אומר ארז אייזנר מגבעת חיים איחוד, מנכ"ל "בית בקיבוץ", שבונה שכונות בנים בקיבוצים מצפון עד דרום
על אף תחזיות עגומות בשנות ה-90 של האלף הקודם ותחילת שנות האלפיים ועזיבה של בני משק שלא ראו עתידם בקיבוץ, ניתן לזהות שינוי חיובי במגמה. בשנים האחרונות קיבוצים רבים נהנים מבנים (ובנות) שרוצים לחזור הבייתה, לקיבוץ בו גדלו, לבנות ביתם לצד הוריהם המתבגרים ולהעניק לילדיהם את חווית הילדות הקיבוצית כפי שהם עצמם גדלו לתוכה. יחד עם הרצון לאפשר לבנים לשוב ולהיקלט בקיבוץ מתמודדים קיבוצים רבים עם היצע מוגבל של קרקעות לבנייה ועם הרגולציה של המדינה שדורשת ניצול משאבי קרקע קיימים.
פתרונות יצירתיים
"לאור מצוקת הדיור ההולכת וגדלה בקיבוצים, הביקוש הגבוה של הבנים לחזור הביתה, הגבלות במשאבי הקרקע (מול רמ"י) והמגמה הברורה לציפוף ובניה לגובה, זאת השעה בה הקיבוץ צריך להיערך ולתכנן לטווח ארוך, תוך מציאת פתרונות יצירתיים להמשך קליטת הבנים." אומר ארז אייזנר מגבעת חיים איחוד, מהנדס אזרחי במקצועו ומנכ"ל "בית בקיבוץ- ניהול פרויקטים והנדסה" מקבוצת משקי הקיבוצים, שעוסקת בתכנון בנייה וניהול בנייה בקיבוצים. "שכונות הרחבה ושכונות לבנים, הם חלק מהפתרונות, יחד עם תכנון יחידות קטנות לשכירות ארוכת טווח, פינוי-בינוי בשטח הקיבוץ וחשיבה מעמיקה על שדרוג התשתיות בשטח 'הקיבוץ הישן'".
ל"בית בקיבוץ" הגיע ארז עם ניסיון עשיר: הוא למד בטכניון, עבד בחברות ניהול פרויקטים גדולים ועסק בהובלת פרויקטים שונים מחיפה עד מודיעין, משוק הכרמל והטיילת של תל אביב, דרך שכונת אורות באור עקיבא ועד תחנת הרכבת של חדרה. בהמשך שימש כמהנדס העיר כפר סבא וניהל את הקמת השכונות הירוקות במערב העיר שצצו לאורך כביש 4. בטכניון ניהל את אגף הבינוי והיה שותף לפרויקטים של מחקר ופיתוח כולל עבודה מול משרד הביטחון וכולל קמפוס חדש שהוקם בסין. לפני שנתיים "חזר הבייתה" והצטרף לאגודת בית בקיבוץ שעוסקת בניהול בניה בקיבוצים "מה שקסם לי שזו חברה מנהלת שכולה מורכבת מחברי קיבוץ. אנשים שחיים ומבינים הנדסה ושמטרתם לתת פתרונות בנייה לחברי קיבוץ עם הבנה של מורכבות העניין".
ספר מה המורכבות?
"יש הרבה אמוציות כשאדם בונה בית ואנחנו מבינים את זה" אומר ארז ומתייחס לבנייה מרוכזת ב"שכונת בנים" או "שכונת הרחבה". "יש מורכבות בין הקיבוץ לדיירים, וכשיש חברה מנהלת, הקיבוץ מאפשר לה לנהל את העניינים מול הדיירים. שיטת הניהול מתבצעת באמצעות מנהלת משותפת, יחד עם הקיבוץ ויחד עם נציגי הדיירים, ואנחנו אלו שאחראים על קידום התהליך כולל הכנסים, מציבים את לוחות הזמנים, מגדירים עד מתי שלבי התכנון, מתי מתכנסים לשלב המכרז וגם מובילים את תהליך המשא ומתן ומסייעים לדיירים לבחור את הקבלן. צריך להבין שפרויקט כזה יכול לקחת כ-40 חודשים, במהלכו יש הרבה החלטות שהדיירים צריכים לקחת".
