מה הוא המוטיב בהרחבה קהילתית? העוול בהחלטות רמ"י – ועדות קבלה. עתודות קרקע בישובים כפתרון למצוקת דיור. ניסיון השתמטות של תושבים מתשלומים לישוב. הרחבות בישובים – עדכונים וסוגיות שעל הפרק, הרחבות במושבים נוסח 2020
הרחבות במושבים נוסח 2020: עו"ד עופר שרם, ממשרד עו"ד אבידע, אילן ושרם, המתמחים באגודות שיתופיות והרחבות קהילתיות, יבהיר עדכונים וסוגיות חדשות על נושא הרחבות במושבים. בישובים שאינם מוגדרים כיישוביי נגב וגליל לא קיימת הדרישה לקבל הסכמה של "ועדת הקבלה", לצורך הקצאת מקרקעין לאדם או העברת זכויות במקרקעין – וקיימת התעלמות מצד רמ"י מרצון הישוב בעניין זה. האגודות הקהילתיות שפעילות כיום ברוב הישובים ברחבי הארץ מרכזות את הפעילות הקהילתית. לו היו מאפשרים לכל ישוב לפתח 100 מגרשי מגורים נוספים, היו מוקמים כ-30,000 יחידות דיור באזור המרכז. רמ"י היו גובים כ-3 מיליארד שקל עבור דמי ההיוון.
מה הוא המוטיב בהרחבה קהילתית?
"המדיניות שעמדה בבסיס ההרחבות הקהילתיות בישובים הוסברה על ידי רשות מקרקעי ישראל כבר בשנת 1996 (ה"פ 342/96, לוי נ' בארותיים), ועיקרה הוא:
"קרקע זו הייתה בחזקתו ובשימושו של המושב עד לביצוע ההקצאה והיא נגרעת מהמושב עקב שינוי היעוד וביצוע ההרחבה. ללא החלטת המושב, לא הייתה תוכנית ההרחבה יוצאת לפועל. יתירה מזו הפרויקט כולו נעשה ביוזמת המושב, תכנון ופיקוח המקרקעין ככל ההוצאות הנוספות הכרוכות בביצוע ההרחבה אינן על חשבון המנהל.
ד. …צורת התיישבות מיוחדת זו של האגודות החקלאיות השיתופיות היא הנותנת לאגודה סמכויות לשמירת אופי המושב, בין היתר, באמצעות פיקוח על הבניה הנעשית בו, קבלת חברים חדשים, וכו'.
ה. הרחבת המושב למגורים מיועדת לכך כי משיושלמו הליכי ההרחבה והמגרשים יבנו ויאוכלסו, יהפכו לחלק אינטגראלי מהמושב. המתיישבים החדשים יהיו עם התיישבותם במקום חלק מקהילת המושב, וייהנו מהשירותים המוניציפאליים והציבוריים של המושב…".
עו"ד שרם: "הצערת הישוב והקהילתיות שבאה לידי ביטוי בחברותם של בעלי הנכסים בישוב (כולל חברי האגודה החקלאית), הם ליבו הפועם של הישוב ונדבך מרכזי בשמירה על אופיו, ועיבוי הפעילות והחיות בו. לפיכך, נודעה משמעות מרכזית להליכי הקליטה ולבחינת התאמת הנקלטים להרחבות בישובים, שעתידים להיות הדור הבא בישוב. זה היה הבסיס והמיצג שהוצג לישובים ושלפיו הסכימו תב"ע וגריעת חלק ממשבצת האגודה עבור מגרשי הרחבה, והסתמכות הישוב על כך שתהייה ועדת קבלה גם בעתיד.
על פי הוראות רמ"י, האגודות מנועות מלגבות כספים בעלמא ממתיישבים חדשים בהרחבה (למעט הוצאות פיתוח ציבורי לתשתיות צמודות, שמאושרות על ידי בקר רמ"י). הפניית מומלצים מטעם האגודות למגרשי ההרחבה (לאחר בחינת מועמדים והתאמתם לאורחות הישוב וצביונו) היו התמריץ העיקרי מבחינת הישובים לביצוע הרחבות למגורים, במגרשים שנגרעו ממשבצת הישוב וממכסת הקרקע שהוקצתה לכל בעל נחלה."
העוול בהחלטות רמ"י – ועדות קבלה
"בשנת 2011 התקבל תיקון מס' 8 לפקודת האגודות השיתופיות (אגו"ש), שקבע כי הקצאת מקרקעין "בישוב קהילתי" שבו פועלת ועדת קבלה, תעשה רק לאחר אישורה של ועדת הקבלה.
על פי תיקון 8 לפקודת האגו"ש, הוגדר "ישוב קהילתי" כישוב בנגב ובגליל שסווג על ידי רשם האגו"ש כישוב קהילתי כפרי או כאגודה להתיישבות קהילתית, או הרחבה של קיבוץ, מושב עובדים של מושב שיתופי של מושב עובדים או של כפר שיתופי המאוגדת כאגודה שיתופית, שרשם האגו"ש סיווג אותה כישוב קהילתי כפרי או כאגודה שיתופית להתיישבות קהילתית, ושמספר יחידות הדיור בו (כולל ההרחבה) אינו עולה על 400 יחידות דיור.
