מִן האוֹן להוֹן

מקיבוץ במשבר ל…כפר נופש לעשירים? בית המשפט המחוזי לא התערב במכרזים שפירסמה רמ"י ולא פסל את שיווק הקרקעות
מכרזים פומביים שפרסמה רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לשיווק קרקעות בקיבוץ האון, "נתקפו" בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת על ידי המועצה האזורית עמק הירדן וקיבוץ האון שעתרו לבית המשפט לביטול המכרזים. קודם שנסקור את החלטת השופט נחזור שנים אחורה.
קיבוץ בחובות של 65 מיליון ש"ח
בתחילת המאה הנוכחית נקלע הקיבוץ, הנמצא "על שפת ים כינרת", למשבר כלכלי קשה. חובותיו של הקיבוץ, שמנה כ-60 חברים, היו באותה עת כדי 65 מיליון שקלים.
בשנת 2001 מונה לקיבוץ ועד ממונה, שפעל בשיתוף עם גורמי ממשל ואחרים, לחלץ את הקיבוץ מהמשבר. בהמלצת ועדה בין משרדית גובש הסדר פרעון שאושר בקיבוץ בהחלטת אסיפת החברים דאז (40 תומכים ו-8 מתנגדים), ואומץ בהחלטת ממשלה. ההסדר ביקש להגשים מספר יעדים מרכזיים: פרעון החוב, הפיכת הקיבוץ ליישוב קהילתי שיכלול כ-300 יחידות דיור, הבטחת עתידם של 60 חברי הקיבוץ בדרך של רישום מגרשי המגורים על שמם ללא תמורה ושיפוץ דירות החברים בעלות כוללת של כ-3 מיליון שקלים.
השופט ערפאת טאהא מבית המשפט המחוזי בנצרת, שדן בעתירות, תאר כי להסדר פרעון החוב של הקיבוץ, נקבעו בזמנו, שני מקורות עיקריים: האחד, מימוש נכסי הקיבוץ (ובכלל זה תחנת דלק, כפר נופש וקרקע חקלאית). השני, הפיצוי שיקבל הקיבוץ מאת רמ"י כנגד השבת 300 דונם משטחי המחנה לרמ"י. אשר למקרקעי הקיבוץ נקבע כי רמ"י תשווק מהקרקעות שיושבו לו כ-300 מגרשים לבניה עצמית, וישאיר בידי חברי הקיבוץ 37 מגרשים על בתיהם.
ב-2012 נחתם הסכם בין רמ"י ובין קיבוץ האון. ב"הסכם האון" זה נקבע, בין השאר, שהמגרשים המיועדים ליחידות הדיור יושבו לרמ"י כשהם פנויים, וישווקו על ידי רמ"י.
בתמורה לכך, תשלם רמ"י לקיבוץ האון 14 מיליון שקלים ומע"מ. סכום זה, כך נקבע, יופקד בנאמנות בידי "המטה לביצוע הסדר הקיבוצים" וישמש לכיסוי ההתחייבויות כלפי החברים. עוד נקבע כי "הרחבת היישוב ושיווק המגרשים יעשו בהתאם להסדרים וההסכמות שיהיו בין המנהל למועצה האזורית עמק הירדן".
במהלך 2021 החליטה מועצת מקרקעי ישראל על שיווק המגרשים במכרז פומבי למרבה במחיר. באוגוסט 2024 תוקנה ההחלטה ונקבע שחלק מהמגרשים ישווקו לחיילי מילואים חסרי דיור, לנכי צה"ל וכוחות הביטחון, והיתרה לכלל הציבור, לפי המרבה במחיר. עוד הותנה במכרז כי תהיה מגבלת העברת זכויות למשך שבע שנים וכן חובת מגורים במקום (מגבלת השכרה) למשך חמש שנים.
יהפוך לכפר נופש לעשירי ישראל?
בבית המשפט טענו העותרים, המועצה האזורית וקיבוץ האון, באמצעות עורכי הדין, אבנר צור ואילן גורודיסקי (בלטר גוט אלוני ושות'), כי שיווק המגרשים למרבה במחיר נעשה בניגוד לעמדתם של המועצה האזורית והקיבוץ ועומד בסתירה להוראות ההסכם האמור (משנת 2012) הקובע כי שיווק הקרקעות יהיה בתיאום עם המועצה ובהסכמתה. המועצה והקיבוץ טענו כי "לשיווק המגרשים במכרזים פומביים למרבה במחיר השלכות הרות גורל על עתיד האזור שמשמעותן הפיכת היישוב לכפר נופש לעשירי ישראל או ליישוב רפאים ולא ליישוב קהילתי אמיתי שיש בו חיי קהילה". "לא יהיה אופק למחוסרי הדיור, שאינם בני עשירים, להתמודד במכרזים" אמרו העותרים, ו"קיבוץ האון יהפוך למקום לעשירים בלבד״.
