מחקר שערך מיכאל זיו מסאסא בנושא שיוך הדירות מצייר מגמות עתידיות לא אופטימיות שיפוררו את אופי הקיבוצים. ויש גם המלצות לשינוי הרגולציה כך שתשמר את המבנה השיתופי
"מבחינת ההשפעה על הקיבוצים, נראה כי בעוד שבטווח הקצר הם נהנים מצמיחה דמוגרפית וביטחון כלכלי, כניסת כללי השוק בדיור בקיבוץ תוביל בעתיד הנראה לעין לג'נטריפיקציה (תהליך עירוני-חברתי בורגני של מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות – לרוב במרכזי ערים, תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה ודחיקת האוכלוסייה המקורית. נ.ג.) ופירור המסגרות השיתופיות שעוד נותרו, תוך שינוי אופי הישובים".
בתחזית קודרת זו מסיים מיכאל זיו (34), בן קיבוץ סאסא וכיום תושב תל אביב, את הצגת חלקו השני של המחקר שערך בנושא שיוך דירות בקיבוצים. החלק הזה עוסק בהשפעת מדיניות שיוך הדירות על החברה בקיבוצים בעבר ובהווה, ובשאלה האם ניתן לזהות מגמות עתידיות.
ביום שישי, 3.3.23, יתקיים במועדון לחבר בעין השופט, אירוע הענקת פרס כספי מטעם קרן קיבוץ לעבודת מחקר בנושא קיבוצי, ולזיו יוענק פרס בסך 2,000 דולר על עבודתו בנושא השיוך. קרן קיבוץ היא קרן זיכרון לחנה ויונה ינאי, חברים מייסדים של קיבוץ עין השופט. הקרן הוקמה על ידי המשפחה וידידיה והוכרז על הפעלתה ב -15.10.1999. מטרת הקרן היא לסייע לפרסומים ומחקרים על הקיבוץ ותרומתו להקמת המדינה ולביסוס חברתה וכלכלתה.
ההורים של הרגולציה לשיוך דירות
עבודת המחקר של זיו, "מדיור קהילתי לפרטי: זרקור ביקורתי על מדיניות שיוך הדירות בקיבוצים והשפעותיה", נעשתה במסגרת לימודיו בטכניון לתואר שני בתכנון ערים ואזורים בהנחיית פרופ' רחל אלתרמן. כשהוא נשאל מדוע בחר דווקא לחקור את נושא שיוך הדירות שאינו תקף בקיבוצים שיתופיים כדוגמת סאסא, הוא מספר שבתקופה שהיה צריך לבחור נושא לעבודת המחקר הוא עבד אצל הממונה על חוק ההתיישבות החקלאית במשרד החקלאות, ושם עלו לו המון שאלות על משטר המקרקעין בקיבוצים. "יום אחד כשנכנסתי למשרד של מנהלת האגף שלי במשרד החקלאות", הוא מספר, "ראיתי על השולחן שלה ספר שכתבה פרופ' רחל אלתרמן, ואחרי שקראתי אותו ביקשתי שהיא תהיה המנחה שלי. בדיונים בינינו הצלחנו לדייק את מה שמעניין אותי והחלטנו שהנושא יהיה שיוך הדירות בקיבוצים".
החלק הראשון של המחקר עוסק בהתגלגלות הרגולציה המרוכבת בנושא שיוך הדירות, תוך ניסיון לזהות את מניעי הרגולציה והמטרות אותן חתרה להשיג. "התואר הראשון שלי היה בהיסטוריה", מציין זיו, "ומצאתי את עצמי עושה מחקר היסטורי על הרגולציה של שיוך הדירות: איך הקיבוצים הגיעו למצב הזה שבו הם משייכים את הדירות, ואיך עבד התהליך של יצירת הרגולציה. לרגולציה על שיוך הדירות יש כמה הורים. הורה אחד זה הקיבוצים שמצאו עצמם במצב כלכלי ודמוגרפי קשה, וחיפשו דרך לצאת מהמשבר הזה. אחרי שורה של ניסיונות ותהיות, הם הבינו ששיוך דירות יכול להיות דרך טובה מאד לחלץ את החבר, ולא את הקיבוץ, מהבעיות שאליהן נקלע. הורה שני הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שהנושא התגלגל לפתחה, והיא הייתה צריכה לייצר מענה לדבר הזה. בתחילת תהליך שיוך הדירות האנשים שהניעו את התהליך היו מהקיבוצים, והם עשו סוג של העתקה מהמושב השיתופי בהחלטה 751. עם השנים ראו בקיבוצים שהרציונל שמאחורי 751 לא מתאים לקליטת הבנים, ואז עברו להחלטה 979 שעברה גלגולים שונים והתעללויות בפורומים ממשלתיים עד למתכונתה הנוכחית. בהמשך נוסחה על ידי הקיבוצים חלופת האגודה, שעדיין עומדת למבחנים כאלו ואחרים".
