והבטחת מגוריו של הבן הגר בנחלה
אחת השאלות הגדולות עימם מתמודדים בעלי הנחלות וילדיהם: כיצד יבטיח הבן המבקש לבנות את ביתו בנחלה את זכותו לרשת את המשק החקלאי כ"בן ממשיך", או לפחות לקבל זכות קניין מלאה במגרש שיפוצל מהנחלה עליו נבנה ביתו. בשאלה זו מתלבטים גם הורים המעוניינים לתת לאחד מילדיהם התחייבות שתעניק לו "שקט נפשי" להשקיע בבניית ביתו.
למעשה קיימות מספר אפשרויות שלכל אחת מהן חסרונות משלה, אותן נסקור להלן:
הצוואה וחסרונה;
חסרונה של צוואה, הוא בכך שכל עוד המוריש חי הצוואה מהווה רק "הצהרת כוונות". צוואה הופכת מ"הצהרת כוונות" למסמך מחייב רק במות המוריש ולאחר מתן "צו קיום" המאשר את כשרותה. מאחר וצוואה ניתנת לשינוי באופן חד צדדי על ידי ההורים וכל צוואה מבטלת את קודמותיה. ההורים יכולים, ללא ידיעתו של "הבן", לקבוע בצוואה חדשה, בן אחר שיירש את המשק או לשנות את תנאי הענקת הזכות בנחלה.
ישנן עילות המאפשרות לאחים לתקוף את כשרות הצוואה לאחר פטירת ההורים וטרם מתן צו לקיומה, בטענות כדוגמת: חוסר כשרות ההורים, השפעה בלתי הוגנת של הבן על הוריו בעריכת הצוואה וכיוצ”ב.
לעיתים שינויים בצוואת ההורים יכול ויהיו מבחינתם מזעריים אבל מבחינת הבן הם עלולים להיות "קריטיים". כך למשל, אם הבן היורש את המשק מחויב בצוואה חדשה לפצות את אחיו לפי ערכה הריאלי ואין לו את הממון הדרוש לכך. או שהבן היורש את הנחלה חייב על פי הצוואה לפצל מגרש/ים עם זכויות בניה לאחיו.
המסקנה המתגבשת מן האמור היא ש"הבן" המצפה להיות "הממשיך" לא יכול להיות סמוך ובטוח שהוא יירש את הנחלה מכוח צוואה שנערכה בחיי ההורים והובאה לידיעתו.
הקושי במינוי 'בן ממשיך';
מינוי "בן ממשיך" באגודה חקלאית וקבלת אישור מהאגודה שהבן התקבל לחברות אינה מספקת על מנת שאותו הבן יהיה היורש היחידי של המשק. הפרוצדורה המקובלת במושבים למינוי בן ממשיך והמעוגנת בתקנות רשם האגודות השיתופיות מביאה לתוצאה שהבן הממשיך מתקבל לחברות באגודה אולם הזכויות בנחלה נותרות בידי הוריו. אם המינוי כ"בן ממשיך" לא הסתיים באישורה של הסוכנות היהודית עוד בחיי ההורים ודווח לרשות מקרקעי ישראל (לפי הוראת אגף 55) אזי לא יהיה די באישורה של האגודה כדי שאותו הבן יקבל את הזכויות במשק לאחר פטירת הוריו.
הקושי לקבל את אישור הסוכנות היהודית נובע מהעובדה שהסוכנות אינה מאשרת בנים ממשיכים במושבים שאינם חתומים עימה על חוזה המשבצת. היום, רוב רובם של המושבים עברו לחוזה משבצת "דו צדדי" ואין להם "חוזה משולש". היינו "הסוכנות" אינה צד לחוזה של האגודה מול רמ"י ועל כן המנגנון של מינוי הבן "כבן ממשיך" שיקבל את הנחלה בפטירת הוריו – לא קיים.
העברה ללא תמורה של הנחלה בחיי ההורים
הדרך היחידה ליצור וודאות בהעברת המשק לבן היא העברת מלוא הזכויות בנחלה על שמו של הבן עוד בחיי ההורים, כך, שלמעשה, הבן לא יירש את הנחלה מהוריו במותם מכוח צוואה ולא יקבלה כ"בן ממשיך" אלא יהיה, כבר בחיי הוריו, בעל הנחלה.
