בנען בודקים מדוע הוטל היטל השבחה על המשפחות שבונות כעת את בתי המגורים שלהן בקיבוץ
*תמונה ראשית: קיבוץ נען. נמצא בשלבים הסופיים של הליך השיוך. צילום: יעקב דרומי
פסק הדין החשוב של בית המשפט העליון שהעניק פטור לאותם 17 קיבוצים שביצעו הליך שיוך, לפי החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל, היווה נקודת מפנה חשובה בכל הקשור להתייחסות להיטל השבחה בהליכי שיוך דומים (ראו: משפט חברים, "זמן קיבוץ" 20.2.2025), בית המשפט העליון השיב בשלילה על השאלה: האם ההליך של "שיוך זכויות" במקרקעין מטיל על הקיבוצים חיוב בתשלום היטל השבחה, אך גם ברור שלא כל השאלות הנוגעות להיטל השבחה בשיוך קיבלו מענה באותה פסיקה.
היטל השבחה: מוטל על הגורם שהתעשר
לפני "סיפור נען", הינה תזכורת קצרה:
היטל ההשבחה הוא סוג של מס. תשלום חובה שמטילה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על "השבחה תכנונית". החיוב חל כאשר התקיימה "פעולה תכנונית" שהעלתה את שווי הקרקע כתוצאה מכך (לדוגמה: אושרו זכויות בנייה נוספות, שונה ייעוד הקרקע וכתוצאה מכל אלה עלה שווי הקרקע). החיוב הוא בגובה מחצית משווי עליית הערך של הקרקע כתוצאה מ"הפעולה התכנונית" החדשה.
השופטת דפנה ברק-ארז, מבית המשפט העליון הסבירה באותה פסיקה כי "מי שנהנה מההשבחה הוא זה שיישא בתשלום היטל ההשבחה". מאחר שלפי החלטות "השיוך הקנייני" (החלטות 692, 751 ואלה שבאו בעקבותיהן), מגרשי המגורים מוחכרים במישרין מרמ"י אל החברים תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים – הגורם הנהנה באופן ישיר מההשבחה הוא רמ"י ולא הקיבוצים. רמ"י קיבלה מחברי הקיבוצים, תשלום דמי חכירה ששוויים נקבע גם בהתאם לתוכניות המשביחות. בית המשפט העליון פסק שהקיבוצים לא נהנו מההשבחה ולא "התעשרו ממנה". ("באין התעשרות אין היטל"), ואין לחייב את הקיבוצים בהיטלי השבחה. השופטת תארה את המהלך כך: "הקיבוצים משיבים את זכות החכירה לדורות בקרקע לרמ"י, אשר מתקשרת במישרין עם החברים בקיבוץ". בכך אין "מימוש זכויות" על-ידי הקיבוצים, באופן שגורר חיוב בהיטל השבחה, ואין לחייב אותם בהיטל זה. זו תוצאה צודקת, הדגישה השופטת דפנה ברק-ארז, כי "חברים אשר להם מוקצים המגרשים משלמים סכומים ניכרים לרמ"י בשים לב לשומות העדכניות של הקרקע".
עו"ד רון רוגין, בא כוח הקיבוצים שזכו בערעור בבית המשפט העליון, הסביר כך: היטל השבחה מוטל על הגורם שהתעשר מעליית ערך הקרקע עקב תוכנית מתאר. הגורם היחיד שמתעשר כספית מאישור תוכנית משביחה באירוע של שיוך דירות הוא רשות מקרקעי ישראל היות שהיא גובה דמי חכירה מוגדלים, הנגזרים מהזכויות לאחר השינוי התכנוני.
על פניו, עולה מהפסיקה כי חבר שהשלים את השיוך, חתם עם המנהל על הסכם חכירה (שמעניק לו את הזכות לניצול זכויות הבנייה), והחל לבנות – לא יידרש לשלם היטל השבחה (אלא אם לאחר השלמת שיוך הדירות ישנה עוד תוכנית משביחה). אם כך, מה הדין בשלב שלפני סופיות הליך השיוך, האם ממשיכים לחול הכללים הנוכחיים-הרגילים, בקיבוץ שהחל את ההליך אך טרם השלים אותו, המחייבים תשלום היטל? ומה הדין במקרי קצה, בו השלמת השיוך היא מעבר לפינה, והחבר אוחז בשובר התשלום לרמ"י (שטרם שילמו), אך כבר ביקש וקיבל היתר בנייה מהוועדה המקומית המותנה בתשלום היטל השבחה. לפי עו"ד רוגין: "נדרשת בחינה פרטנית בכל מקרה".
מגדיל עלויות
חזרה לקיבוץ נען. הודעות חיוב בהיטל השבחה שהגיעו לקיבוץ עבור 83 משפחות חדשות הבונות את ביתן בשכונה החדשה, כל אחת בשיעור של עשרות אלפי שקלים, החזירו את העיסוק בהיטלי ההשבחה מבית המשפט העליון אל קרקע המציאות בנען. החיוב בהיטל מגדיל את העלויות בהן נדרשת המשפחה הצעירה הבונה את ביתה, והקיבוץ החל לסעור.
