עין כרמל, השוכן למרגלות הכרמל ולא רחוק מהים, במה שנחשב לאזור נדל"ני מבוקש, השלים תהליך ארוך לשיוך דירות בתמיכה ציבורית רחבה
*תמונה ראשית: ראובן קלינהוף באירוע סיום חגיגי לתהליך השיוך. צילום: אורי נתן ושירי שפירא
קיבוץ עין כרמל, השוכן בין הכרמל לים, במה שנחשב אזור נדל"ני מבוקש, השלים לאחרונה תהליך ארוך שנים לשיוך דירות בחלופת האגודה.
לפני 22 שנים הפך עין כרמל לקיבוץ מתחדש, והוחלט על שיוך הדירות. אז גם נקבע "היום הקובע", המפריד את זכויות החברים הוותיקים לאחרים. עם קבלת ההחלטות באסיפה ובקלפי החל תהליך שיוך הדירות.
אופי קיבוצי וקליטת בנים
עם בחירת צוות השיוך החל מהלך חברתי ממושך יחד עם ציבור החברים לדון בנושאים בהם יעסוק תקנון השיוך: ההחלטה הראשונה הייתה לקבל לקיבוץ גם את הבנים שהיו בסוף לימודיהם, בנים בשנת שירות ובצבא (שנקראו "קבוצת ה-34"); החלטה נוספת הייתה ל"איזון בלוקים", המאזן שווי הבתים לטובת הקלה על גובה התשלום לצעירים; כמו כן התקבלו החלטות הנוגעות לזכאויות, התייחסות לשכנים, דרכים וכבישים ציבוריים, תנאי מכירת דירה, חובות הדייר ונושאים רבים נוספים.
לאחר דיונים, בחרו חברי הקיבוץ, אי אז בשנות ה-2000, בחלופה 751 של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חלופה קניינית בה נעשית רכישת הבית ישירות מרמ"י. עם אישור ועדת הפרוגרמות, נקבעו זכאויות ל-182 בתי אב. במקביל הוכנה תב"ע חדשה לקיבוץ שכללה 400 מגרשים.
ב-2010 אישר הקיבוץ ברוב גדול את תקנון השיוך.
עם הופעת חלופת האגודה, חודשו הדיונים בציבור ובצוות השיוך על מעבר לחלופה זו, כשהסיבות הראשיות היו הרצון לשמר את האופי הקיבוצי ומתן אפשרות נוחה יותר בעתיד לקליטת בנים.
מיד אחר כך נקלטה קבוצה של 60 משפחות, בהן כעשר משפחות של בני משק. משפחות אלו בנו את ביתן ונקלטו כחברים מלאים ללא ותק.
"צוות השיוך החל ללמוד את חלופת האגודה", מספר ראובן קלינהוף (89), חבר צוות השיוך מיום הקמתו, "ולאחר חודשים רבים והתכנסויות ציבוריות המליץ לעבור לחלופה זו, בתנאי שיישמרו בביצועה תנאי ההיוון של תוכנית 751. שמירת זכויות זו משמעה, בין היתר, שגובה אחוזי ההיוון שהקיבוץ יגבה מהחברים יהיה בהתאם לאחוזים משווי הקרקע בהתאם לשמאות רמ"י לפי חלופה 751. לדוגמה, ותיקי הקיבוץ, בהתאם לטבלת רמ"י ישלמו לפי 11 אחוזים מהשווי עם זכויות בניה של 160 ממ"ר. משמעות החלטה שעל הקיבוץ לממן את חלק האיזונים בין שתי חלופות השיוך, וזאת על ידי מתן דיוידנדים לחברים, בהתאם ליום הקובע ובהתאם לוותק, כשגובה הוותק המירבי נקבע ל-40 שנים".
ב-2018, במסגרת תוכנית מתכללת שלקחה בחשבון צורכי אוכלוסייה שונים, הוחלט על מעבר לחלופת האגודה וסומן סכום כסף בו ישתתף הקיבוץ לתשלום הכולל לרמ"י. בחלופת האגודה מועבר לרמ"י סכום כולל עבור המגרשים וכן עבור יחידות קטנות שאינן משויכות, לשימוש הקיבוץ לבנים, לחיילים וכדומה.