הנדסת אנוש
עם הכנסו לתפקיד המנכ"ל הבין ארז שיש להתמקד בעבודה מול הלקוחות שהם הדיירים, לצד פעולות שונות כגון מתן מענה לחלק ההנדסי, שכולל תכנון מדויק ומפרטי בנייה מקצועיים, הקפדה על לוחות זמנים, עלויות ועוד ובנוסף לא לזנוח את החלק החברתי, שכולל את המפגשים עם הדיירים, לעיתים בנים חוזרים ולעיתים אנשים שחולמים על בית בקיבוץ – עם היישות שנקראת "קיבוץ". "בכל קיבוץ בו אנחנו עובדים יש מנהל פרויקט שמלווה תהליכים אדמינסטרטיביים, את הקשר עם הדיירים ואת ההסכמים מול הקיבוץ. "יש את החלק ההנדסי שכולל קידום התכנון, מפרטים, ניהול מכרזים לבחירת קבלנים ועוד ויש את העבודה מול הדיירים, כל משפחה עם הצרכים שלה, הרצונות, החלומות".
ארז בעצמו קיבל את הבית האחרון ב"וותיקה", כלומר בשטח "הקיבוץ הישן" ובנה את ביתו עם הגבלות מאד ברורות וחוקים מוגדרים שהציב הקיבוץ. על אף שלכל דייר יש את הפנטזיה על איך יראה ביתו ואת הצרכים הייחודים לכל משפחה (יש כאלה שאוהבים לבשל, יש כאלה שאוהבים לארח, יש משפחות עם הרבה ילדים וכאלה שפחות, כאלה שהילדים גדולים וזקוקים ליותר פרטיות, וכאלה שרוצות שחדר הילדים יהיה צמוד ליחידת ההורים) מצביע ארז על הנתונים שבנייה מרוכזת מוזילה את עלות בנית הבית בכ-20 אחוזים לפחות. "בגלל ריכוז הדגמים וכמות היחידות, בזכות יכולות המשא ומתן מול הקבלן. מעבר לזה, לרוב המשפחות אין ידע ואין הבנה מה זה לבנות בית".
בית יהלום
"קיימת מורכבות בבניה מרוכזת, על אף שלדיירים יש אופציה של 3-4 דגמים מהם הם יכולים לבחור. מרגע שיש היתר אי אפשר לשנות חזיתות וקונסטרוקציה בבית, כל פעולה מחזירה אחורה לתחילת התהליך. מרגע שנסגר הדגם יש מחירון לשינויים וכל דייר יידע בדיוק כמה יעלה לו ולא אמורות להיות הפתעות. הדיירים רוצים שהבית יהלום את צרכיהם ומבקשים לעשות שינויים. יש מסלול ברור, הדיירים חתומים על הסכמי ניהול ובנייה ויש מפרט מדויק במה אפשר לבצע שינוי ומה העלות של זה. מתוך הבנת המורכבות אנחנו רוצים לתת חופש בחירה לדיירים, אבל במידת האפשר. אנחנו קשובים לשינויים, אבל אם נאבד שליטה בנושא הזה, איבדנו שליטה על הפרויקט, גם בניהול לוחות הזמנים וגם בנושא התקציבי.
סבא, סבתא ונכדים
"בית בקיבוץ" עוסקת בניהול הקמת שכונות בנים והרחבות אבל לא רק. "אנו עדים לכך שמתחילות להיווצר בעיות ב'מחנה הישן'. בנים חוזרים בונים קומה שניה מעל ההורים, בנים שמתגוררים בדיור זמני, נולד ילד והדיור אינו הולם את הצרכים של המשפחה שגדלה, זה מצב שיכול לעיתים להימשך שנים לאור המצוקה".
הפתרון המוצע הוא בניית דירות זמניות עד 55 מ"ר, שנבנות כיחידות חדשות או "מיוצרות" מדירות קיימות (איחוד דירות) "זה יכול לקרות בתנאי שיש אופציה בתב"ע ולרוב הקיבוצים אכן יש. יש הרבה פניות מהכיוון הזה של זוגות עם ילד ראשון שמחפשות פתרון. יש קיבוצים שנמצאים במגמת הזדקנות וזה אינטרס של הקיבוץ לקלוט את הבנים. אני חושב שצריך לשמור על הבנים ולאפשר להם מקום לחזור אליו. שכונות ההרחבה צריכות לקלוט קודם את הבנים. זה מחמם את הלב לראות סבא, סבתא ונכדים בשבילי הקיבוץ, הבנים חוזרים והקיבוץ מרגיש "חי", חוזרים חיי התרבות, חיי הקהילה והקיבוץ מתעורר מחדש.
