הקבוץ ירצו למכור את הנכס.
על כן זה אינטרס עליון של העוסקים בנושאי השיוך לפעול בכל דרך חוקית שהיא ליישום מסלול ה"עסקה ללא שומה" ולהעניק לחברי הקיבוץ את זכויות השיוך על הבית ללא תשלום כלשהו, כל עוד הם או יורשיהם יתמידו בחברותם בקיבוץ. בהקשר זה יש לדרוש גם את שדרוג מעמדם של בני קיבוץ שלא הגיעו לגיל 18 ב"יום הקובע", המבקשים להמשיך כחברים בקיבוץ שבו גדלו ולהעניק להם מעמד של "בנים ממשיכים" (להבדיל מ"חברים חדשים" שהוריהם אינם חברי קיבוץ) ולממש עבורם את ההליך של "עסקה ללא שומה". אל חשש, בני קיבוץ הבוחרים במסלול זה יהיו מי שמעוניינים להיות בנים ממשיכים ולא מי שרוצים לבצע עסקת נדל"ן (אלא אם ישלימו את מלוא הסכום של 91 אחוז משומת המגרש ואז ממילא מאבדים את ההטבה). ובאשר לחלופת האגודה, אם מועצת מקרקעי ישראל החליטה לפתוח את המתווה ולהכניס בו שינויים, מותר ורצוי לדרוש במקביל שינויים בתנאי התשלום של חברי הקיבוץ וליישם גם עבורם מסלול "עסקה ללא שומה". מדוע לקפח את אלו שבחרו בחלופת האגודה לעומת חבריהם שבחרו במתווה שיוך קנייני ישיר?
מתווה קנייני ישיר
תנופת מהלכי השיוך הקנייני הישיר שאנו עדים לה לאחרונה לא הביאה בעקבותיה לתנופה מקבילה בשיוך בנוסח "חלופת האגודה". צוות שהוקם על ידי מועצת מקרקעי ישראל, שזכה לכינוי "ועדת שמרון", המליץ על ביטול סיטוני של מרבית ההטבות שהיוו את מהות "חלופת האגודה", עד לכדי אובדן יתרון מתווה זה, בעיני מי שרואה בו יתרון. אף שכותב שורות אלו מצדד דווקא בשיוך הקנייני הישיר, לא ניתן שלא להעריך את הנהגת התנועה המקיימת מהלכים ואף מאבקים גלויים או סמויים באמצעי התקשורת ובמישור הפוליטי כדי להחזיר את מתווה חלופת האגודה למעמדו המקורי, או במילים אחרות, לדחות את המלצות ועדת שמרון. אלא שהתגייסות זו של הנהגת התנועה, מוצדקת ככל שתהייה, מזניחה את הצורך לגונן גם על המתווה הקנייני הישיר, שכאמור בשנה-שנתיים אחרונות צובר תאוצה ומספר קיבוצים כבר מימשו אותו הלכה למעשה.
יש לשים לב כי במסגרת יישום "עסקה ללא שומה" רשות מקרקעי ישראל אינה דורשת כל תשלום מעבר ל 3.75% ועל כן אין להאשימם ברצון לגרוף כספים לקופת רמ"י. דווקא על רקע זה לא מובן מדוע רמ"י אינה מכבדת את מסלול "עסקה ללא שומה" ודורשת בעצה אחת עם רשויות המס לשלם את המע"מ.
הכותב הוא ד"ר לחינוך ושיטות מחקר