יצוין שעריכת הסכם בחיי ההורים לפיו ההורים מתחייבים להעניק לבן הממשיך את הנחלה לאחר פטירתם הוא הסכם בעייתי נוכח הוראות סעיף 8 לחוק הירושה הקובע כי הסכם בו אדם מתחייב להוריש – בטל. לפיכך העברת הנחלה חייבת להיות מנוסחת באופן היוצר התחייבות להעברה בחיי ההורים.
במקרים בהם ההורים מסכימים להיפרד מנחלתם ולהעביר את הזכויות בה לאחד מילדיהם רצוי לערוך הסכם מפורט בו מובטח להורים זכות המגורים וזכויות נוספות, כגון: ליהנות מ"פירות" הנחלה, החובה של הבן לדאוג לכלכלת הוריו, בריאותם וסיעודם, איסור על מכירתה וכד'.
החיסרון של העברה בחיים של הנחלה בשלמותה היא שעם העברת הנחלה ההורים מאבדים את הנכס העיקרי שלהם והם לא יכולים להתחרט ולהחזיר את הנכס לעצמם אלא במקרים נדירים ביותר. במציאות זו ההורים לא יכולים למכור את הנחלה ולא כל חלק ממנה במקרים בהם הם רוצים לעבור לדיור מוגן. כמובן שהם לא לא יכולים להוריש זכויות לבניית בתים ופיצולם לאחיו של הבן שקיבל את הנחלה.
אם הבן מתחייב לפצות את אחיו כתנאי לקבלת הנחלה, התחייבות שכזו יוצרת בעיות מס מורכבות ביותר וחובה להתייעץ עם עורכי דין שזה תחום מומחיותם.
פיצול מגרש מנחלה והעברתו לבן במתנה;
פיצול מגרש בחיי ההורים והקנייתו לבן, מאפשר לבן לרשום את הזכויות במגרש על שמו ברשות מקרקעי ישראל ואף לקבל משכנתה (על המגרש בלבד) לבניית ביתו. יתרת הנחלה נותרת של הורים והם שומרים באופן האמור על זכותם למכור את הנחלה המפוצלת ו/או להעניקה ליתר ילדיהם בצוואה.
הקושי באפשרות זו היא העלות הגבוהה הנדרשת מרמ” כדמי היוון והיטלי ההשבחה הנגבים על ידי המועצות האזוריות. הסכומים המצטברים לא תמיד נמצאים בהישג ידם של הבנים שנאלצים לשאת גם בעלות בניית ביתם על המגרש המפוצל.
הקניית מגרש במתנה שיפוצל בעתיד;
נוכח קשיי מימון ניתן להגיע להבנות לפיהם הבן יקבל עוד בחיי ההורים זכות למגרש עליו יבנה את ביתו אולם להשהות את הפיצול התכנוני והקנייני מול רמ”י לעתיד.
מבחינה משפטית חתימת הסכם בין ההורים לבן לפיו הבן מקבל במתנה מגרש בחיי ההורים תוך הגדרת שטחו של המגרש, זכויות הבניה שבו וצרוף תשריט המתאר את מיקומו של המגרש בתוך הנחלה, מהווה מבחינה משפטית הסכם מחייב ביחסים שבין ההורים לבן גם אם ביצועו של הפיצול נדחה לעתיד. הדחייה יכול ותהא אף לאחר פטירת ההורים, אולם הקניית הזכות במגרש, מתן חזקה, יפויי כח בלתי חוזר רישום משכון לטובת הבן מהווים בטוחה של ממש לבן מבלי שיהא עליו לשאת באופן מיידי בעלות הפיצול לרמ”י ולועדה המקומית לתכנון ובניה.
הסכם מתנה שכזה פטור ממס שבח והעלות היחידה שיש לשלמה מס רכישה בשווי שני אחוז משווי מגרש בשטח של כחצי דונם.
אנו ממליצים על פתרון זה כמוצא של פשרה בין כל האפשרויות האחרות. שכן פתרון זה מבטיח לבן ולבת זוגו כי המגרש עליו יבנו את ביתם יישאר שלהם ללא יכולת של ההורים והאחים לתקוף את המתנה, וכן, אפשרות זו משאירה בידי ההורים את הגמישות להחליט בעתיד כיצד לחלק את יתרת הנחלה בין יתר ילדיהם – ואף להעניק את היתרה לאותו הבן ללא צורך במימון הפיצול.