גוף שמטרתו לייצר הכנסות למדינה
המבחנים שעליהם מדבר זיו הם מסקנות הוועדה לבחינת חלופת האגודה בראשות מנכ"ל רמ"י לשעבר עדיאל שמרון, שהמליצה לשר השיכון ולמועצת מקרקעי ישראל לעקר מתוכן את ההטבות הניתנות לקיבוצים. המסקנות האלו הוקפאו בינתיים. "ניתחתי את מסקנות הוועדה", מתאר זיו, "וראיתי את הניסיון לשחוק את חלופת האגודה. הוויכוח סביב הנושא הזה הוא עמוק וכבד, וכל צד רואה את השני בתור דמון מאיים ומפחיד".
בתנועה הקיבוצית אומרים שמנכ"ל רמ"י הנוכחי ינקי קווינט, שינה כיוון והוא מעודד השלמת שיוכים בשתי החלופות.
"נכון. רמ"י זה גוף שחולש על כל המדינה, והקיבוצים זה חלק קטן ועלוב מהפעילות שלו, אבל הם מייצרים המוך רעש באופן יחסי. כיום הגישה של ינקי ושל רמ"י כולה אומרת שמספיק להתנצח עם הקיבוצים, ושאפשר להתקדם עם מי שהלכו עם השיוך הקנייני הפרטני שהיה במקור 979 ועם חלופת האגודה. עדיין התהליך הוא ארוך, מורכב ובירוקרטי, אבל באמת נפתחה דלת מאז שינקי נכנס. בהקשר הזה חשוב לבחון את רמ"י בכללותה. האינטרס של רמ"י הוא לשווק קרקעות במחיר הגבוה ביותר. בזה היא נמדדת. היא צריכה להביא תפוקות. להתנצח עם הקיבוצים לא מביא תפוקות, לשייך דירות כן מביא תפוקות."
כתבת במחקר שהכנסות המדינה מהשיוכים בקיבוצים הן ממש נמוכות.
"נכון. בנתונים של אמצע 2021 רואים ש-751 הכניסה לרמ"י 270 מיליון שקל לאורך 16 שנים. בשנת 2019 נקבע הסכום הגבוה ביותר לשנה משיוך על פי 751 והוא עמד על 54.7 מיליון שקלים, בעוד שבאותה שנה הכנסות רמ"י עמדו על 12.7 מיליארד שקלים. ההכנסות מ-751 היו 0.43 אחוז מכלל ההכנסות של רמ"י. 70 קיבוצים שייכו באמצעות החלטה 751. 33 מתוכם הם בקו עימות ולכן הם פטורים מתשלום. 22 הם באזור עדיפות א', והם שילמו תשלום מופחת מאוד. 13 הם באזור עדיפות ב', אז גם הם שילמו פחות אבל קצת יותר מאזור א'. שני קיבוצים, בחן ומגל, היו בעבר באזור קו התפר בתקופת האינתיפאדה השנייה, אבל כשנגמרה האינתיפאדה ביטלו להם את ההנחה. ההכנסות משני הקיבוצים האלו מהוות אחוז נכבד מהכנסות רמ"י מ-751".
כשזיו בדק מה מניע את המדינה לעודד בכל זאת את השיוך בקיבוצים, הוא הגיע למסקנה שרמ"י לאחר בג"ץ הקשת המזרחית לא רואה את עצמה כגוף עם מטרה חברתית, אלא כגוף שצריך לייצר הכנסות מקסימליות מקרקעות המדינה ובאופן שוויוני לכולם. "שוויוני זה שכולם ישלמו כמה שיותר, וזה כולל את חברי הקיבוצים שמשייכים שיוך קנייני פרטני. הצדק החלוקתי מתבטא בזה שההכנסות הגדולות מהקרקעות עוברות לקופת האוצר, והפוליטיקאים מחלקים את הכסף על פי המדיניות שקבע האוצר", מסביר זיו.
