מאת עו"ד גד שטילמן ואריאל רוט
תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה שהתקבל לאחרונה, הוא אחד התיקונים המשמעותיים בשנים האחרונות בתחום התכנון והבנייה בישראל. מטרתו להרחיב את היצע יחידות הדיור בישראל באמצעות פיצול חוקי של יחידות דיור צמודות קרקע, ובכך לתת מענה למצוקת הדיור ההולכת ומחריפה.
תיקון 155 יכול לסייע למשפחה המורחבת להסדרה חוקים של בתים דו- משפחתיים וזאת בנוסף לזכות לפצל מגרשים מנחלות. עם זאת, מדובר בהליך מורכב הדורש ליווי מקצועי והיכרות מעמיקה עם החוק, הרגולציה ומדיניות רמ"י.
החוק קובע כי תוספת יחידות מגורים מכח התיקון יכול להתבצע באזורי הנגב והגליל ללא מגבלת יחידות דיור הקיימת לישוב*.
במרכז הארץ, ישובים שמיצו את כל פוטנציאל יחידות הדיור של הישוב לא יוכלו ליהנות מתוספת יחידות לפי תיקון 155. יחד עם זאת, ככל ולמושב במרכז הארץ אין עדיין תכנית לבית שלישי ומבחינת מספר היחידות הקיימות נותר לישוב עודף תכנוני הניתן למימוש, נראה כי הועדה המקומית לא תוכל להתנגד לבקשות פרטניות לפיצול יחידות מגורים הן לבתים בנחלות והם לבתים במשקי העזר וה"הרחבות".
יובהר כי לכל ישוב כפרי קיימת מגבלה למספר בתי המגורים המותרים לבניה בתכנית המתאר הארצית (תמ"א 35). רוב המושבים במרכז הארץ לא סיימו תכנית מתאר המאפשרת בניית בית שלישי בנחלות. למושבים אלה קיים בדרך כלל עודף תכנוני של יחידות דיור הניתן לניצול בפיצול של יחידות מגורים. אולם העודף התכנוני אינו בלתי מוגבל, הוא יוענק רק למי שיזדרז וינצל אותו בבחינת "כל הקודם זוכה".
התיקון לחוק מייצר תמריצים רבים:
ניתן להגדיל את שטחי הבניה של הבית הקיים ב – 45 מ"ר עבור היחידה הנוספת גם אם מדובר בתוספת העולה על השטח המירבי המותר בתכנית המתאר, זאת, גם אם תכנית המתאר קובעת כי כל תוספת בניה מהווה "סטייה נכרת" אסורה. מדובר בהטבה משמעותית המאפשרת בין היתר למי שחרג בשטח ביתו להכשיר את הבניה "בבקשה להקלה" תוך תשלום היטל השבחה מופחת.
לחילופין, במקום הוספת שטח לבית המגורים ניתן להפוך "שטחי שירות" קיימים ל"שטח עיקרי" עד 60 מ"ר ליחידת המגורים המפוצלת. כך למשל ניתן להפוך מחסן דירתי, חדר כביסה, מרתף וחניות מקורת והמסומנות כ"שטח שירות" – לחדרי מגורים סטנדרטיים חוקיים כחלק מהדירה המפוצלת הנוספת.
יחד עם זאת קיימות מגבלות שיש לעמוד בהם על מנת לממש את הזכות לפיצול בית המגורים:
- בית המגורים שפיצולו מתבקש חייב להיות גדול מ 120 מ"ר.
- שטח יחידת הדיור הנוספת שתפוצל מבית המגורים לא תפחת מ – 45 מ"ר.
- ניתן להשכיר את הדירה הנוספת או לאפשר לקרוב משפחה לגור בה, אך לא ניתן למכור את היחידה המפוצלת בנפרד מבית המגורים העיקרי.
- לא ניתן לעשות שימוש שאינו "מגורים" ביחידת המגורים המפוצלת.
- כרגע, בקשה להקלה לפיצול יח"ד ניתן להגיש לוועדה המקומית עד יום 1.6.2025. יחד עם זאת צפוי שהמועד יוארך בצווים שיוציא שר הפנים.
התיקון מעניק הקלות כלכליות משמעותיות, באופן שעבור פיצול יחידה קיימת ללא תוספת שטח לבית המגורים, היטל ההשבחה הופחת ל-34% בלבד, ובפיצול הכולל תוספת שטח שיעור ההיטל עומד על 50%. מדובר בהנחה משמעותית ביותר. לעניין זה יובהר כי היטל השבחה מחושב לפי מחצית עליית שווי הקרקע במימוש הזכות הנוספת, כך שהנחה של 50% מורידה את סכום ההיטל לרבע סכום.
עם זאת, התיקון אינו חף מקשיים; רשות מקרקעי ישראל, האחראית על ניהול קרקעות המדינה, נוקטת גישה שמרנית בנוגע לפיצול יחידות מגורים מנחלות שלא עברו הליכי היוון בתשלום "דמי רכישה". נכון למועד כתיבת מאמר זה טרם נקבעו נהלים ליישום התיקון ועל כן לא ברור יחסה של רשות מקרקעי ישראל למימוש זכות זו הקבועה בחוק, בעיקר לזכות להשכרה של היחידות הנוספות שיווצרו בתחום חלקת המגורים. לעומת הנחלות, נראה בעליל כי אין כל מניעה, מבחינת רמ"י, לפצל יחידות מגורים במשקי עזר, בבית מגורים, ובהרחבות.
ככל ורמ"י "תיישר קו" עם הוראות החוק, לכאורה בעל נחלה לפצל כל אחד מבתי המגורים שבנחלתו. כך התיקון יכול לסייע הן למשפחה המורחבת להסדרה חוקים של בתים דו- משפחתיים וזאת בנוסף לזכות לפצל מגרשים מנחלות.
עם זאת, מדובר בהליך מורכב הדורש ליווי מקצועי והיכרות מעמיקה עם החוק, הרגולציה ומדיניות רמ"י. אנו ממליצים לכל בעלי הבתים במושבים להזדרז ולנצל את ההטבה שבתיקון 155 בהגשה זריזה של בקשת פיצול הואיל וקיים ספק אם התיקון יוארך לאחר יוני 2025 וכן קיים חשש שהעודף התכנוני במושבים במרכז הארץ ינוצל בתוכניות שיקבלו תוקף לבית שלישי, או על ידי בעלי הבתים הראשונים שיבקשו לפצל את בתי מגוריהם.
עוד יוער כי משרדנו פנה לרמ"י ולכל מהנדסי ועדות התכנון במגזר החקלאי בבקשה לקבל עמדתם והבהרותיהם באשר לאופן יישום התיקון בפיצול יחידות דיור בישובים שבתחום שיפוטם, אולם טרם התקבלו תשובות רשמיות.
*לוח 2 של תמ"א 35. ** לפי תיקון 1ב' לתמ"א 35
