האם ייקבע יום קובע אחיד (מנהלי) לשיוך דירות?  

מחלוקת בין יורשים של שני בתי אב בבית קמה לבין הקיבוץ בדבר זכאותם לשיוך דירות הגיעה לפתחה של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). במענה נקטה הרשות עמדה עקרונית שנויה במחלוקת באשר למועד הקובע לשיוך דירות. עמדת התנועה הקיבוצית ופרקליטי קיבוצים, שונה בתכלית. סיפור קיבוצי-משפטי  

סיפור בית קמה 

קיבוץ בית קמה החליט כי המועד הקובע לפיו מוקנות לחברי הקיבוץ זכויות, לפי הסדר שיוך הדירות, הוא 31 באוגוסט 2013. לפיכך החברים הזכאים לשיוך דירות בבית קמה הם החברים במועד הקובע ויורשי החברים שנפטרו לאחר מועד זה.  

יורשים של שתי משפחות בתי אב שנפטרו קודם למועד זה, פנו לקיבוץ באמצעות עו"ד צפריר בן אור בטענה כי קיים "מועד קובע נורמטיבי", 27.3.2007, לשיוך דירות שנקבע עוד בהחלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל (כיום סימן ד': עיגון הזכויות למגורים בחלקת המגורים – שיוך דירות, לפרק 8.4 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל), שהסדירה את "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בקיבוצים" (ראו הסבר מפורט בעמוד זה). 

היורשים אמרו כי מפני שהמורישות, בכל אחד מבתי האב הללו, נפטרו בהיותן חברות קיבוץ, לאחר מרץ 2007, הם (היורשים) זכאים לשיוך מגרש מוטב בקיבוץ, הגם שהם אינם זכאים להיכלל בהסדר השיוך כפי שקבע הקיבוץ (שכן המורישות נפטרו לפני המועד אותו קבע הקיבוץ כקובע את זכאות החברים לשיוך דירה). היורשים נימקו את דרישתם בכך שמספר מגרשי המגורים המוטבים לו זכאי בית קמה, חוּשַּׁב לפי מספר משפחות החברים שהיו באגודה ביום 27.3.2007. משכך, הם טענו, קמה להם זכות לשיוך מגרשים מוטבים בתוך חלקת המגורים. הקיבוץ סרב לכך, ועו"ד בן אור פנה אל רמ"י כדי לקבל את עמדת הרשות, ונענה כי "מי שהיה חבר קיבוץ ביום 27.3.2007, או יורשיו, הבאים בנעליו, זכאי לשיוך מגרש מגורים, בקיבוץ המבצע שיוך. כפועל יוצא על הקיבוץ לכלול אותו ברשימת הזכאים המוגשת על ידו לרשות מקרקעי ישראל", וכן: "הזכאות לשיוך מגרש נקבעת על פי חברות במועד הקובע הנקוב בהחלטה, 27.3.2007, ואין כל משמעות בהקשר זה למועד קבלת החלטה על ביצוע השיוך באגודת הקיבוץ". 

פרקליטת בית קמה, עו"ד כרמית דורון (אסנת נווה ושות'), הודיעה למנהל רמ"י, במכתבה מאוקטובר 2021, שעמדת הקיבוץ שונה, וכי עמדת הרשות אינה תואמת להחלטות בית המשפט העליון בעניין "המועד הקובע". המועד אליו מתייחסת הרשות (27.3.2007), הוסיפה דורון, נועד להבדיל בין "חברים ותיקים" ל"חדשים" לעניין תנאי התשלום, אך לא לקבוע זכאות לשיוך. המועד שמקנה זכויות בבית קמה הוא זה שעליו החליטה אסיפת החברים, שהיא הריבון בקיבוץ.  

"יום קובע אחיד" 

קודם שנמשיך, הנה עמדת הרשות, במילים פשוטות: אין משמעות למועד שבו קיבל קיבוץ פלוני החלטה בדבר "המועד הקובע לשיוך דירות" ועל רשימת החברים הזכאים לשיוך באותו קיבוץ. המועד הקובע הוא "יום קובע אחיד" לכלל הקיבוצים והוא 27.3.2007. מכאן ברורה הבעיה שתתעורר באותם קיבוצים שטרם קיבלו החלטה בדבר היום הקובע או בכאלה שהמועד הקובע אצלם מאוחר למרץ 2007 (כדוגמת בית קמה).  

