היכן תתברר מחלוקת הנוגעת לשיוך דירות בקיבוץ גניגר, בהליך בוררות או בבית המשפט?
*תמונה ראשית: גניגר. שינוי שביצעה רשות מקרקעי ישראל ב"מסלולי ההחלטות" הנוגעים לשיוך עורר מחלוקת בין החברים הוותיקים לבין הקיבוץ. צילום: מרדכי קלוש
50 חברים ותיקים בגניגר הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת הנוגעת להליך שיוך הדירות בקיבוץ. התביעה עוסקת ביישום החלטת אסיפת החברים לגבי "מנגנון האיזון" עליו הוחלט, הנובע ממעבר "ממסלול החלטה 751" ל"מסלול החלטה 1456". אלה שני "מסלולים" שונים של שיוך דירות (לפי מספרי ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל), שכל אחת מהם קובעת מתווה שונה לגבי תשלומי דמי היוון לרמ"י בגין השיוך, ביחס לחברים ותיקים וחברים צעירים. חברי גניגר החליטו בתחילת הדרך על שיוך לפי "מסלול החלטה 751" ובהמשך קיבל החלטה "לעבור" ל"מסלול החלטה 1456". שינוי המסלול בוצע לצד קביעת "מנגנון תשלומי איזון" מצד החברים הצעירים לטובת החברים הוותיקים, שכן אלה האחרונים נדרשו, ב"מסלול 751", לשלם דמי היוון בשיעור קטן יותר מאשר במסלול השני.
ישפיע על ציבור רחב?
לנוכח שינוי נוסף שרשות מקרקעי ישראל ביצעה בהמשך ב"מסלולי ההחלטות" התעוררה מחלוקת בין החברים הוותיקים לבין הקיבוץ לגבי דמי האיזון שיקבלו החברים הוותיקים, ובאמצעות
עו"ד זיו לאטי הם הגישו את תביעתם לבית המשפט בה עתרו לסעדים שונים.
בתגובה, פנה גניגר, באמצעות
עו"ד טלי קולודני (ליפא מאיר ושות'), וביקש מבית המשפט לעכב את ההליכים כנגדו בבית המשפט, ולהעביר את המחלוקת לדיון ולהכרעה בבוררות.
הקיבוץ אמר שלפי החלטות אסיפת החברים ו"הסכם שיוך דירות מגורים" בין הקיבוץ לחברים, קיים מנגנון בוררות חובה לפיו סכסוכים הנוגעים לשיוך הדירות ידונו "בפורום להסדרת חילוקי דעות" ואם המחלוקת לא יושבה, היא תידון בהליך של בוררות. משכך, טען הקיבוץ שהסכסוך שבין הקיבוץ לחברים הוותיקים צריך להתברר בבוררות ולא בבית המשפט.
החברים הוותיקים השיבו ואמרו כי אלה סוגיות משפטיות שפתרונן יכול להשפיע על ציבור רחב של חברי קיבוץ, ולכן "קיים טעם ציבורי כי התובענה תתנהל בבית המשפט", ולא בהליך בוררות. הם הוסיפו ואמרו שבוררות היא הליך יקר שיכביד עליהם, וכי הקיבוץ רק מבקש לעכב את בירור המחלוקת לגופה.
השופט דני צרפתי אמר שתקנון גניגר והחלטות האסיפה אכן קובעים שעל סכסוך הנוגע לשיוך דירות בגינגר להתברר בהליך בוררות. הקיבוץ "אף הציע לסייע לחברים הוותיקים במימון הליך הבוררות, דבר המלמד שהקיבוץ היה מוכן לעשות את כל הדרוש לקיום הבוררות", ולא לעכב את בירור המחלוקת, בניגוד לטענת
החברים-התובעים.
כאשר אדם מגיש תביעה לבית משפט לגבי סכסוך מסוים שיש לגביו הסכמה למסור אותו לבוררות, על בית המשפט לעכב את ההליכים בבית המשפט ולהעביר את הסכסוך לבוררות, בסייגים הקבועים בחוק.
השופט דחה את טענת התובעים שזהו "סכסוך חוקתי בעל משמעות ציבורית וחברתית רחבה" שמצדיקה את המשך הדיון בבית המשפט ולא בבוררות (עניינים בעלי אופי "חוקתי", יש להסביר, שהם ככלל בעלי חשיבות עקרונית וציבורית רחבה, אינם ניתנים לדיון והכרעה בבוררות, אלא בבית המשפט).
