לאחרונה רוב עסקאות מכר נחלות ומשקי עזר המבוצעות במשרדנו הינן "עסקאות נטו". מדובר בעסקה בה מוכר הנחלה
או משק העזר מגדיר את הסכום שהוא מעוניין שיוותר בידו וכל תשלומי החובה החלים עליו על פי דין משולמים על ידי הקונה. עסקה שכזו מבטיחה "שקט" כלכלי ונפשי למוכר.
עסקאות נטו, בעיקר במכר נחלות, קיימות שנים רבות והן הקנו לאורך שנים חסכון בתשלומי חובה למוכר ולקונה כאחד. היכולת להקטין הן את תשלום "מס השבח" של המוכר ואת תשלום "דמי ההסכמה" לרמ"י נבע מן העובדה שחוזה המכר לא נקב "בשווי השוק" של סכום העסקה.
מאחר והחוזה יצר עמימות לגבי שווי הברוטו של הנחלה, נותר מרווח רחב למו"מ בין עורכי הדין של הצדדים לבין רמ"י ופקיד מיסוי המקרקעין באופן שאפשר חיסכון משמעותי בתשלומים אלה. מאז אפריל 2018 , מחייבת רמ"י את המוכר להוון את "חלקת המגורים" (2.5 דונם) בעת המכר. תשלום זה מכונה "דמי רכישה".
"דמי הרכישה" לא נקבעים ביחס לשווי העסקה הספציפית שלגביה נערך החישוב, אלא על פי ממוצע של עסקאות מכר של
נחלות רבות באותו מושב ובמושבים סמוכים, לרבות עסקאות מכר של מגרשים ובתים בהרח בות. על כן, החיסכון בעסקאות
נטו בכל הקשור לתשלום "דמי רכישה" הצטמצם.
חרף זאת הפופולריות של עסקאות אלה גדלה הואיל ובשנתיים האחרונות אנו נמצאים ב"שוק של קונים". מוכרי הנחלות נהנים מעליית מחירים ומביקוש גואה, המאפשר לדרוש מחיר מינימום מובטח "בעסקת נטו" והקונים נאלצים להיכנע לתכתיבי המוכרים.
נראה כי עליית הביקוש נובעת מההפנמה של "השוק החופשי" לעובדה שנחלה הנרכשת היום הינה למעשה נכס משודרג
בהיותו מנותק ממגבלות רשות מקרקעי ישראל נוכח היוון חלקת המגורים בתשלום "דמי הרכישה" המשולמים בד בבד לביצוע עסקת המכר.
נראה כי הביקוש לנחלות עלה גם בשל מגפת הקורונה ש"סגרה" משפחות עם ילדים בדירות, מצב
שהקצין את ההבדל העצום בין איכות החיים בדירה בבית משותף לבין איכות החיים בנחלה המקנה "מרחב מחייה"
עצום. לכל זאת יש להוסיף את העלייה ברמה הסוציו-אקונומית במושבים, באיכות החינוך במועצות האזוריות והוספת יחידת מגורים נוספת לכל נחלה בעתיד הנראה לעין.
לגמור עסקת נטו בלי להיקלע למצוקה אך יש להיזהר! עסקת נטו היא עסקה עם סיכוני כישלון הואיל והקונה לא בהכרח יודע מה סכומים המצטברים שיהא עליו לשלם לרשויות השונות בנוסף לסכום הנטו הניתן למוכר.
חוסר הידיעה, והיעדר ניסיון לעורכי דין במכר נחלות עלול להביא את הקונה למצוקה תזרימית שתמנע את השלמת העסקה ותביא להפרת החוזה. אנו ממליצים לנהוג בשקיפות מרבית ולהציג הערכות נכונות לגבי סכומי הברוטו שיהא על הקונה לממן ואת לוח הזמנים הנדרש של תשלומי החובה לכל הרשויות.
כמו כן, יש להקפיד שסכומי מס השבח ומס הרכישה על דמי הרכישה יופקדו בסמוך לחתימת העסקה על ידי הקונה בחשבון נאמנות שבשליטת בא כוח המוכר. אי תשלום מיסים אלה במועד יביא להטלת "קנסות" כבדים ועיקולים על חשבונות הבנק של המוכר. ויודגש, העובדה שבחוזה מוטל תשלום המיסים על הקונה, אינה פוטרת את המוכר כלפי הרשויות.
אנו ממליצים להיעזר בשמאי מקרקעין על מנת שימציא נתונים בסיסיים הנדרשים לחישוב המס השבח ולאמוד את כלל
התשלומים בשקיפות. על אף שבעסקת נטו מימון המיסים חל על הקונה, על המוכר ובא כוחו לוודא שיש לקונה את ההון
הדרוש וכן לקבוע לוח זמנים לתשלומם, שלא ישאירו את המוכר כבעל הזכויות בנחלה לאורך שנים בהן אין שליטה על הנעשה בנחלתו.
עורך דין גד שטיילמן, בעל משרד העוסק בדיני אגודות שיתופיות
