האם כדאי בכלל לעשות היום שיוך דירות? איך עובדים יחסי הגומלין בין שיוך הדירות לתהליכים האחרים שעובר הקיבוץ? האם הקיבוצים נערכו או נערכים באופן אמיתי ליום שאחרי השיוך? שאלות אלה ואחרות מבקש לבחון עופר אדר, מנהל המטה לשיוך דירות של התנועה הקיבוצית לשעבר
קיבוץ געתון שבגליל המערבי היה הקיבוץ השלישי שהשלים תהליך של שיוך דירות על פי החלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל. את התהליך שהתקיים מ-2002 עד 2007 הוביל עופר אדר (65), בן וחבר געתון, וכיום מנהל הקהילה של קיבוץ יסעור -שיוך דירות בקיבוצים.
בשנים שחלפו מאז יישום השיוך בקיבוצו, עסק אדר כפרויקטור בקידום תהליכים דומים בקיבוצים רבים בעיקר בצפון הארץ, וגם כיהן כמנהל המטה לשיוך דירות של התנועה הקיבוצית.
לאחר קרוב ל-20 שנה של עיסוק בנושא, החליט אדר לבחון את תוצאות שיוך הדירות בתנועה הקיבוצית. להבדיל מאמו, ד"ר גילה אדר, שחקרה היבטים שונים של חיי הקיבוץ במסגרת המכון לחקר הקיבוץ, העדיף אדר לקרוא לעבודה שעשה "מסע לבחינת תוצאות שיוך הדירות" ולא מחקר מדעי.
במסגרת המסע המחשבתי הזה הוא נעזר בנתונים שנאספו מ-15 קיבוצים שהשלימו את תהליך השיוך.
ממצוקה כלכלית לביטחון כלכלי
מסעו של אדר נועד לענות על מספר שאלות: האם כדאי בכלל לעשות היום שיוך דירות? איך עובדים יחסי הגומלין בין שיוך הדירות לתהליכים האחרים שעובר הקיבוץ? האם הקיבוצים נערכו או נערכים באופן אמיתי ליום שאחרי השיוך?
האם הקיבוצים מבינים ששיוך הדירות הוא מהלך שינוי מהותי שיש בו סיכויים וסיכונים? הקיבוצים מבינים את משמעויות השינוי בטווח הארוך ובנו מדיניות בהתאם? איך מתמודדת הדמוקרטיה הקיבוצית עם תוצאות שיוך הדירות?
"לפני שנה וחצי" מספר אדר "קצת לפני חגיגות הבר מצווה להסכמי השיוך בגעתון שעליהם חתמו החברים ב-2007, חשבתי שזה יהיה נכון לסכם לעצמי מה קרה בגעתון ב-13 השנים האלו.
באותה תקופה השתתפתי בכנס של מנהלי נדל"ן מהקיבוצים, ושמעתי מדגן יראל, הממונה על נושא השיוך בתנועה הקיבוצית, כמה קשה לבצע היום שיוך דירות. חשבתי לעצמי שכדאי לשאול קודם כל האם השיוך הזה כדאי.
בכל הפורומים שדנים בנושא שואלים איך עושים שיוך דירות, וחשבתי שלאחר שהצטבר ניסיון בכ-50 קיבוצים שהצליחו להשלים את תהליך השיוך, צריך לשאול האם כדאי בכלל להתעסק בעניין המורכב הזה שהוא בעל השלכות כבדות משקל על חיי הקיבוץ.
לשם כך בדקתי את הנושא ב-15 קיבוצים בעלי ניסיון של לפחות חמש שנות שיוך, חלקם בגליל העליון והגליל המערבי שקיימו את השיוך הכי מוקדם, חלקם באזור עמק המעיינות, קיבוץ אחד, מגל, במרכז הארץ, ושלושה קיבוצים בעוטף עזה.
פגשתי גם בעלי תפקידים בתנועה הקיבוצית שעוסקים בנושא. את תוצאות המסע סיכמתי במצגת, שעוסקת בהיבטים השונים של הנושא".
