המלצתי לממשלה: חוכר חקלאי יקבל, בנוסף לשווי המחוברים אותם השקיע מכיסו (כגון: עצי פרי, חממות, מערכות השקיה וכד'), גם 10% משווי הקרקע לאחר שינויי יעודה * מהלך כזה יהיה מבוקר, יצמצם את הפגיעה חסרת התוחלת בשטחים חקלאיים, ויעשה תוך הידברות עם החקלאים
10% שהם 100% הפתרון למשבר הדיור: בקיץ 2011 גדשו עשרות אלפי צעירים את רחובות הערים במחאה על מצוקת הנדל"ן. שמונה שנים אחרי ונדמה שמצבם של הצעירים רק הורע. הממשלה לא מצליחה לעמוד ביעדי הבניה והמחירים רק עלו מאז.
מקורו של משבר הנדל"ן בעובדה שרוב הקרקע הזמינה לבניה מוחזקת בהסכמי שכירות וחכירה בידי המושבים והקיבוצים, אלא שבשנת 2001 ביטל בית המשפט הגבוה לצדק את החלטה 727 שנתנה תמריץ למושבים והקיבוצים בעת שינויי יעוד הקרקע מיעוד "חקלאי" ליעוד "מגורים". כל עוד ניתן התמריץ, המושבים והקיבוצים לא רק שלא התנגדו לשינויי היעוד, אלא ייזמו בעצמם תכניות לשינויי יעוד לבניה רוויה.
כזכור, התמריץ על פי החלטה 727 היה 27% משווי הקרקע לאחר שינויי יעודה, או ש-27% מהקרקע לאחר שינויי יעודה שנותרה בידי המושב/קיבוץ. בג"צ קבע, כי ההטבה האמורה גבוהה ובלתי סבירה ועל כן ביטל את ההחלטה.
במצב האמור יכלה המדינה לקבוע החלטה המקנה אחוז נמוך יותר למושבים ולקיבוצים, למשל: 17% או אפילו 10%. ניתן להניח כי פיצוי בערך נמוך של 10% משווי הקרקע לאחר שינויי יעודה היה עובר את מבחן בג"צ, שכן פיצויי שכזה "סביר" ומביא לידי ביטוי את העובדה שהקיבוצים, המושבים, בעלי הנחלות והחוכרים הפרטיים, מחזיקים בקרקע לפרנסתם והם השביחו אותה ושמרו עליה קרוב למאה שנות התיישבות. פיצויי בשיעור של 10% בגין אובדן פרנסה ואובדן השקעה והשבחה הינו פיצויי ראוי, נוכח השבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ושיווקה בסכומיי עתק לקבלנים ויזמים.
אלא שרמ"י בחרה "לתרגם" את החלטת בג"צ הידועה כ"פרשת הקשת המזרחית" בקיצוניות הפוכה. היא קבעה, כי בגין אובדן מלוא הזכויות בקרקע יקבלו החוכרים החקלאיים סכום סמלי, בסך של עשרות אלפי שקלים בלבד, המהווה בד"כ "פרומילים" בודדים מהסכום בו משווקת הקרקע על ידי המדינה לקבלנים וליזמים.
"על מנת להשביע את רצון המתנגדים, אפשר שהחוק יהיה בגדר 'הוראת שעה' שתסתיים בתוך 5 שנים. אני מאמין שבתקופה זו תצליח המדינה לשווק מאות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש ובכך תשיג את כל המטרות"
זאת ועוד, רשויות המס רואות בתשלום הפיצוי כ"תמורה" המשולמת ב"מכר מרצון" ומחייבות את החקלאי הנפגע במס שבח. יש לדעת – סכומי הפיצויים המשולמים בגין שינויי יעוד, נמוכים באופן קיצוני מאלה המשולמים בעת הפקעה לצרכי כבישים (כגון הפיצוי שניתן בעת ההפקעות לכביש 6). לדעתנו המציאות האמורה אינה עומדת במושכלות יסוד של מדינה דמוקרטית, אשר אמורה לכבד את קניין הפרט ופרנסתו.
10% שהם 100% הפתרון למשבר הדיור
יש לזכור כי החקלאים הכשירו את הקרקע על חשבונם, שמרו עליה כמעט 100 שנים ועל כן, לא ניתן לומר שלא מגיע להם "משהו" עת המדינה לוקחת להם את הקרקע למטרה שאינה חקלאית.
במציאות הנכפת היום על המושבים והקיבוצים הם מתנגדים לכל יזמות המשנה – את יעוד קרקעות משבצת האגודה מיעוד חקלאי – והם נלחמים בחירוף נפש בותמ"ל ובכל רשות תכנונית אחרת הגוזלת מהם את הקרקע כנגד הפיצוי הכספי הנמוך.
המאבק הצודק של המושבים והקיבוצים כנגד השבת הקרקע הינו גורם מעכב המכביד על משבר הדיור וחבל שכך, שכן רוב השטחים צמודי הדופן לערים הינם שטחים חקלאיים, המהווים חלק מ"משבצות" של מושבים וקיבוצים – שטחים שיכלו לתת מענה אדיר לביקושים.
פיצוי לחקלאי
המלצתי לממשלה הבאה לחוקק חוק, הדומה במהותו ל"חוק כביש חוצה ישראל", הקובע את שיעור הפיצוי למטרת פתרון משבר הדיור, לפיו מושב / קיבוץ / חוכר חקלאי יקבל, בנוסף לשווי המחוברים אותם השקיע מכיסו (כגון: עצי פרי, חממות, מערכות השקיה וכד'), גם 10% משווי הקרקע לאחר שינויי יעודה.
מהלך כזה יהיה מבוקר, יצמצם את הפגיעה חסרת התוחלת בשטחים חקלאיים, ויעשה תוך הידברות עם החקלאים.
על מנת להשביע את רצון המתנגדים, אפשר שהחוק יהיה בגדר "הוראת שעה" שתסתיים בתוך 5 שנים. אני מאמין שבתקופה זו תצליח המדינה לשווק מאות אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש ובכך תשיג את כל המטרות: מתן מענה למחסור בקרקעות באזורי הביקוש, הורדת מחירי הדירות עקב הגדלה משמעותית של ההיצע, פיצוי הוגן לחקלאים שיאפשר להם לאתר מקורות פרנסה חלופיים ובעיקר שמירה מבוקרת על השטחים הפתוחים מפני פגיעה לא מידתית הרת גורל שעלולה להיות "בכיה לדורות".
* הכותב הינו בעל משרד העוסק בדיני אגודות שיתופיות ובתביעות נגד רמ"י