מנגד ביקשה רמ"י מבית המשפט לדחות את העתירה כנגדה מחמת שיהוי (זו טענה משפטית, האומרת שמי שמבקש לתקוף החלטה מנהלית אינו יכול להשתהות, ועליו להגיש עתירה מיד כשכל העובדות ידועות לו). לטענתה, באמצעות עורכי הדין, חנין סמעון מויס ורנין ח'ורי (פרקליטות מחוז צפון), החלטת הרשות לשווק את המגרשים במכרז פומבי פורסמה לראשונה בשנת 2021. הגם שהמועצה והקיבוץ ידעו על כך מאז, שנים לפני פרסום המכרזים, הם לא נקטו עד כה כל הליך כדי לבטל את ההחלטה ועשו זאת רק כעת לעת פירסום המכרז. לנוכח שיהוי זה, אמרה רמ"י, יש לדחות את העתירות על הסף. עוד טענה רמ"י "כי מדובר במקרקעין בעלי מאפיינים ייחודיים, על שפת הכנרת, ובהתחשב בכך ובנסיבות, יש לשווקם בדרך של מכרז פומבי, תוך מתן עדיפות לקבוצות בהן מבקשת המדינה לתמוך בימים אלה (נכי צה"ל וחיילי מילואים)״.
לא נקפו אצבע במשך שנים
השופט השתכנע מעמדת רמ"י כי יש לדחות את העתירה "על הסף" מחמת השיהוי. השופט הסביר שהחלטת רמ"י הקובעת כי המגרשים ישווקו במכרז פומבי למרבה במחיר התקבלה ביום 12.5.2021 (שלוש שנים ויותר קודם להגשת העתירה), "אך העותרים לא נקפו אצבע במשך שנים, ולא תקפו את תנאי המכרז, ועשו כן רק לאחר שהמכרזים נפתחו להגשה״.
השופט דחה את הטענה כי השיווק עומד בסתירה ל"הסכם האון", כפי שטענו העותרים. הוא אמר "שאין בהסכם האון כל הוראה הקובעת כיצד ישווקו המגרשים. ההחלטה לשווק את המגרשים במכרז פומבי אינה מהווה הפרה של ההסכם". הוא הוסיף שלנוכח "החששות שהעלו המועצה וקיבוץ האון להפיכת היישוב ליישוב לעשירים בלבד" נקבעו מנגנונים מְאַזְּנִים, כדוגמת הצורך בקבלת אישורה של ועדת קבלה, חובת מגורים למשך חמש שנים (מגבלת השכרה) ומגבלת העברת זכויות למשך שבע שנים.
סוף דבר, השופט לא מצא "עילה המצדיקה התערבות בית המשפט בשיקול דעתה של רמ"י בהחלטה לשווק את המגרשים במכרזים פומביים למרבה במחיר או כי במכרזים עצמם נפלו פגמים מהותיים המצדיקים פסילתם". "המניע העומד בבסיס העתירה", הוסיף השופט, "הוא רצונם של העותרים לכפות על רמ"י לשווק את המגרשים לתושבי המועצה האזורית עמק הירדן ולילדי חברי הקיבוץ המבקשים לחזור ולהתגורר בקיבוץ ולא דאגה אמיתית לציבור". "לו רמ"י הייתה מקבלת את בקשת העותרים והייתה מחליטה לשווק את כלל המגרשים לתושבי המועצה בלבד, ייתכן שבית המשפט היה רואה כי דבק בהחלטה כזו חוסר סבירות קיצוני המחייב את ביטולה". השופט דחה את העתירה וחייב את העותרים לשלם לרמ"י הוצאות שכ"ט עו"ד בסך 7,500 שקלים. העותרים, כך נמסר, החליטו להגיש ערעור על החלטת בית המשפט, "לנוכח השפעות הרוחב שיש לפסק הדין", בשים לב ל"צורך להקים יישוב קהילתי חדש ומשגשג בשטחי המועצה האזורית עמק הירדן, בד בבד עם שמירה על זכויות חברי הקיבוץ הוותיקים המתגוררים במקום". "קשה להישאר אדישים", הם אומרים, לכך ששיקולים ערכיים כדוגמת שיקולי התיישבות, במיוחד בימים אלה, לא קיבלו את המשקל המתאים מצד רמ"י ובית המשפט, ולכן הם "רואים חובה להביא עניין זה בפני ערכאת הערעור״.

91 מגרשים בשוק החופשי 

לאחר החלטת בית המשפט פירסמה ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל את תוצאות המכרז הפומבי במסגרתו שווקו 91 מגרשים לשוק החופשי 

המחיר הנמוך ביותר ש"נסגר" היה 1,605,000 שקלים, למגרש בשטח 392 מ"ר (כאשר הערכת השווי לגביו, קודם למכרז, הייתה 1,470,000 שקלים). המחיר הגבוה ביותר – 4,530,000 מיליון שקל למגרש בשטח 341 מ"ר (כאשר הערכת השומה לגביו הייתה 2,002,000 שקלים).  

כן התפרסמו תוצאות מכרז נוסף בו שווקו 80 מגרשים עבור חיילי מילואים מחוסרי דיור. לפי תוצאות המכרז, המחיר היקר ביותר היה 2,777,777 מיליון שקל, למגרש בשטח 386 מ"ר (השומה המוקדמת העריכה את המגרש בסך 2,034,000 מיליון שקלים. המחיר הנמוך ביותר – 933,229 שקלים, למגרש בשטח 271 מ"ר (השומה העריכה את שוויו בסך 1,280,000 שקלים).