במצגת מתאר אדר את נקודת המוצא של השיוך, שכללה מצוקה קשה עקב המשבר הכלכלי של שנות ה-90 של המאה הקודמת ותחילת שנות ה-2000, והתערערות הביטחון של החברים בקיבוץ וביכולתו לספק את צרכיהם הבסיסים ביותר.
"המטרה הראשונה והמרכזית בשיוך הדירות" הוא אומר "הייתה מתן ביטחון לחבר הקיבוץ על ידי העברת הנכס הנדל"ני לבעלותו. המחשבה הייתה שאם הקיבוץ יגיע, חס וחלילה, לכדי פירוק, לכל חבר יהיה לפחות נכס ביד שאף אחד לא יוכל לגרש אותו ממנו."
"אני מזכיר שזו הייתה תקופה שבה בנים אמרו להוריהם שהיו על ערש דווי לעזוב מיד את הקיבוץ כדי שיקבלו את דמי העזיבה. שיוך הדירות נועד לתת איזה שהוא ביטחון ואיזה שהיא ודאות לחברי הקיבוץ."
"מטרה שנייה, שהושגה בשלב השני לאחר שנעשה השינוי באורחות החיים ושיוך הדירות, הייתה קליטת הבנים שהחלו לחזור לקיבוצים".
האם לדעתך הייתה אפשרות אחרת להשיג את המטרות האלו ולא על ידי שיוך דירות?
"אני לא בטוח שבתחילת שנות ה-2000 הייתה חלופה לשיוך דירות כדי להשיג את המטרות האלו. האם היום יש חלופה כזאת? אני בטוח שכן. "
"בקיבוצים בעלי נכסים כספיים ניתן לאפשר לחברי הקיבוץ להתגורר בדירתם, ולאחר פטירתם להשאיר את הדירה בבעלות הקיבוץ ולהעביר ליורשים מענק כספי ראוי. היום גם יש לנו הרבה יותר ביטחון בקיבוץ וביכולותיו, ולכן ניתן לחשוב על פתרונות שונים".
אתה מציין במצגת שמדובר בתהליך בלתי הפיך. גם שינוי אורחות החיים הוא בלתי הפיך, אז למה אתה מייחס את זה לשיוך הדירות בלבד?
"כשנכנסים לרזולוציה העמוקה יותר רואים שיש הבדל בין שני התהליכים. את שינוי אורחות החיים אנחנו כל הזמן מתקנים. אנחנו משפרים את עניין הפנסיה, מקימים קרנות מילואים למטרות שונות, מחדדים את הסדרי העבודה."
"אנחנו כל הזמן מטפלים בזה, כי מדובר בהחלטות פנימיות שלנו. לעומת זאת, שיוך הדירות הוא תהליך בלתי הפיך בכל פרמטר שלו. אין לקיבוץ שום אפשרות לתקן אותו."
"מרגע שחבר הקיבוץ קיבל מגרש בגבולות שנקבעו, המגרש הזה כבר לא של הקיבוץ. הוא יצא מהסכם החכירה של הקיבוץ מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ועבר לבעלות החבר. הקיבוץ כבר לא יכול להיכנס למגרש הזה."
"הוא יכול להרשות לעצמו לתקן את התשתיות שנמצאות במגרש של החבר, אבל הוא לא יכול, לדוגמה, לאפשר מעבר של חברים בתוך המגרש."
"הקיבוץ חותם על הסכם העברת הנכס למשפחת החבר, וגם אם החברים הלכו לעולמם ההסכם תקף עם היורשים שלהם."
"אין אפשרות לתקן את ההסכם במעבר בין החבר ליורשיו, גם אם הקיבוץ סבור שיש בהסכם הזה משהו מוטעה".
שותף חדש להחלטות
הפגיעה במערכת קבלת ההחלטות הפנימית היא נקודה משמעותית בניתוח של עופר אדר. לדבריו, גם נושא הפנסיה נתון להחלטה סטטוטורית של רשם האגודות השיתופיות, אך בכל זאת לקיבוצים נשאר מרחב תמרון בהחלטות בנושא זה.
בנושא השיוך המצב שונה. "לאורך כל השנים הקפידו הקיבוצים על עצמאות בקבלת החלטותיהם" הוא כותב במצגת, "בניהול אורח חיים משותף ודמוקרטי, והתאמתו לצרכים המשתנים ללא התערבות חיצונית.