נושא נוסף בו עוסקת האגודה הוא דרישת המנהל לציפוף דיור, "אנחנו עוסקים גם בפינוי בינוי של בתים בתוך הקיבוץ וגם בבניה של שתיים או שלוש קומות. גם בהרחבות המגמה הולכת לכיוון ציפוף".
מה עם החלום על בית קרקע ומרחבים?
"בעוד שבפריפריה ניתן עדיין למצוא שטחים פתוחים רחבים, במרכז יש דרישה לציפוף ולבנייה רוויה. ועדות התכנון לא מאפשרות לקיבוצים להתרחב ומבקשות קודם שיצופפו וימצאו פתרונות במחנה הקיים. מחירי הדיור עלו בצורה דרמטית ויש גם שיקול כספי. היתרון בציפוף בנייה שזה מוזיל את עלות הבנייה, עלות הפיתוח ואת התשלומים לרמ"י. זה מאפשר לחבר קיבוץ לבנות במחיר ריאלי, צריך לעשות תכנון נכון ויש פתרונות יצירתיים. גם למי שיש חלום על בית קרקע על מרחבים צריך להבין שיש מציאות וצריך להשלים איתה. קרקע זה משאב יקר".
מתחת לפנס
לטענת ארז פיתוח תשתיות ב"קיבוץ הישן" הוא נושא קריטי ומחויב מענה. האגודה לא מסתפקת בבנייה לצעירים ולשכונות הרחבה ומציעה פתרונות גם לתושבי הקיבוץ הוותיקים:
"תושבי הקיבוץ הוותיק מתבוננים לעיתים בקנאה בצעירים תושבי השכונות החדשות, שם המדרכות רחבות, החניה צמודה והאינטרנט מהיר מחובר לסיב אופטי. לעיתים נדמה כי השכונות הישנות נשכחו מאחור. אומנם העצים גבוהים והדשא ירוק, אך מערכת הביוב נסתמת משורשי העצים ועל המדרכות נוסעים רכבים, אופנים בשילוב קלנועיות והולכי רגל ביניהם ילדים. הטיפול בתשתיות הישנות נדחק לאחור לעיתים קרובות בשל העלויות הגבוהות, חוסר התקציב והקושי להתמודד עם התושבים הוותיקים, שהמערכות עוברות אצלם בדשא או בגינה ולעיתים צריך לחפור בתוך המגרש, להרוס ולשקם, לרוב נדרש להזיז את הגדר החיה שלא נמצאת בגבול המגרש או שצמחה על השטח המיועד למדרכה. אל תתנו לתשתיות לקרוס, כדי לצמוח לא מספיק לבנות החוצה, צריך לבנות פנימה ושדרוג התשתיות הישנות הוא הכרח המאפשר את ההתפתחות במחנה הוותיק. אסור לפספס את מה שנמצא כבר מתחת לפנס".
אגב גדרות, מה דעתך בעניין?
"התרגלנו לזה. כמי שגדל בקיבוץ זה מבאס, אבל זו המציאות. אנשים מתכנסים לתוך עצמם. יש קיבוצים שמקפידים שלא יהיו גדרות, שהשטח יישאר פתוח, אבל כנראה אי אפשר למנוע את זה". כמי שעוסק בקיבוצו גם בגישור ופתרון חילוקי דעות בין שכנים הוא אומר "בסוף זה כמעט תמיד נגמר בקיר או גדר הפרדה".
טיפים למי שבונה:
"טיפ לקיבוץ: לכו לפרויקט הרחבה עם חברה מנהלת, זה המקצוע שלהם והם יודעים איך לנהל ולהוביל את התהליך, הם מסייעים בהכוונת הדיירים. התהליך ארוך והעבודה מתבצעת בשקיפות ושיתוף פעולה מלא וכולם מרוויחים.
לדיירים: תכננו בצורה חכמה ונכונה, תבינו מה הצרכים ותישארו פרקטיים. תשקיעו את הכסף במה שחשוב ואל תשתוללו. גם לא צריך לשדרג בהכרח את מה כל שהקבלן נותן, היום הסטנדרט שניתן הוא מספיק גבוה".
"בית בקיבוץ" מנהלת כיום מעל 20 פרויקטים עם כ-1000 דיירים, מעוטף עזה והנגב ועד הצפון. "דבר אחד בטוח, שהקיבוצים חייבים בצו השעה להיערך לקליטה וגידול האוכלוסייה ולא רק בהיבט של פיתוח שכונות חדשות".
