חמש משפחות שרכשו בתים ביד מרדכי הגישו תביעה כנגד החברה שניהלה את הפרויקט ונגד הקבלן שביצע את הבניה. על מי הטיל בית המשפט את האחריות ומדוע חשוב לתת לקבלן הזדמנות לתקן?
חמש משפחות שרכשו בתים במסגרת מיזם בנייה של 26 יחידות דיור ביד מרדכי הגישו תביעה בבית משפט השלום בבאר שבע כנגד החברה שניהלה את הפרויקט (נקרא לה: חברת הניהול), ואת הקבלן אשר ביצע בפועל את הבניה. באמצעות הפרקליטים יצחק קארו ומוטי מלכא תבעו המשפחות (נקרא להם – התובעים) פיצויים בשל העיכוב במסירת הבתים, ליקויי הבניה, ועגמת הנפש שנגרמה להם.
הבנייה בוצעה בהתאם למערכת הסכמית מורכבת שכללה שלושה חוזים: הסכם ניהול ותכנון בין הקיבוץ לחברת הניהול; הסכם משולש בין הקיבוץ, חברת הניהול, וכל אחת ממשפחות התובעים; הסכם לרכישת שירותי בניה, בין כל משפחה (בנפרד) לבין הקיבוץ והקבלן. מכוח ההסכם המשולש הוקמה מִנהלת, ובה נציגי התובעים והמשתכנים הנוספים, נציג הקיבוץ ונציג חברת הניהול ששימש מנהל המיזם.
וזו הייתה חלוקת התפקידים לפי ההסכמים:
חברת הניהול – נטלה על עצמה, כלפי התובעים ושאר המשתכנים, אחריות בלעדית לניהול הפרויקט, התכנון והפיקוח עליו ולכל הפעולות שיבוצעו בידי נותני השירותים השונים בבנייה.
הקיבוץ – נטל על עצמו אחריות לביצוע עבודות הפיתוח והתשתיות הציבוריות בלבד. בהסכמים נקבע שהוא פטור מכל אחריות אחרת לכל שירותי הניהול, עבודות הבניה, הבדק, ליקויי הבניה בבתי המגורים.
הקבלן – התחייב לבנות ולמסור את הבתים בתוך 14 חודשים, אך המסירות בפועל היו בעיכוב של 11.5- 17 חודשים.
בניית בית חלומות הסתיימה במפח נפש
בית משפט השלום בבאר שבע מצא כי לפי ההסכם המשולש יש לחברת הניהול אחריות וחבות כלפי התובעים, לגבי איכות הבניה, הליקויים בעבודות, וגם לגבי האיחורים במסירה. השופט יורם ברוזה אמר שחברת הניהול הייתה אחראית לוודא שהקבלן מסיים את העבודה בזמן וכי התיקונים הנדרשים בוצעו. משנמצאו ליקויים בבנייה, פסק בית המשפט, בהתאם לחוות דעת מומחה הנדסי, כי הפיצוי שתקבל כל משפחה יהיה בהתאם לעלות תיקון ליקויי הבנייה שנמצאו בביתה. מדובר בסכומים שנעו בין 20,000 ל-69,000 שקלים למשפחה.
השופט הסכים עם התובעים כי יש לפצות אותם בגין עוגמת נפש. "מדובר במיזם של בניית בית חלומות שהסתיים במפח נפש" בשל ליקויי הבניה והאיחור הרב במסירה. הוא פסק לכל משפחה פיצוי בעד עוגמת הנפש שסבלה בשיעור של 10,000 שקלים ועוד 10 אחוזים מגובה הליקויים שנפסקו לאותה משפחה.
התוצאה בבית משפט השלום הייתה שחברת הניהול חויבה, מכוח אחריותה לפי ההסכם המשולש, לשלם לתובעים את מלוא הפיצויים עבור ליקויי הבניה ועוגמת נפש. נפסק שחובתה לשלם את הפיצויים היא "ביחד ולחוד" עם הקבלן. המשמעות היא שהתובעים יכלו להיפרע מחברת הניהול במלוא סכום הפיצוי גם אם הקבלן לא ישלם להם דבר. לגבי מערכת היחסים שבין חברת הניהול והקבלן, נקבע שאחריות חברת הניהול לליקויים היא 15 אחוזים והקבלן 85 אחוזים. אשר לקיבוץ, הוא הופטר מאחריות כלפי התובעים בכל הנוגע לבנייה, כי כך נקבע בהסכמים שבין הצדדים.
