הסכם מכר בוצע בניגוד לחוק ההתיישבות ובוטל לאחר 25 שנים בשל היותו בלתי חוקי. הרוכשים שנדרשו להתפנות קיבלו החזר עבור התמורה ששילמו ועבור השקעתם במקרקעין
חוק ההתיישבות, במסגרת הסכם המשבצת, אגודת מושב בית הלל (להלן: "האגודה"), כברת רשות, העניקה רשות שימוש בשטחי הנחלות לבעלי הנחלות, חברי האגודה. בשנת 1992 נחתם הסכם בין הורי התובע, שהינם ברי הרשות והמחזיקים בנחלה במושב בית הלל לבין הנתבעים, לפיו הורי התובע מכרו לנתבעים את זכויותיהם בחלק מהנחלה (להלן: "המקרקעין" או "הנחלה"). בהתאם להוראות ההסכם, הנתבעים קיבלו את החזקה במקרקעין, לרבות מלוא זכויות המים הצמודות למשק, ונהגו בו מנהג בעלים. הצדדים פעלו בהתאם להוראות ההסכם במשך כ-25 שנים, עד למועד הגשת תביעה זו.
התובע קיבל מכתב התראה בגין הפרת חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע חקלאית ובמים) תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההתיישבות") ביחס למקרקעין. הפרת חוק ההתיישבות עלולה להביא להפקעת זכויות התובע במקרקעין, אם לא יפעל לפינוי הנתבעים. משכך, התובע הגיש תביעה לפינוי וסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין, בטענה שזכויות בר הרשות בנחלה במושב הן שלו וכי לטענתו, לנתבעים אין כל זכויות במקרקעין נוכח העובדה כי מעולם לא קיבלו אישור כלשהו מאת נותני הזכות וכי הנתבעים תפסו חזקה במקרקעין ללא רשות התובע וללא הסכמתו.
עמדת האגודה היא שהרשות שנתנה לתובע לחזקה ושימוש בנחלה מיועדת לעיבוד שלו בלבד והרשות לא ניתנת להעברה ללא רשות, מראש ובכתב, של רשות מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית. האגודה הודיעה שלא נתנה לתובע או להוריו, הסכמה לאפשר לנתבעים, שאינם חברי האגודה, להחזיק או לעשות שימוש במקרקעין.
הנתבעים טענו כי רכשו את הזכויות במקרקעין מהורי התובע בשנת 1992, שהיו בעלי הזכויות בנחלה בטרם העברתה לתובע, כאשר העסקה בוצעה בידיעה מלאה של התובע – אשר חתם על כתב אישור – לפיו קרא את הסכם המכר והסכים לתוכנו. כן טענו, כי מאז הם נוהגים מנהג בעלים במקרקעין בידיעתם המלאה של התובע והוריו. הנתבעים אף הגישו תביעה שכנגד נגד התובע והוריו, בגין השבת הסכום ששולם עבור רכישת המקרקעין ולקבלת פיצוי בגין שווי המקרקעין, מטע פקאנים פעיל.
עמדת האגודה
עמדת האגודה היא שהרשות שנתנה לתובע לחזקה ושימוש בנחלה מיועדת לעיבוד שלו בלבד והרשות לא ניתנת להעברה ללא רשות, מראש ובכתב, של רשות מקרקעי ישראל והסוכנות היהודית. האגודה הודיעה שלא נתנה לתובע או להוריו, הסכמה לאפשר לנתבעים, שאינם חברי האגודה, להחזיק או לעשות שימוש במקרקעין.
הלכה למעשה, הוראות חוק ההתיישבות אינן מאפשרות את קיום ההסכם. חוק ההתיישבות קובע באופן מפורש וברור, איסור על העברה או הקנייה של כל זכות שיש למחזיק בקרקע או בחלק ממנה. על כן, נקבע כי ההסכם הוא הסכם בלתי חוקי בעצם כריתתו ובבחינת תוכנו. משכך, דינו של ההסכם – בטלות, בהתאם לסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים").
על פי הוראת סעיף 21 לחוק החוזים, קמה חובת השבה הדדית לאחר ביטול ההסכם מחמת היותו בלתי חוקי. הנתבעים השיבו את החזקה במקרקעין לידי האגודה ובכך מילאו חובתם להשיב את מה שקיבלו על פי ההסכם. לאור האמור, נפסק כי על התובע והוריו להשיב את מלוא התמורה ששולמה להם מכוח ההסכם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום, דהיינו מועד חתימת ההסכם ועד מועד התשלום בפועל, בסך של 347,827 ש"ח. הנתבעים הוכיחו כי התובע חתם על כתב אישור לפיו התובע נטל על עצמו בעת העברת הזכויות בנחלה אליו, את ההתחייבויות המוטלות על המוכרים (הוריו) בהסכם ועל כן, בית המשפט קבע כי מעת העברת הזכויות בנחלה על שמו של התובע, יש לראות בתובע כצד להסכם והוא נושא בהתחייבויות המוכרים בהסכם. הנתבעים עתרו בתביעה שכנגד לפיצוי בגין שווי המקרקעין, מטע פקאנים פעיל, בסכום כולל של 576,403 ש"ח, עבור 19 דונם מטע, בהתבסס על חוות דעת שמאי מקרקעין שהעריכה את שווי המטע וההכנסות הצפויות ממנו.
בית המשפט סבר כי לא עומדת לנתבעים הזכות לפיצויים בגין אובדן ההכנסות והרווחים הצפויים מהמטע, שהרי עסקינן בחוזה פסול לא חוקי, ועל כן משאין מדובר בחוזה חוקי אין זכאות לפיצויים בגין אובדן ההכנסות. אולם, נקבע כי לנתבעים עומדת הזכות לפיצויים בגין השבחת המקרקעין, מכוח סעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הקובע כי בעל מקרקעין איננו זכאי להשאיר את המחוברים מבלי לשלם עבורם. במקרה דנן, המקרקעין הנטועים מטע פקאנים חזרו לידי האגודה, בעלת זכות השימוש במקרקעין, בה התובע חבר והמקרקעין הושבו לתובע שביקש להמשיך לקיים את המטע. לאור המתואר, נקבע כי לנתבעים קמה הזכות לקבל לידם את שווי השקעתם במחוברים או את שווי המחוברים בעת הפינוי בסך של 285,000 ש"ח.
לסיום, נפסק כי התובע והוריו, יחד ולחוד, ישלמו לנתבעים סכום כספי בסך של 347,827 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, עבור התמורה ששילמו עבור המקרקעין – וסכום כספי של 285,000 ₪, בגין השקעתם במקרקעין בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.
הכותבת עו"ד מיכל בוסל הינה מנהלת אגף קרקעות ואגודות שיתופיות בתנועת המושבים
