איך ניתן להלבין עבירות בנייה? ומה צריך לדעת כל חקלאי בעל נחלה כדי שיוכל לישון בשקט
יהודה טמיר, בעברו חקלאי במושב מישובי צוהר וכיום מנכ"ל חברת נחלת אבות, שהיא החברה הגדולה והוותיקה בישראל הפועלת להסדרה במרחב הכפרי, עונה בבהירות על כל השאלות החשובות הנוגעות להסדרה במרחב הכפרי. "להסדרה, לגיטימציה ולגליזציה יש משמעות אחת: הלבנה של חריגות הבנייה. רשויות המדינה מתירות זאת בהליך הקרוי היתרי בנייה בדיעבד.
חשוב להסדיר משלוש סיבות עיקריות:
ראשית, חשוב להסדיר על מנת להימנע מרשויות האכיפה, שכשהן מגיעות זה יוצר מצבים לא סימפטיים ולא נעימים ומלווה בקנסות כבדים, בצווי הריסה ובמקרים של היחידה הארצית לאכיפה אפילו בצווים מינהלים.
דבר שני, חשוב לעשות את ההסדרה על מנת שבהמשך, אם בעלי הנחלה ירצו לעשות העברת זכויות או ירצו תוספת בנייה או לבנות משהו אחר במשק, הם יוכלו לעשות זאת. אם המשק לא מוסדר לא תתאפשר העברת זכויות, לא הגדלת מבנים ולא העברה לדור ההמשך.
דבר שלישי, כל בעל משק היה רוצה להוריש לילדים משק מוסדר ולא מבורדק כי זה מסבך את העניינים וככל שדוחים זאת זה עולה הרבה יותר כסף."
מדוע חשוב להסדיר את הנחלה? לא עדיף להימנע מ"להעיר דובים מרבצם"?
"להסדרה, לגיטימציה ולגליזציה יש משמעות אחת: הלבנה של חריגות הבנייה. רשויות המדינה מתירות זאת בהליך הקרוי היתרי בנייה בדיעבד.
על אילו חוקים עובר החקלאי ברגע שיש בנחלתו מבנים ללא היתר בנייה או מבנה מגורים שחלקו מצוי בחלקה חקלאית?
"הוא עובר עבירת בנייה ובעקיפין על תיקון 116 לחוק התכנון והבנייה. במידה ותהיה אכיפה ויגיעו אליו, הוא עשוי להיות צפוי לכל הסנקציות האפשריות בחוק. נתקלתי במקרים שבעלי נחלות לא היו מודעים בכלל למצב בנחלה שלהם. יש כאן גם סיכון ביטוחי. מבנה שאין לו היתר בנייה עשוי גם לא להיות מכוסה ביטוחית ואז, אם חס וחלילה קורה משהו, הוא נכנס לבוץ יותר גדול."
מי הם גופי האכיפה בישראל הפועלים במושבים?
"ליחידה הארצית לאכיפת מקרקעין של משרד האוצר יש סמכות לתת קנס מנהלי ולהטיל קנסות ללא הליך משפטי. בנוסף יש את פקחי המנהל ואת פקחי הועדה, שאומנם אין להם סמכות לתת קנס מנהלי, אבל בסמכותם לעקב תהליכים ו/או ולא לאשר תהליכים. המנהל גם קונס בדמי שימוש מבנים שהם לא בהיתר."
למה אני, כחקלאי, צריך לשלם דמי שימוש?
"כיוון שהקרקע היא של המנהל ועל המבנה, שנבנה ללא אישורו, המנהל גובה דמי שימוש רטרואקטיבית ממועד העבירה. חישוב דמי השימוש הוא של אחוז מסוים (תלוי במיקום) מערך הקרקע של שטח המבנה. כולנו מבינים שככל שהזמן עובר במדינה שלנו ערך הקרקע רק עולה, זאת אומרת, שאותו בן אדם שלא יסדיר עכשיו אלא רק עוד 10 שנים, ערך הקרקע יעלה ואז הוא יצטרך לשלם גם הרבה יותר, וגם ייחשף ליחידות האכיפה ולרשויות, שזה מלחיץ ולא תורם לשינה טובה בלילה."
השתכנעתי. כמה זמן ייקח לי תהליך ההסדרה?
"תהליך ההסדרה מורכב מאוד וכולל בתוכו מעורבות של אנשי מקצוע רבים ושונים כאדריכל, מודד, קונסטרוקטור ובנוסף יועצים שונים שנדרשים על ידי הועדה ומשרד החקלאות. בנחלת אבות תהליך ההסדרה כולל את כל אנשי המקצוע וכל היועצים, וזהו יתרון עצום החוסך מבעל הנחלה התעסקות עם כל מיני אנשי מקצוע, במיוחד כשהוא לא מבין את התהליך על בוריו. התהליך הוא ארוך ונדרשת הרבה סבלנות, הרשויות במדינה לוקחות את הזמן, הועדות סובלות ממחסור משמעותי בכוח אדם מקצועי, שהתגבר בתקופת הקורונה, הן עמוסות בהמון תיקים וההליך יכול להימשך זמן רב, תלוי ברמת המורכבות של הנחלה. יחד עם זאת, אחוזי ההצלחה של נחלת אבות גבוהים מאוד. אין מקרים שלא הצלחנו להגיעו לקו הסיום גם אם בשינויים קלים, אבל זה דורש זמן, שיתוף פעולה וסבלנות מצד הלקוח."
הורים שרוצים להסדיר ולהוריש את הנחלה ליותר מילד אחד, מה האפשרויות העומדות לרשותם?
"כיום יש אפשרות לפיצול מגרש מנחלה באמצעות תהליך תכנוני של תב"ע או תשריט חלוקה, במידה והתב"ע המושבית מתירה זאת, בעקרון ניתן לתכנן יחידת קרקע של עד חצי דונם ולהפריד אותה קניינית מחלקת המגורים בנחלה, ובעצם לתת לבן או לבת חלקת אדמה שיבנו את הבית שלהם ושהוא יהיה רשום על שמם. במקרה הצורך אפשר גם למכור מגרש זה עם זכויות הבנייה עליו לצדדים שלישים, לשם ריפוד ההתבגרות או כל צורך פיננסי אחר. קיימים תקדימים, במקומות מסוימים בארץ, לשני פיצולים שאז זה פותר בעיה לילד נוסף. צריך לקחת בחשבון שפיצולים אלה הם תהליך בתב"ע או בתשריט חלוקה ויידרש תשלום של היוון למנהל, שמשמעותו רכישת זכויות הקרקע מהמנהל בשטח המפוצל."
