בשורה לקיבוצים: מועצת מקרקעי ישראל מתקנת את ההוראה המגדירה את המועד הקובע לשיוך דירות
תמונה ראשית: עו"ד חגי שבתאי. סכנה ממשית של ריבוי סכסוכים ועצירת התפתחותו של הקיבוץ. צילום: אוהד דיין
היום – יום רביעי, תתכנס מועצת מקרקעי ישראל כדי לתקן שורה של הוראות בקובץ החלטות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הנוגעות ל"הסדר הביניים" ול"שיוך דירות" (חלופת החוזה הישיר מול רמ"י) בכללי השיוך ובכללן את הגדרת "המועד הקובע" לשיוך דירות. מה משמעות התיקונים לחברי הקיבוצים?
מהו "המועד הקובע״?
אחת ההוראות, הכלולות בנוסח הצעת התיקון שהופצה לעיון הציבור, היא זו הנוגעת ל"מועד הקובע", לפיו נקבעת רשימת החברים הזכאים לשיוך דירות בקיבוץ.
מאז אמצע שנות ה-90 של המאה הקודמת, אפשרה מועצת מקרקעי ישראל לקיבוצים ומושבים שיתופיים לבצע שיוך דירות לחברי האגודה, במגרשי המגורים בקיבוץ או במושב השיתופי.
בהחלטות המועצה הראשונות (החלטה 751 שנגעה לקיבוצים ואחותה 692 שנגעה למושבים שיתופיים), נקבע שכל מי שהיה חבר האגודה במועד שבו החליטה האסיפה הכללית לאמץ את ההחלטות – יהיה זכאי לשיוך דירה בפועל, בעצמו או באמצעות יורשיו. דהיינו: אסיפת החברים היא שקובעת את "המועד הקובע", מי זכאי לזכויות שיוך בדירה בקיבוץ.
בהמשך הדרך, ביום 27.3.2007, התקבלה החלטה חדשה הנוגעת לשיוך דירות, "החלטה 979" של מועצת מקרקעי ישראל (שעברה גלגולים ומספור מחדש, וכיום מופיעה בפרק 8.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל). החלטות המועצה הקודמות, שהעניקו לקיבוץ ולחבריו את היכולת לבצע "שיוך דירות", נתקפו בבג"ץ "פורום הערים העצמאיות", ונפסק שמועד זה (27.3.2007) ישמש לקביעת היקף חלקת המגורים הכוללת את המגרשים "המוטבים" ואת הזכויות לחברים הוותיקים.
חבר שנקלט בקיבוץ קודם למועד זה הוא "חבר ותיק" וזה שנקלט לאחריו הוא "חבר חדש". הפרשנות של רמ"י להחלטות המעודכנות שבאו בעקבות בג"ץ זה הייתה שהמועד 27.3.2007 מהווה "מועד אוניברסלי" (אחיד), כלומר, זהו המועד הקובע את רשימת החברים הזכאים לשיוך דירות בקיבוצים (שנקלטו עד למועד זה), ללא קשר לשאלה מהו המועד אותו קבע הקיבוץ בהחלטותיו הפנימיות לעניין זה.
מצבים אבסורדיים
התוצאה הייתה דרישה של רמ"י להכיר בחברים כזכאים לשיוך או ביורשיהם ממועד זה (27.3.2007) גם אם ההחלטה בקיבוץ לעניין השיוך הייתה מאוחרת לו (הערה: אין מניעה להכרה בזכויות יורשי חברים שנפטרו לפני מועד זה במקום בו התקבלה החלטה על שיוך לפי 751). פרשנות זו, מתאר עו"ד חגי שבתאי (חגי שבתאי שפירא, עורכי דין), יצרה מצבים אבסורדיים, כמו למשל במקרה של קיבוץ שקיבל החלטה להפוך מקיבוץ שיתופי לקיבוץ מתחדש ולשייך דירות לחבריו רק בשנת 2020.
בדוגמה זו, לפי גישת רמ"י, היורשים של כל החברים שהלכו לעולמם מאז 27.3.2007 ולפני שנת 2020 זכאים לשיוך דירות בתנאים מיטיבים, וזאת למרות שהחברים-המורישים שהלכו לעולמם, בהיותם חברי קיבוץ שיתופי, לא ציפו לקבל שיוך דירות ולא נטלו חלק בהחלטה או בדיון על שיוך דירות. במקרים רבים יורשים אלה כלל אינם חברי הקיבוץ.
