האם קיבוץ יקום רשאי להשכיר מקרקעין לתאגידים שאינם בשליטתו?
קיבוץ יקום ביקש את אישורה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להשכיר, בשכירות משנה, לתאגידים שאינם בשליטתו, חלקים ממקרקעין בו הוא מחזיק, אך רמ"י סרבה לכך. השופט צבי דותן, מבית המשפט המחוזי מרכז, שהמחלוקת הובאה להכרעתו, עשה סדר נדל"ני בזכויות הקיבוץ מול רמ"י.
הסכם המשבצת של יקום
לקיבוץ יקום חוזה חכירה פרטני לדורות בנוסח "חוזה החכירה-המשבצת הישן" (שהיה מקובל ברמ"י בשנים 1991-1986). לחוזה זה יתרון מסוים: הוא "אינו כפוף" להחלטות מועצת מקרקעי ישראל. משכך, הקיבוץ רשאי לפי החוזה לעשות שימוש בקרקע למטרות מסחר ותעשייה, ללא מגבלת שטח. החוזה אוסר על הקיבוץ להשכיר את המקרקעין בהשכרת משנה, אלא אם כן מדובר בהשכרת משנה לתאגיד שהשליטה הבלעדית בו (51 אחוז) היא בידי הקיבוץ.
לצורך ההשוואה, ישנם קיבוצים שמחזיקים בחוזי חכירה משנים מאוחרות יותר. נוסחם שונה, והחלטות מועצת מקרקעי ישראל כן חלות עליהם, ובהן החלטת מועצה שמגבילה את השטח בו יכול הקיבוץ להשתמש למטרות מסחר ותעשייה ל-60 דונם בלבד. גם ב"חוזה החכירה החדש" קיים איסור על השכרת משנה, ואולם, מאחר שחוזה זה כן כפוף להחלטות המועצה, אזי המחזיק בו יכול "ליהנות" מ"החלטות מֵיטִיבוֹת" של המועצה, מעבר לאמור בחוזה. כבר מגיע ההסבר.
בחירה בין שני מסלולים
בשנת 1998, אישרה המועצה בהחלטה שמספרה 834, כי ניתן לבצע "השכרת משנה למטרת מגורים או תעסוקה למשך 25 שנים, ללא צורך בהסכמת רמ"י, בכפוף לביצוע היוון". זו החלטה מֵיטִיבה, שכן היא מאפשרת לחוכר הקרקע לבצע השכרת משנה, אך בשנת 2005 התקבלה החלטת מועצה שמספרה 1054, שקבעה שמי שמחזיק בחוזה "פרטני" צריך לבחור בין שני מסלולים: האחד הוא "המסלול החוזי": להמשיך ו"להיצמד" לחוזה הפרטני שברשותו לפי תנאיו, כאשר החלטות המועצה ("הטובות" או "הרעות" מבחינתו) אינן חלות עליו, לבין "מסלול החלטות המועצה", שמשמעותו: חתימה על חוזה חכירה חדש, שאז יחולו עליו הוראות החוזה החדש והחלטות המועצה.
במילים אחרות, ב"נוסח הישן" אין הגבלה על היקף הקרקע בה ניתן להשתמש למסחר, אך יש הגבלה (איסור) על השכרתה בשכירות משנה לתאגידים שאינם בשליטת הקיבוץ (שכן לא תחול עליו ההחלטה המֵיטִיבה המאפשרת שכירות משנה). לעומת זאת, ב"נוסח החדש", יש הגבלה על מכסת הקרקע לשימוש מסחרי, אך הקיבוץ כן יכול להשכירה בשכירות משנה, שכן חלות עליו החלטות המועצה. פשוט, לא?
יקום, שמחזיק בחוזה ישן כאמור, ביקש לאשר לו השכרת משנה של המקרקעין בהתאם להחלטת המועצה המתירה השכרת משנה (834). רמ"י סרבה לכך ואמרה שבעל חוזה חכירה ישן אינו זכאי ליהנות גם מהטבה מפליגה הכלולה בחוזה החכירה שלו (שימוש לתעסוקה ומסחר ללא מגבלת שטח), וגם ליהנות מ"החלטות מֵיטִיבוֹת" של המועצה (במקרה זה: האפשרות להשכרת משנה).