מדובר במחלוקת פנימית, פרטנית, כספית, לגבי אופן היישום של החלטות בעניין שיוך דירות בקיבוץ והסדר האיזון שנקבע בהחלטות הקיבוץ, תאר השופט וקבע שהסכסוך אינו מעורר שאלות בעלות אופי חוקתי כללי, או ציבורי ורוחבי.
השופט פסק כי יש לעכב את ההליכים בבית המשפט ולקיים את בירור המחלוקת בהליך בוררות. הוא הוסיף וציין שנכון היה שגם חברי הקיבוץ הצעירים יצורפו להליך הבוררות, שכן להכרעות במסגרת הבוררות, יכול ותהיינה השלכות ישירות על אותם חברים. עוד חייב השופט את
החברים-התובעים בהוצאות המשפטיות של הקיבוץ בסך 5,000 שקלים.
מושכר עד אין קץ
איך מפנים שוכר ממרכול בקיבוץ כשאין הסכם שכירות בכתב?
קיבוץ רגבים ביקש להחליף את השוכרים של מבנה המרכול בקיבוץ, שהפעילו את המרכול מאז שנת 2017, ולהביא במקומם שוכר חדש ("רשת הקיבוץ אגודה שיתופית") שינהל ויפעיל את המרכול. הקיבוץ הודיע לשוכרים הקיימים שעליהם לפנות את המבנה בתוך ארבעה חודשים. השוכרים סרבו ואמרו ש"אין עילה לפנותם מהמרכול, בין השאר, כי לא חטאו בהפרה של החוזה שחל על יחסי השכירות״.
בין הקיבוץ לשוכרים היו הסכמי שכירות בכתב, כשתקופת האחרון בהם הסתיימה בסוף 2018. לאחר מכן, לא נחתם כל הסכם בכתב, והצדדים המשיכו להתנהג לפי הוראות ההסכם שתקופתו הסתיימה, וזאת בהסכמה הדדית ביניהם, מבלי שנערך הסכם נוסף בכתב.
עסק משפחתי
באמצעות עו"ד משה עוזיאל תבע הקיבוץ, בבית משפט השלום בחדרה, את פינוי השוכרים, וטען שהוא רשאי לפנותם "בכל עת ומכל סיבה". השוכרים-הנתבעים, באמצעות עו"ד ליאור חזן, טענו כי הם שילמו לקיבוץ דמי שכירות ותשלומים שוטפים ולא הפרו כל הסכם עם הקיבוץ, ולכן הם זכאים להמשיך ולהפעיל את המרכול שהוא "עסק משפחתי שניצב ביסוד פרנסת משפחתם״.
השופטת קרן אניספלד אמרה ש"אין בכך שהנתבעים קיימו לאורך השנים את תנאיו הכספיים של חוזה השכירות, בין שהיה בכתב ובין ה'הסכם הלא-כתוב', כדי לסייע להם. התשלומים שמשלם שוכר אינם מקנים לו יש מאין זכות להחזיק במושכר עד אין קץ, ללא הגבלה, אינם הופכים את הנתבעים בעלים דה-פקטו של המרכול ולא מקנים להם חסינות מפני פינוי". כאשר קיים חוזה שכירות בכתב לתקופה קצובה ובסיומה מוארכת השכירות מכללא (באופן משתמע), בלי לעגן זאת בחוזה בכתב, חלה חזקה כי על יחסי הצדדים מוסיף לחול החוזה המקורי, אלא אם מוכח אחרת, הסבירה השופטת.
בהסכם החתום, שתקופתו הסתיימה, אך שהמשיך לחול על יחסי הצדדים, אמרה השופטת, הוקנתה לקיבוץ "זכות להביא את ההסכם לסיום מוקדם מכל סיבה שהיא, בהודעה מוקדמת של 120 ימים". דרך אחרת להתבונן על יחסי השכירות שבין צדדים שנמשכו לאחר שהסתיימה תקופת החוזה שבכתב היא שמדובר ביחסי שכירות שלא נקבע מועד נקוב לסיומם. גם במקרה שכזה, אין לנתבעים זכות להחזיק במושכר ללא הגבלה. אם תקופת השכירות לא נקצבה מראש, או שהצדדים המשיכו לקיימה גם לאחר שהתקופה הקבועה לה הסתיימה, כלל הוא שכל צד רשאי לסיים את השכירות באמצעות הודעה לצד השני, תוך זמן סביר לאחר שניתנה תסתיים תקופת השכירות.
סוף דבר, השופטת פסקה שעל השוכרים לפנות את המושכר בתוך 30 ימים, וחייבה אותם לשלם לקיבוץ 15,000 שקל הוצאות משפט.