שיוך הדירות הכניס לחצר הקיבוץ שותף חדש, רמ"י. כך אבד חלק מהיכולת לקבל החלטות בהתאם לערכים המשותפים ולמטרות המשותפות. המשמעות היא חוסר יכולת של החברים ללמוד לעומק ולהבין את משמעות ההחלטות שהם מקבלים, והצורך להשתמש במתווכים כגון עורכי דין".
אדר מסביר שהוא אינו עורך דין ולא מומחה לקרקעות, ולכן הוא עוסק בתוצאות השיוך מהבחינה החברתית.
"אני לא יודע לנתח הסכם כזה מול הסכם אחר" הוא אומר "אבל אני יודע לבחון מה השיוך עשה לנו, בעיקר בשאלת הכנסת רמ"י למוקד קבלת ההחלטות.
אני לא מאמין שיש חבר קיבוץ שאינו עורך דין, שמבין לעומק את כל המשמעויות של חלופת האגודה, ואני גם לא בטוח שעורכי הדין מבינים את זה עד הסוף.
ההחלטות הן כל כך מורכבות ומסובכות, שהחבר הסביר שבא לשמוע הרצאה שלי על חלופת האגודה, ומקדיש לזה שעתיים בערב אחרי יום העבודה, אין שום סיכוי שהוא יבין את זה לעומק.
במצב הזה הוא צריך לקבל החלטה, כשאני מזכיר שוב שאין פה מרחב תמרון וזה תהליך בלתי הפיך. אין פה החלטה שהיא פרי פשרה מוסכמת של המערכות הפנימיות שלנו. זו החלטה סגורה שאו שאתה מקבל אותה או דוחה אותה".
אדר מציין שמהבחינה הכלכלית אין ספק שהשיוך טוב לחבר הקיבוץ. "דמי העזיבה לזוג עם מלוא הוותק, בראשית שנות ה-2000 היו כ-545,000 ₪" נכתב במצגת "היום הם 1,037,000 ₪. מחיר בית היום לפחות מיליון שקלים, והעלייה במחירי הנדל"ן תרמה לביטחון חברי הקיבוצים.
יתרונות נוספים – הבית הוא נכס נזיל שערכו עולה, ניתן למשכנו על מנת לסייע לבנים להשכיר את חלקו או להוריש. בראיה הכלכלית שיוך הדירות מחזק את הביטחון הכלכלי של החברים באופן משמעותי.
החיזוק המשמעותי בכוחה של המשפחה מציב בפני הקיבוץ שורה של אתגרים מורכבים. שיוך הדירות חיזק את הביטחון במעגל הקרוב של החבר/ה, והחליש אותו באופן מהותי במעטפת הקיבוצית הרחבה".
ערכו של הנכס
לדברי אדר, בכל הקיבוצים שאותם בחן במסגרת המסע, הנכס שעבר לבעלות החבר היה שווה יותר מדמי העזיבה, פרט לקיבוץ אחד סמוך לגדר בעוטף עזה.
כשחוזרים לימי המשבר ומשווים את ערך הנכס לדמי העזיבה, שהיו נמוכים יותר ונפרסו לפעמים ל-15 שנה, מדובר בסיפור הצלחה מבחינת חברי הקיבוץ הוותיקים שחלומם היה להוריש סכום משמעותי לילדיהם, והם פחות התייחסו להיבט הנדלנ"י של שיוך הדירות.
"הצד השני של תהליך השיוך" אומר אדר "הוא שבעצם ערערנו את החישוקים המשותפים של היכולת שלנו לתפקד כקיבוץ. אנחנו נדרשים ליצור איזון מחודש בין הכלל לפרט, ולדאוג שכוחו של הפרט לא ייחלש."
"אם לדוגמה, השכנים שלי ימכרו את הבית שלהם לאדם בעל חמישה כלבים שירוצו אצלי בחצר, הרי שאיבדתי את האינטימיות והשאלה אל מי אני יכול לפנות במצב המורכב הזה."
"תהליך השיוך גם יצר לראשונה מצב שבו היורשים של חברי הקיבוץ, הם גורם שצריך לקחת אותו בחשבון ולהתייחס אליו כאל העתיד של הקיבוץ.