נדגים: קיבוץ שיתופי או אחר, המונה מאות חברים, יבחר להחליט בשנת 2027, על שיוך דירות. האם קיבוץ זה יידרש להקנות זכאות לשיוך, לקבוצת יורשי חברים שהלכו לעולמם בשני העשורים שחלפו עד אותו מועד? ומה לגבי אלה שהיו חברים בשנת 2007 ובחרו לעזוב את הקיבוץ? והאם בכלל יהיו ברשות הקיבוץ מגרשים כדי לתת מענה לכל ה"זכאים"?  

"בּוּקָה וּמְבוּלָּקָה בקיבוצים רבים" 

אֵין תֵּמַהּ שד"ר עו"ד מיכי דרורי מיהר להודיע לרמ"י, במכתב מנומק, בשם התנועה הקיבוצית כי עמדת רמ"י תזרע "בּוּקָה וּמְבוּלָּקָה בקיבוצים רבים", במיוחד באלה שטרם החליטו כלל על שיוך דירות. עלולה להיווצר, התריע עו"ד דרורי, "צבירת זכויות של יורשים, שתאיים על אפשרויות הקליטה של משפחות חברים חדשות בקיבוצים". יתכנו מצבים בהם המספר הכולל של החברים במועד העתידי בו יחליט קיבוץ על שיוך דירות הכולל את מספר משפחות הנפטרים מאז המועד האחיד של רמ"י (2007) – יעלה על כמות יחידות הדיור המתוכננות לאותו קיבוץ, ומה אז? "התעלמות רמ"י מהחלטת הקיבוץ", הלינה התנועה, "מהווה התערבות בלתי חוקית באוטונומיה של האגודה", שהיא המוסמכת להקנות זכויות שיוך לחברי הקיבוץ (גם לפי שיטת רמ"י). 

כותב שורות אלה אינו יכול שלא להיזכר בעימות המשפטי הראשון שהתרחש בבג"ץ בדצמבר 2004, בו עתרה תנועת "דור לדור" שביקשה לקבוע "מועד אוניברסלי לשיוך דירות". התנועות הקיבוציות (התק"מ והקיבוץ הארצי) יוצגו באולם בית המשפט, באותה עת, בידי עו"ד מיכי דרורי וצפריר בן אור שטענו בנחישות כנגד קביעה שכזו. השופט אהרון ברק, נשיא בית המשפט העליון דאז,  דחה את העתירה, ואמר, בין השאר, כי "שינוי תנאי ההחלטה בהקשר למועד הקובע לעניין הזכאות לשיוך, משנה באופן רטרואקטיבי את הנחות המוצא שעל יסודן קיבלו הקיבוצים את ההחלטה לנקוט את תהליך השיוך". 

"שגגה יסודית" 

שני פרקליטים בכירים המתמחים ב"שיוך דירות" בקיבוצים נענו לבקשת "משפט חברים", להביע דעתם לגבי עמדת רמ"י.  עו"ד רותם ליכטנשטיין (שלמה כהן ושות') ועו"ד ליעד סידר (נשיץ, ברנדס, אמיר ושות') דוחים את פרשנות הרשות ועמדתה, כפי שהוצגה בעניין בית קמה, ורואים את המועד שקבעה אסיפת החברים כמועד שקובע את זכאות החברים. עו"ד סידר רואה בכך "שגגה יסודית" שמבקשת ליישם אכיפה חד צדדית של "יום קובע סטטוטורי" לשיוך דירות בקיבוצים.  

שני הפרקליטים תומכים בעמדה כי יום 27.3.2007 נועד לקבוע את קו פרשת המים, שעד אליו משפחות חברים נהנות מתנאים עדיפים בתשלום דמי ההיוון לרמ"י (בדרך של "תשלום נדחה"). לבקשת "משפט חברים", יצאו השניים למסע להיסטוריה החקיקתית של "החלטות השיוך", החל מוועדת הבר, בג"ץ "שיח חדש", דרך הוועדה ל"סיווג הקיבוץ" ומשם אל פסיקה עדכנית של בתי המשפט, כדי ללמוד מכל אלה על "כוונת המחוקק" ובתי המשפט. מפאת קוצר היריעה לא נביא כאן את נימוקיהם הרבים התומכים בעמדתם. 

