האם ניתן לדרוש מקיבוץ 140 אחוזים משווי הקרקע? ועדת ערד קיבלה את טענות בארי בדבר פטור מתשלום היטל השבחה
סיפורים הנוגעים לקיבוצי העוטף מתחילים בעצב ומסתיימים בתקווה. הינה, סיפור שתחילתו בספטמבר 2023 וסיומו בימים אלה בהישג משפטי. קיבוץ בארי זכה כעת בערר שהגיש כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "נגב מערבי", שדרשה ממנו בזמנו לשלם היטל השבחה בסך של כדי 900,000 שקלים.
מהו היטל השבחה?
המדור עסק רבות בתקופה האחרונה בסוגיית היטל ההשבחה ולכן נסתפק בהסבר קצר: היטל השבחה הוא תשלום חובה שבסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להטיל על בעלים של מקרקעין או חוכר לדורות שלהם. ההיטל משולם לוועדה המקומית (ולא לרשות המיסים). החיוב מוטל על "השבחה תכנונית", למשל: כאשר אישרה תוכנית המשנה את ייעודם של מקרקעין מ"שימוש חקלאי" ל"שימוש מסחרי או לתעסוקה". החיוב בהיטל מגיע לכדי 50 אחוז מ"שווי ההשבחה", או במילים אחרות: מחצית מעליית שווי המקרקעין כתוצאה מאותה "השבחה תכנונית" (שינוי הייעוד, לפי דוגמה זו).
לכללים אלה יש חריג, שנקבע בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. זו הוראה מיוחדת הנוגעת לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הקובעת שהיטל ההשבחה לא יחול על החוכר של הקרקע, אלא על רמ"י. החריג הזה חל במקרה בו שונה ייעודה של קרקע חקלאית, אך החוכר (הקיבוץ, למשל) שאליו הוחכרה הקרקע החקלאית אינו רשאי לנצל אותה לפי ייעודה החדש, אלא אם כן ייחתם עימו חוזה חכירה חדש או מתוקן. מאחר שרמ"י היא זו "שנהנית מההשבחה" וגובה מהחוכר (הקיבוץ) דמי חכירה מהוונים בגין העסקה בקרקע המושבחת, היא זו שתשלם לרשות המקומית "חֶלֶף היטל השבחה" בשיעור של 12 אחוז מהתקבול של דמי ההיוון שקיבלה מהקיבוץ, וזה האחרון יהיה פטור מתשלום ההיטל. התשלום של רמ"י לרשות המקומית "מחליף" למעשה את התשלום של החוכר ומכאן השם "חֶלֶף היטל השבחה". ומה ההיגיון בכך? במרכז הארץ, למשל, משלמים לרמ"י דמי היוון בשיעור 91 אחוז מערך הקרקע. אם מוסיפים לכך עוד תשלום של 50 אחוז משווי הקרקע המושבחת – התוצאה תהיה שהחוכר ישלם יותר מ-140 אחוז מערך הקרקע, ומכאן נוצר ההסדר המיוחד הזה שבין רמ"י לרשויות המקומיות.
הרשות המקומית: שבארי ישלם
ובחזרה לבארי, טרום 7 באוקטובר 2023. בארי, כקיבוצים אחרים, ביצע "עסקת תעסוקה" מול רמ"י. "עסקת תעסוקה" היא העסקה שחייב קיבוץ לבצע עם רמ"י במקרה בו הוא מבקש לעשות בקרקע שימוש כלכלי (שאינו מגורים או חקלאות). במסגרת העסקה, משלם הקיבוץ דמי היוון לרמ"י. זו האחרונה גורעת את השטח שמיועד לתעסוקה מהמשבצת למגורים וחקלאות של הקיבוץ, ומתקשרת עם הקיבוץ בחוזה חכירה מהוון ל-49 שנים. בארי ביקש לערוך עסקה כזו במקרה של קרקע עליה נמצאת חנות האופניים הידועה בשם "לה מדווש".