המחלוקת המשפטית
הקיבוץ, באמצעות עורכי הדין אביתר קנולר ויניב בירנבאום, תאר שהוא משכיר את המקרקעין בשכירות משנה כבר שנים רבות, ולמעשה רמ"י מסכימה לכך דה פקטו. לטענתו, לעת התקבלה החלטה 834 (בשנת 1998) היא הפכה לחלק מחוזה החכירה שלו ולא ניתן לבטל אותה כתוצאה מהחלטה 1054 (משנת 2005). עוד התרעם הקיבוץ כי פנייתו אל רמ"י לאישור שכירות משנה נענתה בשלילה למעלה משבע שנים לאחר שהגיש את בקשתו. בשתיקתה זו, טען הקיבוץ, יש משום הסכמה. לטענתו טעמי סירובה של רמ"י לאפשר השכרת משנה מנוגדים להוראות חוק השכירות והשאילה, שמונע מהמשכיר לסרב להעברת זכות השכירות מטעמים בלתי סבירים.
רמ"י, באמצעות עו"ד דודי קמחי, השיבה שיקום מחזיק בחוזה חכירה פרטני לגבי מקרקעין בהיקף של אלפי דונמים, כאשר אין עליו מגבלה על גודל השטח בו הוא יכול להשתמש למסחר או לתעשייה. זו הטבה משמעותית בהשוואה להחלטות המועצה, לפיהן השטח המרבי ביישוב חקלאי שיועד לתעסוקה הוא 60 דונם. הקיבוץ אינו יכול "ליהנות מכל העולמות", אמרה רמ"י. גם להשתמש בקרקע לתעסוקה, ללא מגבלת שטח, על בסיס חוזה החכירה, שאינו מאפשר השכרת משנה וגם לבקש אישור להשכרת משנה". ניתנה לקיבוץ הברירה לבחור, בין "המסלולים", הוסיפה רמ"י, אך הקיבוץ בחר למצות את הזכויות שבחוזה החכירה הפרטני, ועל כן, ובהתאם להחלטה 1054, אין הוא זכאי להטבה שניתנה בהחלטת המועצה 834 (ההרשאה להשכיר את הקרקע בשכירות משנה).
אין לקיבוץ זכות קנויה
אין מחלוקת, קבע השופט, שהקיבוץ החליט לפעול לפי זכויותיו בחוזה החכירה הפרטני, ולא ב"מסלול" של החלטות המועצה, ולכן החלטות מועצת מקרקעי ישראל לא חלות בעניינו של הקיבוץ.
"הזכות להשכרת משנה איננה זכות חוזית של הקיבוץ, שהיא תקפה כל עוד החוזה בתוקף. זו מדיניות שהייתה והשתנתה. היא ניתנה בדרך של החלטת מועצת המִנהל וזו רשאית לקבל החלטה המבטלת או משנה את ההחלטה הקודמת, פסק בית המשפט. כך רשאית הייתה מועצת מקרקעי ישראל לקבוע במסגרת החלטה 1054, מדיניות כללית שונה, המצמצמת את מי שזכאי ליהנות מההחלטות המיטיבות של המועצה, והחלטה 834 בכללן. בעל חוזה חכירה ישן, המבקש להשכיר השכרת משנה כיום, זכאי לעשות כן רק אם יבחר ב"מסלול החלטות המועצה". הקיבוץ בחר לפעול לפי הוראות החוזה הישן ולכן, לפי החלטה 1054, הוא אינו זכאי לתנאים מטיבים מכוח החלטות מועצת מקרקעי ישראל. מכאן, קבע השופט כי סירובה של רמ"י הוא סביר.
"אינני רואה כל קושי בכך שבקיבוץ שבו מותרים 60 דונם לתעסוקה, תתאפשר השכרת משנה של מלוא שטחי התעסוקה, ואילו בקיבוץ שבו אין מגבלת 60 דונם, לא תתאפשר השכרת משנה כלל, "מהמטר הראשון", סיכם השופט את עמדתו.
השופט לא קיבל את עמדת הקיבוץ כי היעדר מענה לפנייתו במשך זמן רב כמוה כהסכמה, שכן רמ"י הבהירה לאורך כל השנים כי היא אינה מאשרת לקיבוץ השכרת משנה. התנהלותה של רמ"י בעניין המענה למכתב הייתה רשלנית ובלתי תקינה, אך לא היה בה חוסר תום לב.
סוף דבר, השופט דחה את התביעה ופסק שהקיבוץ ישא בהוצאותיה של רמ"י בסך 15,000 ש"ח בלבד, וציין כי קבע סכום הוצאות נמוך בשל כך שאינו סבור שרמ"י זכאית ל"פרס" על אופן התנהלותה בפרשה זו.