רותם ליכטנשטיין, שמשרדו היה שותף להיווצרותם של פסקי דין (בהם יוצגו הקיבוצים בידי עו"ד עומר כהן ואח') שקבעו לא אחת כי היום הקובע לשיוך דירות הוא יום החלטת האסיפה הכללית של הקיבוץ בדבר שיוך דירות, אומר כי קיים הבדל מהותי בין "היום הקובע" שנקבע בהחלטה 979 שנועד ליצור הטבה לחברים הוותיקים לבין "היום הקובע" עליו הוחלט באסיפת הקיבוץ שנועד לקבוע מי הם הזכאים לשיוך דירות, במישור היחסים הפנימי שבין האגודה לבין החברים.   

"תקנות שיוך דירות בקיבוץ מתחדש" 

ליעד סידר, יצא לחריש עמוק במכונת הזמן, ולא בכדי. באוגוסט 2011 פסק בית המשפט העליון בעניין קיבוץ מענית שהמועד הקובע לזכאות להשתתף בהליך השיוך הוא יום קבלת ההחלטה באסיפה הכללית (פרקליטי הקיבוץ היו עו"ד ליעד סידר, עו"ד יצחק פינק ולצורך הגילוי הנאות גם כותב שורות אלה). הלכה דומה ניתנה בפרשת קיבוץ תל קציר (שיוצג באמצעות עורכי הדין אבנר צור ומרב ניב). עשור קודם לכן, מזכיר סידר, על סמך המלצות ועדת בן רפאל (שמונתה בידי הממשלה "לבחינת השינויים בקיבוצים"), הותקנו בנובמבר 2005, "תקנות שיוך דירות בקיבוץ מתחדש", שקבעו כי הזכאים לשיוך דירות  –  הם החברים שהיו במועד קבלת ההחלטה על כך באסיפה.  

המלצות ועדת הבר שאומצו בידי הממשלה ומועצת מקרקעי ישראל מהוות את המתכונת המוכרת היום של החלטה 979 ואחיותיה. "המועד הקובע המנהלי" שנקבע שם (תחילה 2003 ובהמשך מרץ 2007, לאחר שתוקן בבג"ץ "שיח חדש") נועד אך ורק לצורך הגדרת חלקת המגורים בקיבוץ והיקף הבניה הבסיסי שאותם ניתן יהיה לשייך בתנאים מיטיבים.  

אם כך, האמירה של רמ"י לפיה אין משמעות למועד קבלת ההחלטה על ביצוע שיוך באגודת הקיבוץ, עומדת בניגוד גמור ומפורש ללשון החלטה 979 והמלצות ועדת הבר עליה התבססה, שהתנו את הזכאות לשיוך בכך שמדובר במי שהיה חבר ביום החלטת האסיפה הפרטנית של הקיבוץ בדבר שיוך, והוא זכאי לשיוך בהתאם להחלטות הקיבוץ.  

סידר מציין כי מועצת מקרקעי ישראל הדגישה בהחלטה 979 את החשיבות ב"יום קבלת ההחלטה בדבר שיוך יחידות הדיור באסיפה הכללית של האגודה" (הציטוט הוא מתוך נוסח ההחלטה), ועשתה זאת הן בהטלת חובה על הקיבוץ להמציא אישור מרשם האגודות השיתופיות לפיו הקיבוץ מקיים את תקנות שיוך הדירות בקיבוץ המתחדש, והן  בקביעה כי "שיוך המגרשים יתבצע בהתאם לתקנון הקיבוץ והדין הכללי". הנה כי כן, תמה סידר, אם לשון ההחלטה של מועצת מקרקעי ישראל רואה את המועד שקבע הקיבוץ באסיפה כמועד הקובע, כיצד ניתנת כעת פרשנות שונה? 