בנוסף, ככל שהתארכה התקופה שבין 27.3.2007 למועד ההחלטה של הקיבוץ על שיוך דירות, מסביר עו"ד חגי שבתאי, כך גדל מספרם של יורשי החברים שיטענו לזכאותם לשיוך דירות, מכוח פרשנות רמ"י.
מצב דברים זה עלול לגרום לתוצאה הבאה: קיבוץ שיחליט על שיוך דירות לאחר אותו "מועד אוניברסלי" של רמ"י, יידרש לשייך חלק משמעותי ממגרשי המגורים בקיבוץ (בהטבה ניכרת) לאותם יורשים של חברים שהיו בין החיים ביום 27.3.2007 (בקיבוץ שלא החליט באותה עת על שיוך דירות), למרות שהקיבוץ החליט כי המועד הקובע לזכאות לשיוך דירות הוא מאוחר הרבה יותר מאותו מועד שקבעה רמ"י, לפי פרשנותה.
עניין זה, אומר עו"ד חגי שבתאי, היווה סכנה ממשית של ריבוי סכסוכים ועצירת התפתחותו של הקיבוץ, שעלול למצוא את עצמו נדרש לשייך ליורשי חברים על חשבון חברים חדשים שכבר לא יוכלו לשייך בהטבה ואפשר שגם לא יוותרו להם כלל מגרשים לשיוך לאור מגבלת מספר המגרשים ביישוב בתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור).
הקיבוצים ערערו על החלטת רמ"י
פרשנות רמ"י בדבר המועד הקובע הגיעה לדיון משפטי בשני מקרים שונים, בבית המשפט המחוזי בבאר שבע.
המקרה הראשון, היה קיבוץ בית קמה.
יורשים של שתי משפחות בתי אב בקיבוץ שנפטרו קודם למועד הקובע עליו החליט בית קמה (אוגוסט 2013), עתרו לבית המשפט, באמצעות עו"ד צפריר בן אור בתביעה לזכאותם לשיוך למגרש מוטב, בהתבסס על פרשנות רמ"י למועד הקובע לשיוך דירות (מרץ 2007).
הם נימקו את דרישתם בכך שמספר מגרשי המגורים המוטבים לו זכאי בית קמה, חוּשַּׁב לפי מספר משפחות החברים שהיו באגודה ביום 27.3.2007. התביעה מתבררת בבית המשפט וטרם הוכרעה (ראו גם "משפט חברים": האם ייקבע מועד קובע מינהלי, זמן קיבוץ, 19.5.2022).
המקרה השני, היה קיבוץ בארי. ההתייחסות כאן היא כמובן אך ורק לסיפור המשפטי: פרשנות רמ"י ביחס למועד הקובע לזכאות לשיוך דירות, בהתייחס לקיבוץ בארי, כפי שהיה מצב הדברים המשפטי קודם למלחמת "חרבות ברזל״.
בדצמבר 2019 החליט קיבוץ בארי, בהצבעה בקלפי של חבריו, לפעול לרכישת מלוא הזכויות במשבצת בהתאם למסלול "חלופת האגודה". במילים אחרות, הקיבוץ ביקש להצטרף להסדר עיגון הזכויות למגורים בדרך של רכישת הזכויות למגורים על ידי האגודה. הקיבוץ השיתופי הבהיר בפנייתו לרמ"י שאין בכוונתו "להעניק לחבריו זכויות קנייניות בדירות המגורים בקיבוץ".
לא קיבל החלטה על שיוך
משך תקופה ארוכה פעל הקיבוץ מול רמ"י כדי לקדם את עסקת חלופת האגודה. לבסוף, כשהתקבל נוסח החוזה אצל הקיבוץ בינואר 2023, מצא הקיבוץ כי רמ"י כללה ב"נוסח הסכם חלופת האגודה" הוראה המתייחסת ל"יורשי חברים שהיו חברי קיבוץ ביום 27.3.2007 ונפטרו קודם לרכישת זכויות החכירה בשטחי המגורים על ידי האגודה". הקיבוץ מיהר להסביר לרמ"י שהוא קיבוץ שיתופי, שלא קיבל החלטה על שיוך דירות. הקיבוץ ביקש כי סעיף זה בנוסח ההסכם יתוקן באופן שיובהר שמדובר ב"יורשיהם של משפחת חברים שתהיה זכאית לשיוך דירות בהתאם לתקנון הקיבוץ, ככל שבעתיד יתוקן התקנון באופן שיאפשר שיוך דירות לחברי הקיבוץ".
