איך קובעת רשות המיסים שווי מכירה למגרשים פנויים בקיבוץ? 

נמחקו שומות מיסוי מקרקעין בגובה של 7 מיליון שקלים שהוצאו לקיבוץ דליה בעד שיוך של 21 מגרשים 

*תמונה ראשית: מימין: עו"ד מיכל סופר. המגזר הקיבוצי עובר טלטלה אדירה בתחום המיסוי. צילום: אבשלום לוי. משמאל: רו"ח רביב ישי. דרך ההתנהלות האופטימלית עשויה להיות שונה בכל קיבוץ. צילום: ארז דה וולף  

בחודשים האחרונים של השנה שחלפה נחתו בקיבוץ דליה שומות מיסוי מקרקעין בגין הליכי שיוך שביצע הקיבוץ לגבי 21 מגרשים לא מבונים, עבור בני קיבוץ ובני או בנות זוגם, שהיו בהליך קליטה לקיבוץ וביקשו לבנות את ביתם על המגרשים הללו. 

עסקנו בכך בהרחבה בכתבה "שיוך דירות בקיבוץ מול רשויות המס: והפעם, פרק מיסוי מקרקעין" (משפט חברים, 7.11.2024). תארנו שם שהבנים-הנקלטים והקיבוץ דיווחו כנדרש לרשות המיסים על "שיוך" המגרשים עבורם. זהו "השלב החוזי" – השלב הראשון בהליכי השיוך בו בהתאם לחוזה בין החבר לקיבוץ, "מסמנים" את המגרש שעתיד להיות משויך לחבר, בשלב השני: השיוך הקנייני מול רמ"י, שאז הקיבוץ מוותר למעשה על הקרקע. במשך כל התהליך הקיבוץ לא מקבל תמורה כלשהי מהנקלט. כל הסכומים שמשלמים הנקלטים לקיבוץ, טען הקיבוץ, לא שולמו בגין המגרש אלא אך ורק בגין החברות בקיבוץ וההנאות הכלכליות והקהילתיות הנובעות מהחברות.  

שומות במיליונים 

רשות המס, סברה אחרת. לטענתה, מאחר שאלה בנים של חברי קיבוץ, נוצרו "יחסים מיוחדים" בין הצדדים שמאפשרים לה לקבוע שווי לעסקה לפי מיטב שיפוטה. על פי שיטתה, יש להעריך את שווי השוק האמיתי של המגרשים, שהוא "שווי העסקה" וממנו לגזור את חיוב המס. זאת אל מול עמדת הקיבוץ לפיה "שווי העסקה" הוא "אפס" כי הוא לא קיבל כל תמורה בעד הקרקע. 

כדי לקבוע את "שווי השוק" של "מגרשי השיוך" בקיבוץ דליה הסתמכו רשויות המס על עסקאות השוואה מהיישוב הסמוך יוקנעם עילית, וקבעו כי שווי מגרש הוא 1,200,000 ש"ח. בהתאם הוצאו שומות מקרקעין, מס שבח ומס רכישה, בסכומים מצטברים של למעלה משבעה מיליון שקלים (פירוט רחב מופיע כאמור בכתבה הקודמת). 

הקיבוץ ומייצגיו, הפרקליטים מיכל סופר ואמיר סקלר, הגישו "השגה" על השומות, ומשזו נדחתה הם הגישו ערר ל"ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין" (בבית המשפט המחוזי בחיפה), וביקשו לבטל את השומות.   

עיקר טענות הקיבוץ בכתב הערר התמקדו בשאלה אם הייתה לרשות המיסים סמכות לקבוע שווי מכירה למגרשים הפנויים, הגם שבגין שיוך המגרש לא גבה הקיבוץ כל תמורה. לטענת הקיבוץ אפוא, "התמורה החוזית", לפי הסכמי הקליטה, היא אפס.  

הקיבוץ הוסיף וביסס טענתו זו על ניתוח כלכלי שערכו ב"מבט יועצים" לקיבוץ דליה במסגרתו הוערכו נכסיו ההוניים של הקיבוץ. ניתוח זה מלמד שהתמורה ששילמו החברים בעד דמי הקליטה משקפת למעשה את ההנאה הכלכלית הגלומה בכניסתם לחברות בקיבוץ ולא בעד הזכויות בקרקע. 