מכיוון שמדובר בקרקע שעברה "השבחה" (ממצב של קרקע שייעודה "חקלאות" לקרקע שיעודה "תעסוקה"), אמור היה להיות חיוב ב"היטל השבחה" לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, בגובה של 50 אחוז משווי ההשבחה. כפי שהוסבר קודם, כאן חל החריג, לפיו על רמ"י להעביר לוועדה המקומית "חֶלֶף היטל השבחה", והקיבוץ יהיה פטור מתשלום. אלא מאי? בארי הוא קיבוץ בקו העימות ותשלום דמי ההיוון שמשלמים קיבוצי קו העימות לרמ"י הם בשיעור אפס (זו הנחה מיוחדת שמעניקה רמ"י בשיעור של 100 אחוז על גובה דמי ההיוון). החלת החריג האמור כלשונו מביאה לכך שהרשות המקומית תקבל אף היא "חֶלֶף היטל השבחה" מרמ"י בשיעור אפס, כי גם 12 אחוז כשהם מוכפלים באפס, מגיעים לאותה תוצאה.
הרשות המקומית לא אמרה נואש. אם רמ"י לא תשלם לה "חֶלֶף היטל השבחה" (שכן רמ"י לא דרשה ולכן גם לא קיבלה דמי היוון מבארי, שהוא קיבוץ בקו העימות), מדוע שבארי לא ישלם לה סכום זה? וכך, בספטמבר 2023, הוועדה המקומית "נגב מערבי" הוציאה דרישת תשלום לקיבוץ בארי בסך 898,303 שקלים.
קיבוץ בארי: לכו אל רמ"י
קיבוץ בארי, באמצעות עו"ד אופיר לוי (חגי שבתאי-שפירא, עורכי דין), הגיש ערר לוועדת הערר של מחוז הדרום וטען כי בכך שרמ"י החליטה להעניק הנחות ביחס למחיר הקרקע לקיבוצי קו העימות, אין בה כדי לשנות מלשון החוק הפוטר את הקיבוץ מתשלום היטל השבחה. אם הוועדה המקומית, טען הקיבוץ, סבורה שהיא נפגעת מכך, עליה לפנות בדרישה אל רמ"י ולא להטיל על הקיבוץ החוכר את התשלום שאינה מקבלת מרמ"י, ובכך לשלול את ההנחה של רמ"י לקיבוץ.
לו הייתה מתקבלת עמדת הרשות המקומית, אמרו עורכי הדין, היה בכך כדי להשפיע על כל עסקאות התעסוקה של בארי וכל היישובים בקווי עימות.
מנגד, טענה הוועדה המקומית לתכנון ובניה נגב מערבי, באמצעות עורכי הדין, יאיר איתן ואבי וינברגר, כי כאשר דמי החכירה הם בשיעור אפס, ובארי לא שילם דבר לרמ"י, אין תחולה לאותו חריג ולאותו הסדר תשלום "חֶלֶף היטל השבחה". בארי במקרה כזה הוא אשר נהנה מההשבחה, טענה הוועדה, ולכן עליו חלה חובת תשלום ההיטל.
בעקבות קיבוצי הגליל
ועדת הערר, בראשות עו"ד עמית אופק, השתכנעה מנימוקי בארי. היא תיארה שבמסגרת תוכנית "להסדרת הקיבוץ והרחבת המגורים", שונה ייעוד המקרקעין במגרש מ"מבני משק" ל"מסחר ותעסוקה". ההיתר שהתבקש הוא להסדרת חנות לציוד ספורט, מזנון, מחסן, סדנת אופניים ומרכז מידע למטיילים, סדנאות אומנות וגלריה. הוועדה ציטטה את פסיקת בית המשפט העליון בעניין הפטור מהיטל השבחה שניתן לקיבוצי עמק הירדן (פרשת 17 קיבוצי הגליל העליון, שדה נחמיה ואחרים. ראו "משפט חברים": "העליון ביטל את חיוב הקיבוצים בהיטל השבחה עבור שיוך", 20.2.25, בה נאמר כי "הקושי הוא נוסחת החיוב בחֶלֶף היטל השבחה ששיעורו מצומצם מאוד באזור קו העימות" (כמו במקרה בארי). "דומה שטוב היה נעשה לו נמצאה הדרך לפצות את הרשויות" (באמצעות המדינה). אך אין בכך כדי "להצדיק הטלת תשלום על הקיבוצים במקום בו אינם צריכים לשאת בו".