שיוך הוגן
בחלק השני של המחקר, החלק העוסק בהשפעת מדיניות שיוך הדירות על החברה בקיבוצים בעבר ובהווה, ובשאלה האם ניתן לזהות מגמות עתידיות, ערך זיו ראיונות בקיבוצים והסתמך קצת על חומר כתוב. "מצאתי שיש סוגיות רוחביות שאפשר לזהות אותן", הוא אומר, "סוגיה ראשונה היא המניע של החברים להחלטת השיוך, והתשובה שקיבלתי היא שזה אמצעי ליצירת ביטחון כלכלי אישי. זו אמירה שהיא מתחום הפסיכולוגיה. עצם הידיעה שהבית שלך הוא ברשותך מייצרת ביטחון. גם העובדה שיש לך יכולת להוריש את הבית לצאצאיך מייצרת הרבה ביטחון. המטרה השנייה של השיוך בקיבוץ המתחדש, היא מענה לנושא הקליטה. הרבה קיבוצים שהיו במצב דמוגרפי קשה מאד, אמרו שאם הם ישייכו את הדירות לאחר שיעשו את השינוי באורחות החיים, הבנים שלהם ירצו לבוא לחיות איתם בקיבוץ וזה אכן קרה".
זיו זיהה כמה אינטרסים בתהליך השיוך, שאחד העיקריים בהם הוא הוותק. חלופה 751 מעניקה יתרון לוותק, ובקיבוצים שרוב חבריהם מבוגרים זו החלופה הזולה ביותר. מול זה עומד אינטרס קליטת החברים החדשים הצעירים, שהחלופה הקניינית הפרטנית מעניקה להם הנחה ניכרת בצורת תשלום 33 אחוז משווי המגרש במקום 91 אחוזים. אינטרס נוסף הוא של קבוצות מיוחדות כמו גרושות וגרושים או שוכרי דירות, שמעוניינים להמשיך לגור בקיבוץ גם לאחר השיוך. כדי לגשר בין האינטרסים השונים, יצרו בקיבוצים המשייכים מנגנוני איזון כספי במעבר בין החלופות או בפיצוי של הוותיקים על ידי הצעירים בכל חלופה.
"עוד נושא מעניין זה עוצמת המגבלות על הקניין הפרטי", מציין זיו, "למשל, מה היכולת של חבר קיבוץ שחי בגפו ויש לו שני ילדים באוסטרליה, להוריש להם את ביתו כשהתנאי שהקיבוץ מציב הוא שבעל הבית חייב להיות חבר קיבוץ ולגור בו".
במקרה כזה היורשים יכולים למכור את הבית למי שכן יגור בקיבוץ.
"נכון. הקיבוצים כל הזמן מייצרים מנגנונים כאלו ונוהגים בהגינות. בדקתי שמונה קיבוצים ובכל אחד היו שיטות שונות כדי ליצור שיוך הוגן לכל החברים".
ובכל זאת אתה אומר שתהליך השיוך יוביל לג'נטריפיקציה ופירור המסגרת השיתופית. זו מסקנה קשה.
"המסקנה שלי בסופו של דבר היא ששיוך הדירות בקיבוץ פותח את הדלת לכללי שוק הדיור. אם עד עכשיו מערכת הדיור בקיבוץ התנהלה באופן יוצא דופן לא על פי כללי שוק הדיור, ברגע שהקיבוץ משייך את הדירות, השוק נכנס לתוכו ולוקח בו חלק פעיל. מחירי הדיור ממריאים, וכללי המשחק משתנים".
זו באמת דילמה שמלווה את תהליך השיוך. אף אחד לא יודע מה יקרה אם חבר קיבוץ או יורשיו יבחרו להתעלם מהדרישה שהקונה של ביתם חייב להתקבל לחברות, והם ימכרו את הבית למרבה במחיר גם אם הקונה לא יתקבל לחברות. השאלה היא האם בהליך משפטי שיגיע לבג"ץ שופטי העליון יעדיפו לפסוק לטובת האופי המיוחד של הקיבוץ, או שיגידו שזכות הקניין גוברת והקונה רשאי לגור בבית שאותו רכש?
