ועדת הערר במחוז דרום קיבלה לאחרונה שני עררים עקרוניים וקבעה כי במקרים של אישור שימושים לפעילות לא חקלאית (פל"ח) בנחלות – לא יחול היטל השבחה, אלא מנגנון של "חלף היטל השבחה" בהתאם לחוק. ועדת הערר קובעת – כאשר רמ״י היא הנהנית הכלכלית מהשבחת הקרקע, לא ייגבה היטל השבחה מהחוכר.
כידוע, בשנים האחרונות רשויות מקומיות אישרו בתחומן תכניות מתאר המאפשרות שימושים לא חקלאיים בנחלה, כמו: אחסנה, משרדים, צימרים ועסקים קטנים, בשטח של עד 500 מ"ר מבונה.
תוכניות הפל"ח מאפשרות לבעלי הנחלות הזדמנויות כלכליות נוספות לצד הפעילות החקלאית, וזאת לנוכח הקשיים המשמעותיים עימם מתמודד ענף החקלאות. יחד עם זאת, מימוש הזכויות לפל"ח בנחלה נושא עימו תשלומים גבוהים לרשויות עבור מרכיב הקרקע, היטל השבחה לועדה המקומית ותשלום דמי היוון (91%) לרשות מקרקעי ישראל.
היטל השבחה הוא היטל הנגבה על ידי הועדה המקומית בעת "מימוש זכויות" המתקיים במקרים של קבלת היתר בניה או בעת מכירת הנחלה. סכום ההיטל הוא מחצית מעליית שווים של המקרקעין עקב אישור התכנית המשביחה.
החלטת ועדת הערר, עוסקת באחת הסוגיות הבוערות בתחום היטל השבחה בנחלות: האם תוספת שימושים לא חקלאיים בנחלה מצדיקה גביית היטל השבחה – או שמא מדובר במצב שבו יש להחיל את מנגנון “חלף היטל השבחה”, במסגרתו רשות מקרקעי ישראל היא הנושאת בתשלום.
המבחן הכלכלי: מי באמת נהנה מההשבחה
הנקודה המרכזית בהחלטה נוגעת לניתוח הכלכלי של העסקה. ועדת הערר קבעה כי לצורך מימוש זכויות הפל״ח, נדרש החוכר לשלם לרשות מקרקעי ישראל תשלום בשיעור של עד 91% משווי הזכויות. במצב דברים זה, נקבע כי הנהנית העיקרית – ואף הכמעט בלעדית – מההשבחה היא רמ״י, ולא בעל הנחלה.
כאשר החוכר נדרש לשלם סכומים כה משמעותיים לרמ"י עבור מימוש הזכויות, לא ניתן לראות בו כמי שגורף את פירות ההשבחה.
בהתאם לכך, נקבע כי חל סעיף 21 לתוספת השלישית, הקובע כי במקרים מסוג זה יוחל מנגנון של חלף היטל השבחה – ולא חיוב ישיר של החוכר.
השלכות רחבות על המרחב הכפרי
הכרעה זו משתלבת במגמה בפסיקה להעדיף פרשנות כלכלית-מהותית, הבוחנת את חלוקת הרווחים בפועל – ולא רק את עצם קיומה של השבחה “על הנייר”.
מדובר בהחלטה שעשויה להשפיע באופן דרמטי על המגזר הכפרי: הפחתה משמעותית בהיטלי השבחה במימוש הזכויות לפל"ח וחיזוק הכדאיות הכלכלית של פעילות הפל"ח בנחלות.
החלטת ועדת הערר מסמנת, הלכה למעשה, קו פרשת מים בתחום היטלי ההשבחה במגזר החקלאי. היא מבהירה כי לא כל תוספת זכויות תוביל אוטומטית לחיוב – וכי יש לבחון לעומק את מהות ההשבחה ואת זהות הנהנה ממנה.
חשוב להדגיש, החלטת ועדת ערר אינה סופית וניתן להגיש עליה ערעור לבית משפט לעניינים מנהליים ואף לבית המשפט העליון. ובכל זאת, ככל שמגמה זו תמשיך ותעוגן בפסיקה נוספת, ייתכן כי אנו עומדים בפתחו של שינוי משמעותי באופן בו מחושבים היטלי השבחה במגזר הכפרי.
הכותב הינו כלכלן ושמאי מקרקעין, מומחה במגזר החקלאי ומושבים בנושאי הערכות שווי, היטל השבחה ורשות מקרקעי ישראל.
טלפון:03-9677432
מייל: [email protected]
אתר: www.maromg.co.il