"אם בקיבוץ מסוים היו במועד הקובע 120 משפחות שקיבלו יחידות דיור, ברור ש-25 שנים אחר כך יהיו 80 יורשים בתוך הקיבוץ. לנושא הזה צריך להיערך מבעוד מועד בהתייחס לעניין הקליטה לקיבוץ."
"יש שני מסלולי קליטה: האחד, בניית שכונה לנקלטים כשהקיבוץ שולט כמעט בכל הפרמטרים. השני, קליטת יורשים או קונים של בתי חברים שעזבו. המסלול הראשון יכול להקיף עשרות בנים, והשני יכול להגיע למספר נמוך יותר של כארבע-חמש משפחות בשנה וגם זה משמעותי".
האם לא קיים תנאי בשני המסלולים שהקיבוץ יקבל לחברות את מי שבא לגור בו?
"לא בכל הקיבוצים קיים התנאי הזה, בטח לא בקיבוצים הראשונים שביצעו שיוך דירות. הקיבוצים כיום למדו כמה דברים שהקיבוצים הראשונים לא חשבו עליהם."
"לדוגמה, כיום הקיבוצים אומרים ליורש שהוא חייב תוך שלוש שנים להתקבל לחברות, או למכור את הדירה לחבר קיבוץ. הראשונים לא הציבו את התנאי הזה."
"למרות שקיים כיום התנאי הזה שמעוגן בהסכם חתום, לדעתי אם אחד היורשים יחליט שהוא מוכר את הדירה למרבה במחיר ולא סופר את הקיבוץ, הרי שאם הוא ילך עם הנושא הזה לבית המשפט העליון הסיכוי שהקיבוץ יזכה בבג"ץ הוא נמוך."
"זו דעתי לא כמשפטן, אלא כמי שמעורב 20 שנה בתחום הזה. הקיבוץ צריך להבין שזה מה שמחכה לו בתחום הקליטה וביחסיו עם החברים, ולחשוב איך הוא צריך לנהל את זה בצורה הטובה ביותר".
בחירת אסטרטגיית השינוי – שיוך דירות
אדר מציין שקיים מנעד של פתרונות, לקונפליקט בין הפרט והכלל בקיבוצים ששייכו דירות. הוא גם מעיר שהפתרונות הללו נוצרו תוך כדי תנועה, ולא כחשיבה אסטרטגית לטווח ארוך כפי שנדרש בתהליך הזה שאינו הפיך.
לדבריו, יש שני פתרונות קצה בסרגל מימוש השיוך. "יש קיבוץ שאומר: 'ייקוב הדין את ההר'. אני, דה פקטו, מנהל את העניין הזה. כולם ימכרו דרכי, ישכירו דרכי, ואני אדאג להם הכי טוב שאפשר. זה סוג של 'הלאמת השיוך'."
"בקצה השני יש קיבוץ שאומר: 'חופש הפרט מעל הכל'. הדבר החשוב ביותר הוא הקניין הפרטי של כל משפחה ועליו נשמור מכל משמר. לדעתי, כל קיבוץ שנמצא לקראת התהליך או בשלביו הראשונים, צריך לשאול את עצמו איפה הוא רוצה להיות בתוך המנעד הזה, ולנהל את אסטרטגיית השיוך בהתאם למקום שבו בחר להיות."
"לאחר שבחר את אסטרטגיית השינוי, הקיבוץ צריך לבנות את התקנונים בהתאם להחלטתו, ולמנות צוות שיוך שיפעל לאורך שנים.
זה נושא שדורש התמחות והתמקצעות, ולא יכול להיות שכל שנתיים יתחלף מנהל קהילה והוא יטפל בהיבטי השיוך".
האם אין סכנה שהצוות הזה יישחק מול לחצי החברים שירצו למקסם את רווחי הנדל"ן שלהם?
"כולנו בני אדם, והכל יכול לקרות. מניסיון שלי בפרויקטים שבהם טיפלתי מול יורשים, אני חושב שצוות מקצועי שגם בונה מערכת יחסים טובה עם חברי הקיבוץ ויורשיהם, יכול להגיע לשיתוף פעולה איתם."