"בהנחה שבג"ץ עוד ימשיך לתפקד אחרי המהפכה המשטרית, מכיוון שאני לא משפטן אני לא יכול להגיד מה יגבר. לדעתי, אם אנחנו מסתכלים על תקדימים בסוגיות דומות, כנראה שהקיבוץ יפסיד בתביעה שלו, למרות שיהיו הרבה שיחלקו עליי ויביאו דוגמאות לזה שבג"ץ כן התחשב באופיו המיוחד של הקיבוץ. אני יכול רק להוסיף שכבר היו פריצות של החומה הזו, אבל עד עכשיו זה הסתיים מחוץ לכותלי בית המשפט. למשל, באחד הקיבוצים שחקרתי, שהיה מראשוני המשייכים ולכן מנגנון השיוך בו היה בוסרי ופתוח, כבר היה מקרה שבו יורש מכר את הבית בקיבוץ לאדם שלא התקבל לחברות. היורש ממש לא ספר את הקיבוץ בתהליך המכירה, והקונה נכנס לגור בבית בלי שהתקבל לחברות. למזלו של הקיבוץ מדובר באדם נחמד ולא בעייתי, אבל העובדה היא שהוא בעלים של בית בתוך הקיבוץ. קיבוצים ששייכו יותר מאוחר הכניסו כל מיני תנאים כדי למנוע מכירת בית למרבה במחיר שאינו חבר קיבוץ, כמו למשל הענקת זכות סירוב ראשונה לקיבוץ. גם זה לא מבטיח פתרון לבעיה, כי לקיבוץ לא יהיה כסף לקנות עשרות בתים מיורשים גם כשתהיה לו זכות סירוב ראשונה".
למנוע פירוק המסגרת הקיבוצית
למרות התחזית הקודרת זיו מסיים את מחקרו במספר הצעות, שאולי ימנעו את תהליך פירוק המסגרת הקיבוצית בעקבות שיוך הדירות. "לאור ממצאי המחקר מומלץ על שינוי גישה כללי ברגולציית השיוך והכנת חלופת שיוך חדשה – או לפחות עדכון חלופת האגודה – כך שתעודד קיבוצים המעוניינים בכך לשמר בצורה טובה את המבנה השיתופי במידת האפשר, תוך הענקת זכויות מסוימות לחברים בביתם. ייתכן שאפשרות אחת לבחינה תהיה בהעברת זכויות מסוימות במקרקעין ללא היוון. בנוסף, מוצע כי מועצת מקרקעי ישראל תתיר לקיבוצים לשמור מלאי רחב של דירות לא משויכות, אשר יישארו בהחזקת הקיבוץ, ויוכלו לספק דיור בר-השגה לאלה שאין בידם המימון הדרוש לשיוך או שאינם מעוניינים בבעלות על כל השלכותיה. מלאי כזה של דיור, שיהיה מן הסתם מורכב מיחידות קיימות וחדשות גם יחד, יאפשר תמהיל מגוון של גודלי דירות, גילאי מבנים מגוונים תוך שמירה גם על הדיור הצנוע של העבר, מגורים בבנייה צפופה באופן יחסי, וכיוצא באלה. בנוסף, מוצע שמועצת מקרקעי ישראל וגורמים ממלכתיים אחרים יתירו לקיבוצים ליצור מלאי מגורים המיועד להשכרה בלבד. כיום המדיניות הממלכתית מגבילה מאוד אפשרות זו או אף מעלה ספק בחוקיותה. במקביל לכך, מוצע לקיבוצים המשייכים לשנות את תקנוניהם, כך שיוכלו לקבל לחברות גם אנשים שאינם בעלי דירות – כלומר שוכרי דירות. עידוד תכנון ובנייה של דיור בר-השגה בקיבוצים הוא צו השעה, על מנת להצליח ולהתמודד עם עליית המחירים, לטובת מענה לביקוש ולמען שמירה על הקיבוץ כקהילה וחברה בעלות גיוון חברתי-כלכלי".
