כיצד לצלוח את הסבך המשפטי והבירוקרטי של שיוך קרקע הבתים בקיבוץ. בניית בית נחשבת כהשקעה הגדולה ביותר שמשפחה ממוצעת עושה במהלך חייהם ויש לה השפעה גם לדורות הבאים.
בונים בית בקיבוץ
בעשור האחרון, עם העלייה בביקוש למסלול קליטה ובנייה בקיבוצים המתחדשים, משפחות רבות בוחרות להגשים את החלום ולהצטרף לקהילה עם ערבות הדדית על פי ערכי התנועה הקיבוצית. אך בניית בית בקיבוץ שונה מבניית בית במקום אחר בין השאר בהיבט של שיוך הקרקעות ומעמדה של הקרקע עליה בונים.
שיוך הקרקע באגודה שיתופית חקלאית (קיבוץ) הוא תהליך שיכול לקחת מספר שנים שהופך אותו למורכב בלקיחת משכנתא, במתן ערבויות לרשות מקרקעי ישראל – רמ"י, כמו כן יכול להיות מצב בו הבית משויך אך הקרקע לא.
אך חשוב לציין שלכל המצבים המורכבים מוצעים פתרונות, חלקן פתרונות ביניים עד לקבלת הפתרונות הסופיים.
רגע לפני שמתחילים בתהליך קליטה ובנייה בקיבוץ מומלץ לבדוק מהו מודל הקיבוץ מכיוון שלכל מודל יש השלכות על תהליך שיוך הקרקע.
על פי נתוני התנועה הקיבוצית, נכון ל-2020, כ-89% מהקיבוצים הם קיבוצים מתחדשים, כ-9% שיתופיים והשאר שיזוריים – המשלבים בין שני המודלים המתחדש והשיתופי.
בכתבה זאת נתמקד בתהליך שיוך הקרקע לנקלטים הבונים את ביתם בקיבוצים המתחדשים ונציג את שני מסלולי השיוך שתוכננו בשיתוף פעולה בין הקיבוצים לרמ"י.
מסלול שיוך ראשון: שיוך קנייני ישיר (החלטה 1554 של רמ"י)
במסלול זה זכות החכירה היא של החבר ותהליך שיוך הקרקע נעשה ישירות בין הקונה לרמ"י. בסופו של התהליך הקרקע הספציפית נגרעת משטח הקיבוץ והזכויות הקנייניות מועברות מהקיבוץ לחבר.
בתהליך זה, ברוב המקרים, הקיבוץ יוסיף הערת אזהרה בטאבו או במנהל על מנת להבטיח שהמשפחה תנצל את זכותה ותתגורר בקיבוץ ולא תנצל את זכותה על הקרקע לבניית בית להשקעה.
היתרון במסלול זה הוא שהמשפחה הנקלטת שבונה את ביתה מתנהלת ישירות מול רמ"י ללא תיווך מצד הקיבוץ. אך לעיתים התהליך יכול להיות ארוך וממושך בגלל סבך בירוקרטי.
נכון להיום זהו המסלול השכיח ביותר בקיבוצים המתחדשים ועל מנת שאפשר יהיה להשלים את התהליך צריך שיתוף פעולה של כלל החברים והנהלת הקיבוץ.
מסלול שיוך שני: שיוך קנייני באמצעות חכירת משנה (חלופת האגודה 1524)
במסלול זה זכות החכירה היא של הקיבוץ והחבר הנקלט חוכר בחכירת משנה מהקיבוץ את הקרקע. כלומר, קרקע הבית נשארת בריבונות הקיבוץ וכל ההתנהלות של המשפחה הנקלטת והבונה מתנהלת מול הקיבוץ.
אחד האתגרים בחלופת האגודה מתייחסת לזכות ההורשה. הקיבוץ יכול לקבוע רף למי הוא מאשר להוריש את הבית ולמי לא ולהתנות זאת לדוגמה לפי כמות שנים מסוימת של ותק.
אך כדי להסיר אתהחשש מנושא ההורשה משרד המשפטים ורשם האגודות השיתופיות דואגים לזכויות החבר באמצעות קביעת קריטריון לגבי מכירה עתידית של הבית על אף שהקרקע בחכירת הקיבוץ. כמו כן המשרדים הממשלתיים מפקחים על התהליך.
חשוב לציין כי בשני המסלולים זכות החכירה וזכות חכירת המשנה ניתנות לרישום בטאבו והרישום אינו משנה ממהות הזכות.
איזו מסלול שיוך עדיף?
כל קיבוץ בוחר בעצמו כיצד יתנהל שיוך הקרקעות כמו גם את החלופה המתאימה לו בהתאם למצב הדמוגרפי, הכלכלי ולרצון החברים. כאשר משפחה נקלטת לקיבוץ היא תצטרך לקבל על עצמה את החלופה שנבחרה, לכן מומלץ לבחון אותה מראש ולראות אם היא אכן מתאימה.