"זה לא קל. פגשתי משפחות רבות של יורשים, חלקן משפחות מפורקות, חלקן משפחות מאוחדות, חלקן נזקקו לכסף מיד, חלקן ביקשו לא לממש את הנכס בגלל סכסוכים פנימיים ביניהם."
"צריך לדבר עם היורשים. צריך להכיר אותם. להתייחס אליהם. בחלק מהקיבוצים התייחסו במשך שנים רבות ליורשים כאל יריבים. הגישה צריכה להיות הפוכה."
"הם הבנים שלנו והשותפים שלנו. אם אנחנו מבינים שהם העתיד שלנו אז צריך להתייחס אליהם ככה, למרות שתמיד יכולים להיות מקרים שיורשים לא יתחשבו בטובת הקיבוץ ויגררו אותנו לבתי משפט. צריך לצמצם את המקרים האלו, ולשאוף לזה שהם יהיו המיעוט ולא הרוב".
מתנגדי השינוי באורחות החיים טענו שהקיבוץ המתחדש נועד לבני קיבוץ מבוססים כלכלית בלבד.
במצגת מציין אדר שהשיוך שהופך את בתי הקיבוץ לסחירים מקטין את יכולת הקיבוץ לבחור את האנשים החיים בשטחו באופן משמעותי, גם בשל השכרת הדירות על ידי החברים לתקופות ארוכות או לתקופות קצרות, ובעצם עלול להביא לג'נטריפיקציה – הפיכת הקיבוצים ליישובים בעלי אופי שונה.
הפירוש המדויק יותר לג'נטריפיקציה הוא מעבר של אנשים מבוססים לשכונות חלשות, והעלאת מחירי הדיור שגורמת לדחיקה של התושבים הוותיקים. תהליך כזה מתרחש כיום ביפו. האם אתה חושש שתהליך כזה יקרה גם בקיבוצים, אני שואל את אדר.
"אני חושב שזה בהחלט עלול לקרות" הוא אומר "ובעניין הזה יש שונות בין הקיבוצים. אין לי ספק שקיבוצי המרכז יותר חשופים לתהליך הזה מאשר קיבוצי קו הגדר בפריפריה."
"אנחנו כבר מתחלים לראות בקיבוצים מסוימים קושי בקליטת בנים ואחרים בגלל ההצלחה שלנו, שמתבטאת בעליית מחירי הקרקע ועליית דמי הקליטה כי ערך המשק שלנו עלה מאוד."
"אם הנקלטים צריכים לשלם עבור יחידת השתתפות בהתאם לערך המשק שלנו, ולמשק לפני 20 שנה היה הון שלילי והיום יש לו הון חיובי של עשרות ולפעמים מאות מיליוני שקלים, הרי שבמו ידינו יצרנו גדר בעייתית".
בהמלצות הוועדה שהקימה רמ"י לבחינת חלופת האגודה נאמר שהקיבוצים יהפכו ליישובים קהילתיים. האם הם טועים?
"אני לא יודע. אני חושב ששיוך הדירות הציב בפנינו הרבה אתגרים שלא חשבנו עליהם קודם, והרבה סכנות להמשך קיומו של הקיבוץ. לכן צריך לנהל אותו באופן מקצועי, ולקבל החלטה מה אנחנו רוצים להיות."
"אם קיבוץ יחליט שהוא רוצה להישאר קיבוץ, וישמור על זה ברמה האסטרטגית לאורך שנים, יש סיכוי שהוא יצליח לממש את ההחלטה שלו ולא יהפוך ליישוב קהילתי".
מה אתה מצפה שהקיבוצים יעשו עם העבודה שהכנת בנושא שיוך הדירות?
"אני מצפה שבסופו של יום כל קיבוץ יעשה, בכוחות עצמו או יחד איתי, חשיבה אסטרטגית של מה הוא רוצה להיות, ואיך הוא רוצה לנהל את השיוך בדרך הנכונה, כדי שהשיוך לא יפרק אותו מבפנים. המצגת נועדה להרחיב את היריעה, וללמד מהם היתרונות והחסרונות בשיוך הדירות".
שיוך דירות בקיבוצים | תמונה: אלבום פרטי