מי אחראי לכשלים בפרויקט?
חברת הניהול ערערה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע. באמצעות עורכי הדין אלישע כהן וליאל דאי, היא כפרה בכך שהפכה ל"אחראי על" כלפי התובעים לכל מעשה או מחדל של הקבלן, לכל עיכוב במסירה וליקויי בניה, באופן שיש נגדה עילת תביעה ישירה לפיצוי. לטענתה, לא היה מקום "להשית עליה אחריות מוחלטת" לכל כֶּשֶׁל בפרויקט, שנגרם בשל מחדלי הקבלן. עניין זה, תאר בית המשפט המחוזי בדונו בערעור, "הפך לאקוטי עת הקבלן יצא מהתמונה בשטח בזמן אמת, ולאחר-מכן במהלך המשפט, באופן שהטיל ספק ביכולת התובעים להיפרע ממנו".
בהמשך, בערעור, הקבלן התייצב לדיון, וביקש באמצעות עו"ד דרור אשכנזי, להפחית את החיובים שהוטלו עליו.
השופטים בערעור: אריאל ואגו, אלון אינפלד וגאולה לוין, פסקו שאין להתערב בפסק הדין שניתן למעט עניין מהותי אחד, שמקורו בשאלה: "האם נתנו התובעים לקבלן 'הזדמנות נאותה' לתקן את ליקויי הבנייה קודם שהגישו את תביעתם. לפי "חוק המכר דירות", יש לתת לקבלן "הזדמנות נאותה" לתיקון ליקויי הבנייה, ועליו לתקנם "תוך זמן סביר". השופטים הסבירו שניתן להגיש תביעה לפיצויים בעד ליקויי בנייה רק כאשר הקבלן לא ניצל את ההזדמנות לתיקון הליקויים ואיבד בכך את זכותו לתקן אותם בעצמו.
חברת הניהול שחוייבה למעשה בפיצויים בשל מחדלי הקבלן אמרה שאומנם מערכת היחסים של מיזם הבנייה בקיבוץ אינו זהה למערכת היחסים הרגילה שבה אדם רוכש דירה מקבלן, אך כאן החילו הצדדים בהסכמה את הוראות חוק המכר על היחסים ביניהם, ובכלל זה את נושא הבדק והתיקונים ומתן האפשרות לקבלן לתקן ליקויים בבנייה.
אי מתן ההזדמנות לקבלן לבצע תיקונים, אמרו השופטים, עלול להביא לשלילת הזכות לפיצוי כספי בגין עלות התיקון. לחלופין, תיתכן הפחתה של הפיצוי בהיקף של כשליש מעלות התיקון, שכן לו ניתנה לקבלן המקורי הזדמנות לתקן הוא היה עושה זאת בעלות נמוכה יותר משמעותית מהמחיר הנגבה בידי קבלן חיצוני, שכן אין צורך לגלם בעלות התיקון את רכיב הרווח של קבלן חיצוני (קבוצות העבודה וגורמי הפיקוח כבר קיימים בשטח הפרויקט ממילא, וההוצאות שלו קטנות יותר).
מהראיות שהובאו בבית משפט השלום, מצאו השופטים כי שאלה זו לא נדונה ולא הוכרעה (ככל הנראה, מאחר שהקבלן "נטש את ההליך" שם). הם אמרו שהמומחה ההנדסי שהתייחס לליקויים קבע כי לו היו התיקונים מבוצעים בידי הקבלן עצמו, בפיקוח חברת הניהול, היה אומדן התיקון נמוך בכדי 30 אחוזים. פסיקת סכומי הפיצוי, בידי בית משפט השלום, הם הסבירו, נעשתה בהתאם לתרחיש של תיקון באמצעות "קבלן חיצוני", בתוספת אותם 30 אחוזים.
על התובעים היה להוכיח כיצד ומתי נתנה לקבלן הזדמנות לתקן את התיקונים ומאחר שעניין זה לא נדון ולא הוכח, פסקו שופטי הערעור להפחית שיעור של 30 אחוזים מהפיצוי שנפסק בעד הליקויים, ולעדכן בהתאם את הפיצוי שנפסק בעד עוגמת נפש שנגזר משווי עלות תיקון התיקונים.