חשוב לציין שבשתי החלופות הבית משויך לנקלט ושיוך הקרקע משתנה בהתאם לחלופה והזכויות של החברים בבית לדוגמה, שיפוץ, הרחבה, הורשה אינן נפגעות.
מה המורכבות בבניית בית בקיבוץ כאשר הקרקע לא משויכת?
בשונה מבניית בית בעיר, כשהקרקע נרשמת בטאבו כחלק מהעסקה, בבניית בית בקיבוץ יש שוני ולכן היא נחשבת מעט יותר מורכבת.
במיעוט מהקיבוצים בוצע תהליך פרצלציה – חלוקה של מקרקעין ושיוך קרקעות, וחבריהם רשומים בטאבו כחוכרי הקרקע. אך מרבית הקיבוצים נמצאים בתחילתו של התהליך או במהלכו וזה דבר שעל המצטרפים והבונים לקחת בחשבון.
הקיבוץ, שרוצה מצד אחד להמשיך לצמוח ולקלוט חברים חדשים אך מהצד השני מציע לנקלטים עסקה כלכלית שאינה מבטיחה בצורה הרמטית את הזכות הקניינית של הנקלטים, מספק פתרונות לשביעות רצונם של כלל הצדדים ולשם כך נבחרו שני מסלולי השיוך.
כיצד תעברו את תהליך הבנייה ושיוך הקרקע בשלום?
לאחר שהחלטתם להגשים את החלום, להיקלט ולבנות בית בקיבוץ ולהשתייך לקהילה עם חוסן וערבות הדדית, מומלץ להשקיע את מלוא הזמן בשלבי התכנון הפיננסי. הרי בסופו של דבר הבנייה צריכה להיות תלוית תקציב ויש לקחת בחשבון את ההוצאות הצפויות מול המנהל והקיבוץ.
נמרוד רבר, מנכ"ל קורום הנדסה וניהול חברה המתמחה בפרויקטים של קליטה ובנייה בקיבוצים: "בתהליך הקליטה והבנייה בקיבוץ הנקלטים מתמודדים עם נושאים רבים: תכנוניים, כלכליים, משפטיים וקהילתיים וצריכים להתנהל מול גורמים רבים ביניהם מנהלת הקיבוץ, רשות מקרקעי ישראל, בנקים ועוד.
כדי לצלוח את התהליך ומבלי לפגוע באינטרסים שלהם, ושל כל אחד מהגורמים המעורבים, יש להתנהל באופן מובנה ומסודר, בהתאם לתוכנית מפורטת, שתביא אותם בדרך הקצרה והמהירה לשלב הסופי של קליטה מוצלחת ובניית הבית.
מעל עשור מנהלת קורום פרויקטים של בנייה בקיבוצים ברחבי הארץ על פי מודל מובנה שנולד במהלך השנים מתוך למידת הצרכים מהשטח.
כמו כן החברה מלווה את הנקלטים ואת מנהלת הקיבוץ החל משלב תיאום הציפיות, התכנון, הבנייה והפיקוח ועד לקבלת המפתחות לבית. בתוך כך קורום מתמחה בתהליך השיוך הקנייני ומלווה את המשפחות לכל אורכו".
כיצד קורום מסייעת מול המנהל בפתרון הסוגיות?
"שני מסלולי השיוך הקנייני מותאמים לרוב הנקלטים", אומר רבר, "קורום מלווה את הבונים לכל אורך התהליך ובתוך כך מתנהלת מול רמ"י והבנקים בהתאם ליכולות הפיננסיות של הבונים ובהתאם לצרכים שלהם ומונעת מהם את ההתמודדות מול הסבך הבירוקרטי.
חשוב לציין כי לכל שלב יש פתרונות מימון שונים, חוזים ספציפיים וערבויות שונות המצריכות הערכות פיננסית בהתאם. כך לדוגמה עשינו בפרויקט הבנייה בקיבוץ מענית שהחל לפני ארבע שנים.
בשכונת הבנים "חביבה" בקיבוץ מענית, קידמנו בנייה בשלב א' של 28 יחידות דיור שהקרקע שלהם לא הייתה משויכת. תוך כדי הבנייה התקדם גם נושא השיוך מול רמ"י ובשלב ב' כשנבנו 20 יחידות דיור נוספות, שאוכלסו לאחרונה, הושלם תהליך השיוך.
היום, לקראת קבלת ההיתרים לשלב ג', בו ייבנו 27 יח"ד, הבתים כבר יהיו משויכים למשפחות. ליווי מקצועי כולל מול הרשויות, הבנקים וגורמי הביצוע, תוך כדי הבנייה, נותן לבונים את הפתרון האידיאלי וראש שקט בשלבי הפרויקט וגם אחריו".