הוועדה הסבירה כי אם לוועדה המקומית טענות על כך שהנחת האזור גרמה לביטול מוחלט של תשלום חֶלֶף היטל השבחה, עליה "לתקוף בהליכים המתאימים מול הגורמים המתאימים", אך אין זה "מצדיק הטלת היטל השבחה במקום בו חל הסדר של חֶלֶף היטל השבחה". ועדת הערר הדגימה ש"לא יעלה על הדעת מצב בו אדם המתגורר במרכז הארץ שלא זוכה להנחה בתשלום דמי החכירה, לא ישלם היטל השבחה מפני שבעניינו חל "הסדר החֶלֶף", ולעומת זאת תושב קו עימות שהוחלט להקל עימו ולתת לו הנחה בתשלום דמי החכירה, דווקא הוא ישלם היטל השבחה מלא מפני שלא מועברים תשלומי חֶלֶף בשל ההנחה".
הוועדה פסקה אפוא כי חל כאן "הסדר חֶלֶף השבחה" והיא ביטלה את החיוב שהוטל על בארי.
את הרכיבה הזאת אי אפשר להפסיק
"לה-מדווש" פתוחה באמצע השבוע ומוציאה חיילים לרכיבות בשטחים המאושרים. בסוף גם יהיה כאן מרכז תיירות
עומר טל
חובבי האופניים והטיולים מכירים היטב את "לה מדווש" שליד קיבוץ בארי, שנפתחה בשנת 2004 ומנוהלת בידי ארז מנור, חבר הקיבוץ, שיזם והקים אותה. בימים טובים יותר, החנות נתנה שירות לקהל רחב ונלהב, שכן האזור חולש על רשת שלמה של סינגלים מנתיבות ואזור בארי וכיסופים ועד צאלים בדרום – 100 ק"מ של מסלולי אופניים פופולריים ביותר. והיום? "כל מה שמערבי לכביש 232 הוא שטח צבאי שהכניסה אליו אסורה", מסביר מנור, שפתח מחדש את החנות כבר שנה וקצת לאחר השבת השחורה והאיומה, במתכונת חלקית. הזוועות והשכול בעוטף לא פסחו עליו. בנו נפצע בשבת השחורה וחמותו נרצחה. כשמנור נשאל לשלומו הוא עונה שפיזית הוא בסדר ומעדיף לעדכן בתוכניות ובעשייה. הדרך לא אבדה והחזון לא נעצר, מה שמעורר, כמו תמיד בשיחות עם האנשים החזקים של העוטף, תקווה והשראה. "אנחנו בשטח צבאי סגור, כלומר כל התיירות שלנו לא עובדת. חלק מרכזי מהפרנסה היה הפעילות בסופי השבוע וזה לא מתקיים עכשיו. אני מוציא טיולי אופניים מעגליים כבר 20 שנה. אלפי אנשים היו יוצאים לטיולים דרכנו ויש לנו 300 זוגות אופניים להשכרה, אבל השכרה אסורה עכשיו. אנחנו עובדים רק באמצע השבוע, מוכרים אוכל במזנון ומתקנים ומוכרים אופניים". והינה נקודת אור קטנה. פרט לכך שבסינגל מבארי לצאלים עדיין אפשר לרכוב, לפני חודשיים צה"ל אישר למנור שטח מסוים לרכיבת קבוצות. הוא מעדכן ומקבל אישור נקודתי לפני שהוא מוציא רוכבים לשם. רובם חיילים. "לא פרסמנו כי אנחנו בכוח אדם מצומצם ומנסים להסתדר עם מה שיש, מה גם שהכול מאוד נזיל. אבל יש לנו חנות מאוד גדולה עם שירות ומחירים מצוינים ואנחנו מזמינים אנשים לבוא לקנות אצלנו, ויש כאלו שמגיעים לכאן במיוחד", הוא מדגיש. על הקו בין היישוב קלחים, בו הוא מתגורר כעת עם המשפחה, לבין "לה מדווש", מנור, כאמור, ממוקד בעשייה. "אני כל הזמן מנסה לקדם עניינים ויש תוכניות לחנות חדשה ולבית קפה, במסגרת מרכז תיירות שכולל גם יקב ומחלבה וקונדיטוריה ומתחם פתוח לאירועים. זה תוכנן כבר לפני 7 באוקטובר ומתעכב, אבל אנחנו מתקדמים. זה ייקח את הזמן שלו אבל יקרה".