רמ"י דחתה את בקשת בארי לנוסח השינוי המבוקש והודיעה כי לגישתה הזכאות לשיוך נקבעה ביום 27.3.2007, ואין משמעות למועד קבלת החלטת השיוך על ידי האגודה.
באותו שלב, החליט קיבוץ בארי כי אם ברצונו "לעגן את זכויותיו בקרקעותיו ולא לעכב את ביצוע העסקה", הוא נאלץ לחתום על ההסכם בנוסח שהוכתב לו, ומיהר להגיש לבית המשפט, באמצעות עורכי הדין חגי שבתאי וגלי פלד, עתירה מנהלית לביטול הוראה זו שבהסכם, לצד סעדים נוספים. הדיון בעתירה זו טרם התברר.
״גישתנו היא", אומר עו"ד חגי שבתאי, "שאין הצדקה לתת זכות לשיוך דירות ליורשים של חברים שהלכו לעולמם לפני שהקיבוץ קיבל החלטה על שיוך דירות.
כדי למנוע גלישה של רמ"י לטיפול בנושאים שבעיקרם שייכים לתחום האגודות השיתופיות, התגבשה ברמ"י הצעה לשינוי ההוראה בכללי השיוך״.
האסיפה תחליט מה "המועד הקובע״
לפי נוסח ההצעה החדשה: המועד הקובע לזכאות של חבר קיבוץ לשיוך דירות – יהיה המועד שבו החליטה האסיפה הכללית על שיוך דירות, או מועד אחר שייקבע בתקנון הקיבוץ (מוקדם יותר, למשל, ממועד ההחלטה
באסיפת החברים).
נזכיר כי ברירת המחדל, לפי "תקנות האגודות השיתופיות – שיוך דירות" היא ש"הזכאים לשיוך דירות הם החברים במועד קבלת ההחלטה על שיוך הדירות באסיפה הכללית, או לאחריו". נותיר לפרקליטי הקיבוצים את השאלה מה יהיה המצב המשפטי אם התקבלה כבר החלטה בעבר בקיבוץ פלוני בדבר מועד קובע לשיוך דירות, אך הוא יתקשה להוליך מהלך של שינוי תקנונו כדי לקבוע בו את המועד הקובע עליו החליט (אשר ככל תיקון תקנון מחייב רוב מיוחס).
חידושים נוספים בכללי השיוך. לְמֵיטִיבֵי לֶכֶת
הארכת המועד לתחולת הסדר הביניים
הסדר הביניים לבניה למגורים בקיבוצים מתחדשים מאפשר חתימה של רמ"י על היתר בניה לטובת בנייה או שיפוץ של בית מגורים לחבר חדש קודם להשלמת הליך שיוך הדירות בקיבוץ. לעת הזו, תוקף ההסדר הסתיים בסוף השנה שחלפה ומוצע להאריכו עד ליום 31.12.2025 .
תיקון הגדרת "משפחת חברים"
עו"ד ליעד סידר (נשיץ, ברנדס אמיר ושות') מסביר כי כדי להתאים את ההגדרות לעדכון המוצע הקובע כברירת מחדל את מועד ההחלטה על שיוך כמועד הקובע את רשימת הזכאים להשתתף בשיוך תוקנה הגדרת "משפחת חברים באגודה" (הזכאית לשיוך דירות) ונמחקו המילים "אשר ביום 27.3.07 היוו יחידה משפחתית בקיבוץ והיו חברי אגודה". כמו כן, בוטלה הגדרת יורשי משפחת חברים זכאים לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 751.
ביטול הזיקה לתאריך 27.3.2007
"ותיק" – משפחת חברים באגודה ביום 27.3.2007.
"משפחת חברים באגודה" – בני זוג או יחיד, אשר מהווים יחידה משפחתית בקיבוץ ואשר שותפים בכל נכסי האגודה, ובכל החובות הקיימים לחברים כלפי האגודה, וכן בכל הזכויות המוקנות מהאגודה לחברים.
"משפחת חברים חדשה" – משפחת חברים באגודה אשר הצטרפו או יצטרפו לאגודה לאחר 27.3.07.
המשמעות היא ביטול הזיקה של התאריך 27.3.2007 להגדרת "משפחת חברים באגודה". לא בודקים יותר מי הייתה משפחת חברים באגודה ביום 27.3.2007 ומה היה מעמדה, אלא האם היא עונה על ההגדרה ביום החלטת השיוך או ביום שבו הקיבוץ קבע בתקנון שייחשב כיום לקביעת הזכאות להשתתף בשיוך. אגב, עניין זה גם מסדיר סוגייה שהגיעה לדיונים משפטיים והוכרעה לפיה שני חברים שהיו יחידים ביום 27.3.2007 ולאחר מכן התחתנו – אינם זכאים לשיוך של שתי יחידות דיור.