מחירי הקרקע האמירו
קלינהוף: "למרות שהקיבוץ החליט ברוב גדול בזמנו וכחלק מתוכנית מתכללת על השיוך, נותרו קבוצות שהתנגדו לתהליך ובעצם לשיוך הבתים. הנימוקים נגד השיוך היו בעיקר על פגיעה במרקם החברתי ועל העובדה שמחירי הקרקע באזורנו עלו בצורה דרמטית והחשש שחלק גדול מהחברים לא יוכל לעמוד במשימה. חלק נוסף מהנימוקים נגד השיוך היה קביעת 'היום הקובע' שלמעשה אינו מפצה משפחות חברים שהוריהם נפטרו לפניו".
ב-2021 החל תהליך קליטה של קבוצת בנים חדשה הנמצאת בימים אלה בתהליך הקמת ביתם. מכיוון שחלופת האגודה מבוססת על הינפי רכישה בהם תנאים שונים, הוחלט שעל הנקלטים כיום להתחיל בתהליך "מיצוע" להשוואת עלויות לבנים בהינף הבא אחריהם. תהליך ביצוע ההחלטה לא היה פשוט, אך בהסכמה משותפת של כל הצדדים נפתרה גם בעיה זו.
"ידענו שתהליך התשלומים יהיה לא קל" אומר קלינהוף, "בייחוד משום שמחירי הקרקע עלו בצורה מסחררת. הקיבוץ לקח בחשבון שתידרש עזרה למספר משפחות, כאשר רוב החברים מימנו את תשלומיהם בהון עצמי, בדרך פיננסית (הלוואה, משכנתא וכד'), או בעזרת המשפחה המורחבת. תהליך העזרה בהעברת תשלומי החברים לקרנות הנאמנות הייעודיות בוצע בעזרת מספר רב של חברים, נושאי תפקידים ועוזרים.
רצון החברים בשיוך למען הורשה לילדיהם, ואולי גם הסיכוי לעסקת נדל"ן, גרם בסופו של יום לבצוע המשימה. יש להניח שבזמן הקרוב, חלק מהיורשים יבצעו תהליך מכירה שייעשה בהתאם לתקנון, כשהמשמעות היא שעל הרוכש להתקבל לחברות בקיבוץ, על כל תנאיה.
"עמדנו במשימה להשגת הסכמות כלליות"
"השיטה שבה החל הקיבוץ את פעילותו בנושא נשאה פרי" מסכם ראובן. "הפגישות הלא פורמליות, מפגשי הסברה שנערכו בהשתתפות יועצים שונים, במשך שנים רבות, וגם בהפסקות ארוכות, הצליחה. עמדנו במשימה להשגת הסכמות כלליות והדבקות במשימה הייתה חלק חשוב בהצלחתה.
הקיבוץ עומד כיום בפני מטלות אדירות, הן בצד החברתי והן בצד הכלכלי, להתאמת ושילוב השיוך במערכת הקהילתית קיבוצית, ועליו להיערך לכך".
"ניסינו לעזור לכל מי שמתקשה כלכלית"
20 שנה של דיבורים: איך מצליחים להתגבר על חששות ולעזור למשפחות
ניר ברעם, יועץ ארגוני, הבעלים של חברת "אנשי דרך", ליווה את תהליך השיוך בעין כרמל, והוא מתאר את הדילמות והחששות שנלוו אליו. "על סוגיית השיוך בעין כרמל מדברים מעל 20 שנה מאז שהקיבוץ השתנה", מציין ברעם, "הנושא עלה וירד מסדר היום בגלל נושאים שקשורים ברמ"י. הפעם האחרונה שבה היה תהליך משמעותי בנוגע לשיוך הייתה ב-2018, ואז ערך מגרש עמד של סדר גודל של 1.2 מיליון שקל. בסוף 2022 כשהתחלנו בתהליך אינטנסיבי לקדם את השיוך, ערך הקרקע כבר הוכפל. זה גרם לחששות שלא נוכל לגבות את הסכומים הנדרשים. היכולת ליישם את השיוך עמדה בסימן שאלה. החשש המרכזי שעלה בקרב החברים היה מה קורה אם לא נצליח לשלם לרמ"י את הסכום הנדרש, איך רמ"י יפעל מולנו. לא היה לנו ממי ללמוד כי הקיבוצים ששייכו עד עכשיו, לא התמודדו עם ערכי קרקע כאלה. החשש הנוסף היה איך אנחנו עוזרים למשפחות שבאמת ידן אינה משגת".