קיבוץ נען נמצא בשלבים הסופיים של הליך השיוך. הקיבוץ עומד לשלם לרמ"י את החלק הראשון של תשלום דמי החכירה (3.75 מערך הקרקע בצירוף מע"מ) בעד חלקות המגורים, ובתקופה הקרובה יקבל כל בית אב שובר אישי לתשלום דמי חכירה מהוונים.
חזרה להיטל השבחה: כאשר כן חל היטל השבחה עדיין אין זה סוף פסוק לגבי אלה שבונים דירות מגורים, שכן החוק מעניק למי "שמחזיק" בקרקע, בונה או מרחיב דירת מגורים, פטור מתשלום היטל השבחה אם גודל הדירה אינו עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שיתגורר בדירה במשך ארבע שנים מגמר הבנייה (על בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור – יש לשלם היטל ככל שהוא חלק כאמור).
הוראת הפטור מהיטל השבחה, אמר בית המשפט העליון בהזדמנות אחרת, נועדה לקדם תכלית סוציאלית: סיוע לאזרח לשפר את תנאי הדיור באמצעות הקלת העול הכספי הכרוך בכך (מכאן גם הכינוי לפטור זה: "פטור סוציאלי"). בשנת 2020 פסק בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפסיקה תקדימית-עקרונית, בערעור שהגיש קיבוץ גזר (באמצעות עו"ד חגי שבתאי) כי גם חבר קיבוץ מתחדש שטרם השלים את הליכי שיוך הבית – זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה על יחידת הדיור שגודלה הוא עד 140 מ"ר. עם זאת, בשני מקרים נוספים שהגיעו אל ועדות ערר, בעניינם של גבעת ברנר וחולדה, נקבע אחרת. ועדות אלה הבחינו את נסיבות המקרה בגזר מהמקרים שהיו בפניהם, תוך בחינת המועדים של חתימת הסכם השיוך "התוכנית המשביחה" ו"מתן היתר הבנייה", ולא קבעו כי קיימת זכאות לפטור סוציאלי.
בנען – הודעות החיוב שהוצאו לחברים לא "התחשבו" בפטור הסוציאלי והחברים הבונים נדרשו לשלם היטל השבחה מהמטר הראשון.
פנייה חברית למועצה
צוות הניהול בנען הודיע בסוף השבוע שחלף לחברים כי "הנהלת נען ונציגי נען במועצה ניסו באופן חברי להגיע עם ראש המועצה להסכמות בנושא היטלי ההשבחה, ולבקש להחיל את הפטור הסוציאלי עד 140 מ"ר כפי שהיה נהוג עד היום. המטרה הייתה לנסות ולסייע לחברים ובד בבד להימנע ככל הניתן מלהגיע לפסים משפטיים, הן בהיבט כספי הציבור והן בהיבט יחסי נען והמועצה. לצערנו שיח זה לא הביא להסכמות. בהמשך לכך שכר צוות הניהול בשיתוף התנועה הקיבוצית, את שירותיו של עו"ד רון רוגין. בימים אלו מכין עו"ד רוגין חוות דעת שאותה נגיש למועצה. חשוב שיאמר שאין מצד הנהלת נען כל רצון להתנגח במועצה האזורית גזר, אך טובת חברינו עומדת לנגד עינינו".
המשך יבוא.
“מצפים מהמדינה לעשות סדר”
תגובת התנועה הקיבוצית להטלת חיוב בהיטל השבחה
התנועה הקיבוצית סוברת שסל השירותים שהמועצה האזורית מעניקה לתושביה, לא צריך בשום אופן להיגזר ממחירי הקרקע. לא סביר שמועצות אזוריות שנמצאות בפריפריה ובגבולות הארץ, ואינן נהנות מהיטלי השבחה, יתנו לתושביהן סל שירותים נמוך במאות אחוזים ממועצות אזורית במרכז הארץ. כיום אין הסדרה של היטלי ההשבחה במדינת ישראל, וכל ראש מועצה עושה כראות עיניו.
אנו מצפים מהמדינה לעשות סדר בכל נושא היטלי ההשבחה ולהציב את תושבי הפריפריה בראש סדר העדיפויות. בניגוד למרחב העירוני, המועצה האזורית לא מספקת תשתיות מדרכות או כבישים ליישובים. הכול נעשה באחריות הקיבוץ ולכן, אנו מצפים מהמועצה שהיטל ההשבחה יחזור לקיבוץ במלואו לצורך שיפור תשתיות וכבישים, ואם אין ביכולתה לעשות זאת, אזי לאט סביר שתקח מהיישובים. אנו מצפים מהמועצות האזוריות לנהוג באחריות כלפי תושביהן, ולראות את עצמן כמשרתי הציבור. לכן, הטלת המיסים של המועצה האזורית צריכה להיעשות במסורה, על פי היגיון ציבורי רחב ובשקיפות מלאה.