אוטונומיה לקבוע לעצמם את כללי השיוך 

בשורה ארוכה של מקרים נדחו בבתי המשפט תביעות של יורשי חברים ועוזבים שחברותם פקעה לפני מועד החלטת האסיפה הכללית (גם במקרים שאותם חברים נפטרו ימים ספורים לפני מועד ההחלטה). לאחרונה קבע בית המשפט העליון ב"פרשת נאות מרדכי" (בו יוצג הקיבוץ בידי עו"ד ניצן טבנקין) כי לחברי הקיבוץ אוטונומיה לקבוע לעצמם את כללי השיוך, ואף הביע ספק "אם בתי המשפט מוסמכים להכתיב לקיבוצים כיצד לשייך בתים ודירות לחברים וליורשיהם". אם כך, אומר סידר, קל וחומר שרשות מנהלית לא יכולה להציג פרשנות שמנוגדת לדין ולתכלית ההחלטות שלה עצמה.  

לדעת עו"ד סידר "שורש הרע" טמון בשינויי נוסח טכניים שנעשו בגלגולים השונים של ההחלטות ובחוסר הקפדה של מנסח התקנות. הגדרות שונות, לדבריו, בניסוח החלטה 1411, שנגעה ליורשי חברים, ושיבוץ לא נכון של הדברים במעבר מהחלטה אחת לשנייה, יצרה מונחים חדשים שגרמו לתקלה הפרשנית שהביאה להצגת העמדה המוטעית, לדעתו, של רמ"י.  

"מוטב היה", מסכם עו"ד ליכטנשטיין, "שהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ינוסחו ויפורשו באופן שאינו מתערב באורח החיים ובהחלטות הקיבוץ וחבריו מעבר לנדרש. החלטה בדבר שיוך דירות היא של הקיבוץ וחבריו, רק הם רשאים לשנות את אורחות חייהם ולקבוע משטר שונה ביחס לזכויות הקניין. החלטות מועצת מקרקעי ישראל צריכות לאפשר את התהליך ולא לייצר חסמים מיותרים".  

לקראת נעילה, התבקשה עמדתה העדכנית של הרשות. זו חזרה על עמדתה כפי שהוצגה כאן. עם זאת, בחודש אפריל שחלף, הודיעה רמ"י לעו"ד כרמית דורון כי "לאור הטענות שהובאו על ידי נציג התנועה הקיבוצית, יהיה מקום לחזור ולבחון את הנושא בעתיד, בשל חלוף הזמן ממועד קבלת ההחלטה". תם ולא נשלם.  

רמ"י: כרוניקה של החלטות 

האסדרה של שיוך הדירות בקיבוצים עברה דרך שורה של החלטות שקיבלה מועצת מקרקעי ישראל, החל מ-751, דרך 979 (שהניחה את עקרונות היסוד למתכונת השיוך הנוכחית), 1155, 1366, 1411, 1456, 1528, 1554, 1592 עד ששובצה בפרק 8.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל שאיגד את כל החלטות מועצת מקרקעי ישראל לקובץ אחד.  

"החלטת השיוך" של רמ"י כוללת מספר עקרונות:  

1. מספר המגרשים המוטבים בחלקת המגורים מחושב לפי מספר הנחלות המאוישות ביום 27.3.2007. "חלקת המגורים", הוא השטח שמייצג כמות מוגבלת של מגרשים "מוטבים" המוקצים בהטבה כספית (הנחה בדמי ההיוון) למשפחות חברי הקיבוץ.  

2. תנאי תשלום מועדפים שיחולו על מי שהיו חברים (או יורשיהם) במועד האמור (נהנים מתשלום נדחה של 29.25 אחוז מדמי ההיוון).  

3.  קביעה כי "שיוך המגרשים עליהם יחידות הדיור המשויכות יתבצע בהתאם לתקנון אגודת הקיבוץ והדין הכללי". בגדר "הדין הכללי" נכללות "תקנות האגודות השיתופיות (שיוך דירות בקיבוץ מתחדש), שקובעות כי "הזכאים לשיוך דירות הם החברים במועד קבלת ההחלטה על שיוך הדירות באסיפה הכללית, או לאחריו".