ביוני 2023 התקבלה החלטה במועצה הארצית לתכנון ובניה להוציא לפועל שינוי דרמטי לתוכנית מתאר הארצית "תמ"א 35" המכונה "תיקון 5". תיקון 5 ישנה לחלוטין את פני המושבים והקיבוצים; בתוך כשנתיים התיקון יקבל תוקף ובעקבותיו בתוך כעשר שנים לרוב המושבים והקיבוצים יוקנו זכויות בניה בתוכניות מתאר חדשות שיחיבו ציפוף והגדלה של מספר בתי המגורים למינימום של שלושה בתים לכל דונם, כלומר, 8 בתי מגורים בחלקת המגורים של הנחלה. בחלק גדול מהמושבים יתאפשר לבנות מספר יחידות גדול בהרבה.
ברכה או קללה?
לכאורה יש לברך על האפשרות להקנות לבעל נחלות לבנות יותר יחידות מגורים בנחלתם לבני משפחתם. יחד עם זאת, כוחות השוק יביאו למכירת "סיטונאית" של מגרשים שיפוצלו מנחלות או מכירת הנחלות בשלמותן לקבלנים בעלי ממון שיממשו את כל הפוטנציאל התכנוני. כך, בהדרגה, ישתנה האופי הכפרי לא רק במראה אלא גם בהתנהלות הקהילתית והחברתית המאפיינת את המושבים והקיבוצים. "בסופו של יום" הישובים הכפריים לא יהיו שונים בצורתם ובהתנהלותם החברתית מכל פרבר עירוני ממוצע והשליטה של האגודות השיתופיות על ניהול הישובים תדעך ותעלם לטובת חיזוקם של הוועדים המקומיים.
תיקון מס' 5 יקבע שלושה סוגים של ישובים: ב"ישובים קטנים" תתאפשר הגדלת מספר התושבים ל-1,800, ב"ישובים בינוניים" יגדל מספר התושבים ל-3,500, וה-"ישובים הגדולים" יגדלו עד 5,000 תושבים. על פי גישות התכנון, הגדלת האוכלוסייה תתאפשר בתוך חלקת המגורים ועל חשבון שטחים ציבוריים. יתכן ויתאפשר לפצל ולהגדיל בתים בהרחבת הישוב לשתי יחידות מגורים.
להזדרז ולהוון את חלקת המגורים
יוזכר כי לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל כל בעל נחלה יכול להוון את "חלקת המגורים" שלו בתשלום "דמי רכישה" בשיעור של 33% משווי החלקה. מי שמוכר נחלתו חיב לשלם תשלום זה.
שמאי רמ"י קובע את שווי חלקת המגורים לצורך חישוב "דמי הרכישה" לפי זכויות הבניה הקיימות בתוכנית המתאר הקיימת ובמושבים שטרם הסדירו תוכנית להוספת "יחידה שלישית" השמאי מוסיף את השווי הפוטנציאלי של יחידת המגורים השלישית. התשלום מקנה לבעל הנחלה זכויות הקרובות ובעלות והוא לא ישלם כל תשלום נוסף לרמ"י גם אם יתווספו יחידות מגורים נוספות על פי "תיקון 5"; על כן, מי שישלם היום את "דמי הרכישה" או ירכוש נחלה, יזכה בנכס ששוויו בעת התשלום נמוך לאין שיעור משוויו לאחר ש"תיקון 5" יקבל תוקף.
יחד עם זאת קיים חשש שרמ"י תשנה בעתיד את הוראותיה לשמאים מטעמה ותדרוש מהם לקבוע את השווי לצורך חישוב "דמי הרכישה" על פי הפוטנציאל העתידי של תיקון 5. לפיכך, מי שלא יהוון את נחלתו בתקופה הקרובה עלול להפסיד את חלון ההזדמנויות הקיים היום.
נכון הדבר כי תשלום "דמי הרכישה" יקר מאוד כבר היום, אולם, בכל מקרה, העלות הכוללת של "דמי הרכישה" והיטל ההשבחה נמוכה משמעותית משווי המגרשים שניתן יהיה לפצל, כך שמבחינה כלכלית קיימת כדאיות לבני המשפחה לגייס ביחד את הממון הנדרש.
חישוב מסלול מחדש של צוואות והסכמים משפחתיים
תיקון 5 יאפשר חלוקה מאוזנת של הנחלה בין הילדים, ובמושבים מסוימים גם בין הנכדים. על אף שהשינויים התכנוניים יארכו עוד שנים רבות ניתן לומר כבר היום בוודאות שלנחלות לא רק שיתווסף "הבית השלישי" כפי שנקבע בתיקון 1ב' לתמ"א 35, אלא יתווספו יחידות מגורים נוספות מכח תיקון 5. הצפי מצדיק חשיבה מחודשת של חלוקת הנכס המשפחתי ושינויים בצוואות.
לאחר התיקון ניתן יהיה לחלק את הנחלה למספר רב של מגרשי מגורים ולרשמם בנפרד על שם מספר יורשים. הורים המתלבטים היום בניסיון לייצר שוויון בין ילדיהם, יכולים כבר כעת לנסח מחדש את צוואתם מתוך ידיעה שמספר יחידות המגורים בנחלה יעלה בהרבה על מה שמותר היום.
מאבק ראשי הערים נגד תיקון 5
כנגד תיקון 5 התארגן "פורום 15 הערים". בנייר עמדה מגובה בחוות דעת של מומחים טענו ראשי הערים הגדולות כי תיקון 5 יפגע בהם בשל "בריחה" של אוכלוסיות "חזקות" מהעיר אל הכפר, וכן בשל הגדלת העומס על שטחי הציבור העירוניים והגדלת בעיות התחבורה נוכח הצורך להגיע למקומות התעסוקה מהמושבים והקיבוצים אל מרכז הערים.
בדיון הארוך שהתקיים בנושא במועצה הארצית לתכנון ובניה הביעו רוב נציגי המושבים את הסכמתם כי התיקון חשוב ורצוי, הואיל והוא נותן מענה לגידול טבעי באוכלוסייה של הישובים הכפריים. יחד עם זאת הביעו כל נציגי המועצות האזוריות את חששם המוצדק שההגדלה המסיבית במספר יחידות המגורים תשנה לחלוטין את פני המושבים הן במישור התכנוני והן במשור החברתי.
אנו בדעה שאין זה נכון "להקפיץ" את מספר היחידות "במהלך אחד" למינימום של 8 יחידות לנחלה, לא כל שכן למספר גדול יותר כפי ש"תיקון 5" מבקש לייצר. שכן, יש חשיבות לשמירה על האופי הכפרי וקיים חשש שעלות התשלום להיוון חלקת המגורים בתשלום "דמי רכישה" יגיע לערכים של עשרות מיליוני ₪.
