האם ערך הדירה המשויכת כולל את המגרש?

יורשי חברה שנפטרה בקיבוץ נאות מרדכי, תבעו 718,000 כפדיון זכויותיהם בדירת אמם המנוחה. הקיבוץ הציע להם 131,000 שקל. סלע המחלוקת היה האם יש לכלול בחשבון גם את שווי המגרש. בית המשפט עיין בתקנון השיוך של הקיבוץ ופסק לטובת היורשים

ערך הדירה המשויכת כולל את המגרש: שיוך דירות המגורים בקיבוצים התאפשר לראשונה בהחלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל, שעניינה "שינויים במבנה הארגוני והקצאת קרקע בקיבוצים". זכות זו נשמרה גם לצאצאים, במקרה של פטירת החבר, חו"ח, בין מועד ההחלטה לבין המועד שההחכרה ניתנה למימוש בפועל. עם זאת, קיבוצים רבים שמרו בידיהם את הזכות לפדות את ערך בית המגורים מידי יורשיו של החבר. פסק דין שניתן לאחרונה (20.8.19) בבית משפט השלום בנצרת דן בשאלה האם במסגרת ערך הקרקע יש להביא בחשבון את ערך המבנה בלבד או גם את ערך המגרש עליו נבנה. לאור חשיבותו של פסק הדין בחרתי לסקור בפניכם את עיקריו.

באותו עניין הוגשה תביעה כנגד קיבוץ לתשלום סך 718,000 ₪, כפדיון זכויות התובעים בדירה הממוקמת בקיבוץ. התובעים היו יורשי הדירה מאמם, אשר נמנתה על חברי הקיבוץ עד לפטירתה.

הקיבוץ הנתבע קיבל בשנת 1998 החלטה בדבר שינוי אורחות החיים בו, והחלטה עקרונית המאפשרת העברת זכויות בתי המגורים על שם החברים. לשם כך, האסיפה הכללית של הקיבוץ קבעה את הכללים לביצוע ההחלטה העקרונית, לרבות דרכי קביעת ערכם ואומדן שווי הבתים. הקיבוץ קבע כי מי שזכאי לשיוך דירה, הוא מי שהיה חבר הקיבוץ נכון ליום 9.8.2002. אמם של התובעים נפטרה בשנת 2008, כ-5.5 שנים לאחר המועד הקובע, כך שאין חולק כי הייתה זכאית לשיוך דירה, אם-כי הלכה לעולמה בטרם חתמה על הסכם חכירה מול המנהל.

במסגרת ההחלטות שקיבל הקיבוץ בעניין שיוך הדירות, נקבע כי התובעים, בתור יורשי המנוחה, זכאים לבוא בנעליה לצורך המשך רישום זכויות החכירה בדירה על שמם, ו/או זכאים התובעים לקבל ערך זכויותיהם בדירה, לפי בחירת הקיבוץ. בשלב מסוים הציע הקיבוץ לתובעים תשלום כספי בסך של 131,647 ₪ בגין ערך זכאות בדירה, וזאת חלף רישום הזכויות בדירה על שמם, הצעה שלא התקבלה על ידי התובעים. לטענת הקיבוץ, סכום זה מבוסס על שמאות אחידה לכלל הדירות בקיבוץ, שהוכנה מטעמו, ואשר מהווה שמאות 'מפתח' לקביעת זכויות החברים בקיבוץ.

סלע המחלוקת בין הצדדים סב סביב השאלה באם יש לקחת בחשבון בשומת הזכויות את שווי המגרש עליו נבנתה הדירה, לרבות עלויות הפיתוח והתשתיות.

התובעים טענו כי הם זכאים לקבל ערך מלא של הזכות החוזית אותה ירשו מאמם, שהינה הזכות לחתום על הסכם חכירה מהוון לדירה, הכולל רכיב שווי הקרקע, ועבודות הפיתוח והתשתיות.

מנגד, לטענת הקיבוץ, בהתאם לעקרונות השמאות שאושרו באסיפה, זכות התובעים מתמצה בזכות לקבל את שווי המבנה בלבד, ואינה כוללת שווי הקרקע ועבודות הפיתוח והתשתיות שבוצעו במגרש. לטענת הקיבוץ, ערך "דירת התקן" בסך 131,000 ₪, אשר מחייב את כלל חברי הקיבוץ, נקבע לפי ממוצע טבלת שמאויות של כלל הדירות.

ערך הדירה המשויכת כולל את המגרש

ראשית קובע בית המשפט בפסק דינו, כי בבואו  לפרש את החלטות הקיבוץ בעניין השיוך יש להקיש מכללי פרשנות חוזה. זאת, בשל הפסיקה הקובעת כי תקנון הקיבוץ, כתקנון כל אגודה שיתופית אחרת, הוא הסכם המסדיר את היחסים בין חברי הקיבוץ לבין עצמם, ובינם לבין הקיבוץ.

העיקרון המנחה בפרשנות חוזה נקבע בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973. בהתאם לעקרון זה יש לפרש את ההסכם בהתאם לאומד דעת הצדדים, במידה ולשון נוסח החוזה או המסמך, עשויה להתפרש לכאן ולכאן. אולם, כאשר לשון החוזה הינה ברורה דיה, יש לאמוד את דעתם של הצדדים על-פי המתחייב מן הלשון בה נקטו בחוזה, ולא על-פי הגיונו של הפרשן.

מכאן פונה בית המשפט להחלטת השיוך המגדירה דירה מגורים בזו הלשון: "הדירה או הבית שיוקצו לכל משפחה בהתאם לעקרונות החלטה זו וכל השטחים הצמודים לה…". בית המשפט קובע כי מדובר בהתנסחות ברורה וחד-משמעית, שאינה ניתנת לפרשנות אחרת. ערך 'דירת תקן' לה זכאים התובעים הינה הערך הממוצע של כל הדירות, כולל השטחים הצמודים להן.

בית המשפט דוחה את פרשנות הקיבוץ כי החלטת השיוך עוסקת בערך "בית מגורים", ולא בערך הזכאות לפדיונו. נקבע כי בניגוד לעמדת הקיבוץ, החלטת השיוך מתייחסת מפורשות לערך הזכאות לבית מגורים. ערך הזכאות לבית מגורים אמור להיות שווה לזכויות בבית המגורים, לו נרשמו זכויות אלו ע"ש היורשים. מכאן מתבקשת המסקנה, שבחישוב ערך הפדיון של הזכאות לבית מגורים, יש לקחת בחשבון גם ערך הזכות להירשם כחוכר במגרש הצמוד לבית המגורים, והזכות לשימוש בתשתיות ובפיתוח הצמודים לבית המגורים.

בית המשפט מציין עוד כי גם אם החלטת השיוך אינה כה חד-משמעית כפי שהוא סבור, יש לזקוף את "העמימות" בניסוח לחובת הקיבוץ, בהתאם לכלל "הפרשנות נגד המנסח".

לפיכך, בית המשפט מקבל את התביעה וקובע כי יש לשום ערך הפדיון ככולל הזכות לשיוך בית המגורים, הזכות להירשם כחוכרים במגרש הצמוד, ובהתחשב בעלויות התשתיות והפיתוח. פסק דין זה מדגיש את חשיבות אופן ניסוחן של ההחלטות המחייבות את הקיבוץ ואת חבריו.

*ת"א (שלום נצ') 48019-12-17 דניאל שליידר נ' קיבוץ נאות מרדכי (פורסם בנבו, 20.08.2019)

* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.

* "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.

מי יחזיק בדירה- הקיבוץ או היורשים?