עוד אמרו הפרקליטים כי מיסוי הנקלטים, בשלב זה של השיוך, מהווה סטייה מהמדיניות שהייתה נקוטה עד היום בידי הרשות.  

התוצאה: אפס מס 

טענות הקיבוץ נשמעו בפני ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בראשות השופטת אורית וינשטיין, מבית המשפט המחוזי בחיפה. במסגרת הדיון שקיימו הצדדים ביניהם, עלה בידי הפרקליטים להוכיח שהשומה שהוצאה מוטעית, ורשות המיסים הסכימה לבטל את כל דרישותיה מהקיבוץ ומהחברים. במילים אחרות: הצלחה מרשימה שלצידה, התוצאה היא: אפס מס (!) לקיבוץ דליה. לתוצאה זו יש גם משמעות רוחבית: ‏לא נכון לבצע השוואה של שווי שיוך חוזי בקיבוץ לשווי קרקע מיישוב קהילתי סמוך.  

השופטת אורית וינשטיין, יו"ר ועדת הערר, רשמה בפסק הדין שנתנה כי "העוררים (קיבוץ דליה ועוד 42 חברים) הודיעו כי הגיעו להבנות עם המשיב (מנהל מיסוי מקרקעין) מחוץ לכותלי בית המשפט וביקשו את מחיקת הערר".  

טלטלה בענייני המיסוי 

על פי מה נקבע שווי המגרש ואיך הוא משפיע על חישוב המס? כיצד מתייחסת רשות המיסים להסכמי עבר? מה המשמעות של ניסוח ההחלטות במוסדות הקיבוץ? עושים סדר 

מהלך השיוך בקיבוצים, חשוב לציין, מוליך בסופו של יום לכך שחברי הקיבוץ מקבלים לבעלותם (בדרך של חכירה) זכויות במקרקעין.  בפרקטיקה הנוהגת כיום, רשות המיסים רואה כבר בשלב סימון המגרשים "עסקה במקרקעין", שעליה חל חוק מיסוי מקרקעין, ומכוחו היא חייבת במס שבח (המוטל על המוכר) ומס רכישה (המוטל על הרוכש), ככל "עסקה" אחרת הנעשית במקרקעין בכלל. ב"תרגום" לחצר הקיבוצית: על הקיבוץ מוטל מס שבח בגין "מכירת הזכות" ועל ה"חבר-הרוכש" מוטל מס רכישה בגין "רכישת הזכות". מס השבח או הרכישה מחושבים כנגזרת של שווי המגרש. שווי הקרקע או התמורה שעוברת מצד לצד הם רכיבים משמעותיים בחישוב המס המהווה נגזרת של "שווי הקרקע" או "התמורה". 

עו"ד מיכל סופר מתארת שהמגזר הקיבוצי עובר טלטלה אדירה בתחום המיסוי. בעוד שבעבר נהגה מדיניות מיסוי שראתה בהליך השיוך "הצמדה של זכויות החברים בבתי המגורים שלהם", הרי כיום אין עוד מדיניות סדורה של רשות המיסים בסוגיות השיוך והרשות גם התנערה מ"הסכמי עבר" לגבי שומות שיוך. התוצאה היא שקיבוצים שכבר בשלים לביצוע השיוך או לקליטת משפחות חברים חדשות, עדיין מצויים ב"ענן מיסוי שמעיב על התנהלותם". 

רו"ח רביב ישי , מנכ"ל מבט יועצים: לנוכח השינויים במדיניות רשות המיסים, קיימת חשיבות רבה להתנהלות נכונה וליווי של מכלול הליכי השיוך והקליטה מתחילת התהליך הפנימי בקיבוץ, דרך ניסוח ההחלטות במוסדות הקיבוץ, מסמכי הקליטה והשיוך, צורת הרישום בדוחות הכספיים ואופן הדיווח, לכל אלה השלכות מהותיות על חבות המס הסופית. דרך ההתנהלות האופטימלית עשויה להיות שונה בכל קיבוץ בהתייחס למאפייניו הייחודים.