שאלה: בוצע אצלנו בקיבוץ מהלך של שיוך דירות, ואנו ממתינים כעת לשלב הסופי של רישום הזכויות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
אנחנו מתלבטים אם למכור את הדירה (הישנה) ששוייכה לנו למי שרוצה להתקבל לקיבוץ, ולבנות דירה חדשה על מגרשים שיאושרו לבנייה בקיבוץ. נאמר לנו שקיימת על כך מגבלה. האמנם ?
תשובה: מהלך שיוך דירות בקיבוץ הוא "משנה מציאות". דברים שהיו מובנים מאליהם בעבר (כמו: מעברי דירות), אינם קיימים עוד.
נוצרה זכות קניינית בין החבר לבית המגורים שֶׁמְּקַבַּעַת את "דירת השיוך" של החבר, אותה הוא יכול למכור לאחר או להוריש לאחר אריכות שנותיו.
כל "העברה" או "שינוי בסטאטוס" של הזכות הזו, טעון בחינה, לצד ההחלטות הפנימיות בקיבוץ, גם במשקפי "מיסוי מקרקעין" וגם בריגולציה של רמ"י.
עו"ד ליעד סידר (לאמעי סידר רהט צידון פינק) אומר כי לפי הפרשנות המשתמעת מהחלטות רמ"י – משפחת חברים זכאית לשיוך של מגרש אחד בלבד בקיבוץ.
לדבריו, משפחת חברים ששוייך לה מגרש מגורים בקיבוץ ותבקש, בהמשך, לבנות בית מגורים חדש על מגרש מגורים אחר שישוייך לה – לא תוכל לעשות זאת, אפילו תמכור את זכויותיה במגרש ששוייך לה.
במילים אחרות, אם קיימים בקיבוץ מגרשים שמיועדים לבנייה והם טרם שוייכו – אותה משפחת חברים לא תוכל לבקש שיוקצה לה וגם לא לשייך לה מגרש שכזה, הגם שמכרה את זכויותיה ב"דירת השיוך" שהייתה לה ואפילו הקיבוץ מסכים לכך.
בחודש מאי 2020 פירסמה הנהלת רמ"י, מספר סידר, "החלטה בדבר שיוך כפול", שמספרה 4815 (שכותרתה: "ביצוע שיוך נוסף למשפחת חברים שכבר ביצעה שיוך").
לפי ההחלטה, הרשות לא רק שאינה מאשרת לשייך לחבר קיבוץ (או למשפחת חברים) שני מגרשים באותו קיבוץ, אלא גם לא תאשר לשייך לחבר קיבוץ (שכבר בוצע לו שיוך), שיוך נוסף באותו קיבוץ.
החריג שנקבע בהחלטה מתייחס רק למקרה בו עובר החבר לקיבוץ אחר, אך זאת בהתנייה: המגרש הראשון ששוייך לו, בקיבוץ המקורי, יימכר והמגרש החדש שישוייך בקיבוץ הקולט, יהיה מחוץ ל"חלקת המגורים" (זהו "מתחם המגורים" בו מצוייה כמות מוגבלת של מגרשים "מוטבים" שנהנים מהנחה בדמי ההיוון), והחבר ישלם תמורתו תשלום מלא של דמי חכירה מהוונים (דהיינו 91%, בכפוף להנחות אזורי עדיפות).
האמור, מבהיר עו"ד סידר, אינו מתייחס למקרים של ירושה. במקרה כזה, חבר הקיבוץ זכאי לרשת זכויות לגבי מגרש או מגרשים נוספים, נוסף על "דירת השיוך" בה הוא גר.
לעניין זה, ממשיך סידר, קיבוצים נוהגים לקבוע בתקנון השיוך הפנימי שלהם, כי החבר-היורש יוכל להחזיק בזכויות ב"דירת הירושה" (או בזכות למגרש) למשך פרק זמן מוגבל, שלאחריו הוא מחויב להעביר או למכור את זכויותיו במגרש לאחר שיתגורר במקום דרך קבע, כאשר רוב הקיבוצים מחייבים שזה האחרון יתקבל לחברות בקיבוץ.
סידר מותח ביקורת על הגיונה של ההחלטה המונעת מחבר קיבוץ לשפר דיור במגרש חדש (שיוקצה לו), לאחר שכבר זכה לשיוך בדירתו הישנה.
ניתן היה לדעתו למצוא דרך בה כן יאפשרו לשייך לחבר כאמור מגרש חדש, לאחר שמכר את דירתו הקודמת, וישלם תמורתו את מלוא דמי ההיוון 91%, ללא הטבה (כלכלית, ניתן להניח שהוא מכר את זכויותיו בדירתו הקודמת במחיר מלא).
יחד עם זאת, לדבריו, עדיין קיימת אפשרות שחבר שמבקש לשפר דיור וימכור את דירתו הראשונה, יוכל לרכוש מיורשים או עוזב קיבוץ זכויות במגרש ששוייך להם.
העלויות ברכישה כזו ישקפו, מן הסתם, את המחיר הריאלי של ערך הקרקע כפי שייקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון, ולא ניתן יהיה להינות מהטבות במחיר לגבי הקצאת מגרשים בחלקת המגורים או מהנחות אזורי עדיפות.
סידר מציע לקיבוצים שטרם השלימו את השיוך להבהיר לחברים שמתלבטים לגבי שיוך בית קיים או בניית בית חדש שמוטב להם לבצע את הבחירה במגרש שישוייך להם בטרם יושלם השיוך.