"אתגר גדול נוסף בתהליך" מתאר ניר, "היה שלקח לאנשים הרבה זמן להבין שהשיוך באמת קורה. השקענו הרבה זמן ומשאבים חברתיים בהפנמה שהדבר הזה אכן הולך לקרות. קיבוץ עין כרמל אינו חזק כלכלית, והחברים לא ידעו איך הוא יוכל לעמוד מבחינה כספית בהחלטות שהתקבלו בנושא השיוך ובתשלומים שלו לרמ"י עבור דירות קטנות והסדרת קרקעות. היה גם חשש שלא תהיה סולידריות בתהליך הזה ובמאמץ ליישם את השיוך".
אילו מענים נתתם לחששות האלו?
"הדבר המרכזי היה סגירת פערים של מידע. תחום השיוך מורכב ועמוס בפרטים. קשה מאוד להסביר אותו ולתת ביטחון לחברים. הדיסאינפורמציה גדולה. מצאנו את עצמנו עסוקים בהסברה, בהקשבה, בשיחות אישיות, בעזרה לחברים בשיח מול הבנקים. הבאנו סיפורים מקיבוצים אחרים, הבאנו יועצי משכנתאות, ניסינו להנגיש מידע בצורה פרואקטיבית, והכי חשוב: העמדנו לחברים את היכולת לדבר עם מישהו מהצוות הרחב שהוביל את התהליך. בנינו תשתית ניהולית ותפעולית שתסייע לחברים ותדע לתת להם תשובות. כשרמ"י נותן שומה על הקרקע יש רק שלושה חודשים להשלים תשלום. בסופו של דבר הצלחנו לעמוד בזה, למרות חגי תשרי ועל אף והמצב ביטחוני המעורער, שבו היו אזעקות רבות בחוף הכרמל".
היו משפחות צעירות שאמרו שהן לא יוכלו לעמוד בתשלום על המגרש, ולכן ימכרו את הבית לקונה שישלם גם את התשלום לרמ"י והן יעזבו את הקיבוץ עם סכום נאה שיישאר ברשותן? קיים חשש שישתנה הצביון החברתי-קהילתי בעין כרמל?
"אני לא יודע באופן ספציפי על צעירים שנמצאים במצב הזה. אני יודע שיש יורשים של חברים ותיקים, שלחלק גדול מהם השיוך הוא הזדמנות לממש את הנכסים שלהם. זה מביא באופן טבעי לעסקאות, ויביא חברים חדשים לקיבוץ. לגבי חברי קיבוץ שנאלצים לעזוב כתוצאה מערכי הקרקע, אני לא מכיר אף מקרה כזה. יכול להיות שיש כאלו אבל הם בודדים אם בכלל, ולכן זה לא ישפיע על צביון היישוב או על תחלופה גדולה של חברי קיבוץ. יש חברים שהחליטו, לא בגלל קושי כלכלי אלא בגלל ההזדמנות הכלכלית, למכור את הבית וללכת. יש כאלו שחיכו לזה, אבל מדובר במספר קטן של חברים. אנחנו ניסינו לעזור לכל מי שבאמת מתקשה כלכלית, ולא ידוע לי על כאלו שלא קיבלו פתרון וייאלצו לעזוב. הקיבוץ שילם עבור חברים שלא יכלו מסיבות שונות, ויגיע איתם להבנות לגבי ההחזר. באופן טבעי יהיו אנשים שירצו להיפגש עם הכסף. אנחנו עזרנו לכל מי שרצה בית, והייתה לו בעיה לגייס את הסכום הנדרש עבור השיוך".