הוספת הגדרה למתווה להסדרת שימושים
אחד התנאים לביצוע שיוך הוא "הסדרת שימושים לא מוסדרים בקיבוץ", כלומר על הקיבוץ להסדיר את הפעילות הלא חקלאית בשטח המחנה בקיבוץ. ההגדרה המוצעת מסדירה "מתווה הכולל מיפוי של השימושים הלא מוסדרים, משך השימוש, מועדי פינויים, הסדרתם, תשלום דמי שימוש בעד תקופת העבר ומתן ערבות בהתאם לדרישת הרשות לצורך הסדר המשך ביצוע השימושים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נוהלי הרשות והסכם החכירה".
התניות בהשלמת עסקת השיוך
לפי הפרקטיקה הקיימת, מתאר עו"ד סידר, בקיבוצים שהשלימו שיוך, הקיבוץ מפנה לרמ"י את החברים החדשים שרוצים לבנות, לבצע שיוך לגבי המגרש שמיועד להם ולהגיש בשמם הם את הבקשה להיתר הבנייה. התיקון המוצע בכללים מסמיך את רמ"י לקבוע שהשלמת עסקת השיוך לקיבוץ – תהיה מותנית בהשלמת השיוך וביצוע תשלום דמי ההיוון בעד המגרש על ידי כל החברים החדשים. פרקטיקה זו כבר קיימת בנהלי היישום של הנהלת רמ"י וכך הם נוהגים.
עם זאת, מציע עו"ד סידר לרמ"י לאמץ פרשנות חדשה: התיקון בהוראה מאפשר לטעון שכעת כאשר לרמ"י יש כלי אכיפה כלפי חבר חדש שמסרב לשלם עבור השלמת השיוך, ראוי שרמ"י תתמודד איתו פרטנית ולא תעכב את השלמת השיוך לכלל החברים והמשך השיוך לותיקים. חשוב להבין, שכיום רמ"י לא מקדמת שיוך לותיקים עד שכל החברים החדשים לא משלמים את דמי ההיוון. כתוצאה מכך נגרם לוותיקים נזק שכן מצד אחד השומות שהוצאו נושאי הפרשי הצמדה וריבית, ומצד שני הם אינם יכולים לשלם אותם.
יחידות דיור הניתנות לשיוך מחוץ לחלקת המגורים
מונחים המשמשים בשיוך דירות
"חלקת המגורים" – זהו השטח שמייצג כמות מוגבלת של מגרשים "מוטבים" המוקצים למשפחות חברי הקיבוץ, בהתאם להחלטות רמ"י, בהטבה כספית שהיא הנחה בדמי ההיוון. בחלקת המגורים נכללים כל המגרשים עליהם בנויים בתים מעל 55 מ"ר וכן מגרשים מתוכננים שאינם בנויים). תמ"א 35 היא זו שקובעת את מספר המגרשים למגורים ביישוב.
"מחוץ לחלקת המגורים" – זהו השטח שבו נכללים מגרשים מתוכננים המיועדים לבנייה מעבר לחלקת המגורים, ומיועדים לחברי קיבוץ, אך בתשלום מלא של דמי ההיוון, כאמור, ללא כל הנחה.
החידוש בתיקון המוצע, מסביר עו"ד ליעד סידר הוא שאם יאושרו בקיבוץ עוד יחידות למגורים – מחוץ לחלקת המגורים – לפי תכניות המתאר שתהיינה בתוקף מעת לעת, יוכל הקיבוץ להפנות חברי קיבוץ לבצע שיוך יחידות נוספות, בדמי היוון של 91 אחוזים, ובעניין זה ניתן מראש פטור ממכרז (שכן שיווק קרקע מינהל למגורים – טעון מכרז). כבר כיום, מעיר עו"ד סידר, ישנם קיבוצים שבהם חברים שלא יכולים לקבל מגרשים שכן הקיבוץ מיצה את כל מכסת המגרשים לפי תכנית המתאר הקיימת.
כמו כן, בוטלה המגבלה לשיוך כמות מינימלית של מ"ר ליחידת דיור (לפחות 160 מ"ר), כך שאם תאושר בניה רוויה עם שטחים קטנים יותר, הדבר יתאפשר. זו כמובן הוראה שצופה פני עתיד לציפוף הבניה בקיבוצים ומתן פתרונות של דירות קטנות יותר בעלות נמוכה יותר.