רשם האגודות השיתופיות קבע לאחרונה (בעניין לבון) כי ישוב שסווג "ככפר שיתופי" ניתן לסווגו גם "כישוב קהילתי כפרי", וזאת על מנת שתהייה בידי האגודה האפשרות להקצות מקרקעין לפי סע' 6 ב' לפקודת האגו"ש, שתוקן בתיקון מס' 8 לפקודת האגו"ש. התיקון הוחל גם על ישובים ביהודה ושומרון, מכוח צו אלוף.
במסגרת תיקון 8 לפקודת האגו"ש, נקבע שביישובי הנגב והגליל הקצאת מקרקעין והעברת זכויות במקרקעין תעשה , בעיקרון, לאחר קבלת אישורה של ועדת הקבלה האזורית שקיימת בה גם נציגות של הישוב, אולם היא אינה ועדת קבלה לאגודה של הישוב. ראוי לציין כי קיומה של ועדת קבלה אזורית אינו מונע קיומה של ועדת קבלה על ידי האגודה למי שרוצה להתקבל כחבר באגודה להתיישבות קהילתית.
בנובמבר 2017 ניתן פסק דינו של בית המשפט עליון בעניין קיבוץ שריד (אגו"ש מתיישבי שריד נ' משעלי ואח', ע"א 2853/16) שקבע שמתיישבים בהרחבה, גם אם אינם חברים באגודה הקהילתית, חייבים בתשלום מסי חבר. פסקי דין מאוחרים יותר של בית המשפט העליון ושל רשם האגודות השיתופיות, חיזקו את הקביעה גם לגבי מתיישבים שאין להם הסכם תושבות עם האגודה, בהיותם צורכים שירותים ציבוריים ממנה
על פי פרשנות שניתנה לתיקון 8 לפקודת האגו"ש (על דרך של "הסדר שלילי"), בישובים שאינם מוגדרים כיישוביי נגב וגליל לא קיימת הדרישה לקבל הסכמה של "ועדת הקבלה" לצורך הקצאת מקרקעין לאדם או העברת זכויות במקרקעין, וקיימת התעלמות מצד רמ"י מרצון הישוב בעניין זה.
ההבדל בין ועדות הקבלה ביישוביי הנגב והגליל שמס' יחידות הדיור בהן הוא עד 400 לבין הישובים האחרים הוא שבמקרה הראשון, הסכמת ועדת הקבלה האזורית היא תנאי להקצאת מקרקעין והעברת זכויות לאדם במגרש מגורים, ובמקרה השני מתעלמת רשות מקרקעי ישראל מהחלטות הישובים באמצעות ועדות הקבלה ומאפשרת שיווק או העברת זכויות מבלי להתחשב בעמדת הישוב.
בהחלטת הנהלת רמ"י 3212 נקבע כי מועמד שהופנה למגרש בהרחבה בפטור ממכרז ולא השלים את תשלומי הפיתוח והקליטה באגודה עד ליוני 2012 איבד את זכותו להיות מופנה למגרש בהרחבה של הישוב בפטור ממכרז, והמגרש אמור להיות משווק במכרז פומבי על ידי רשות מקרקעי ישראל (ולא להיות משווק למועמד מטעם בעל הנחלה או האגודה).
וכך, מומלץ של מי מבעלי הנחלות שהופנה למגרש קהילתי ושעד 2012 לא עלה בידו לשלם את דמי ההיוון לרמ"י והוצאות הפיתוח מסיבות כלכליות או משפחתיות, איבד את זכותו להיות מופנה למגרש, למרות שהמשבצת הקרקעית של מתחם ההרחבה נגרעה גם ממכסת הנחלה של מי שהפנה את המומלץ (בד"כ הוריו) וחרף פגיעה בעקרון השוויון בין החברים בעלי הנחלות.
וכך, אגודות שמומלצי החברים לא סיימו את הליכי הקליטה למגרשי המגורים עד 2012 וכאלו שלא השלימו את הרחבת הישוב עד לאותו המועד, מנועים מלקיים ועדת קבלה לבחינת התאמה של נקלטים למגרשי ההרחבה, כתנאי להעברת זכויות במקרקעין במגרשים, ואלו אמורים להיות משווקים במכרז פומבי על ידי רשות מקרקעי ישראל, ללא הליכי קליטה והתאמה לישובים.
מאחר ולא יתכן כי האגודות תוותרנה על שטח שבמשבצת מבלי לתהייה להן "תועלת" מהוויתור שיתבטא בהקצאת המגרשים למי תקבע האגודה (הגם שהתשלום לרמ"י הוא תשלום מלא בגובה 91% מערך הקרקע, כמו שמשלמים עבור הקצאת קרקע פנויה ולא תפוסה) נמנעים הישובים מלבצע הרחבות קהילתיות.
לכאורה, קיים חריג לכלל שלא איפשר שיווק מגרשי מגורים בפטור ממכרז למומלצים מטעם חברי האגודה. החלטה 1445 (כיום סע' 8.3.2 לקובץ החלטות הרשות), מתירה המרת נחלה פנויה (באגודות שיש בהן נחלות לא מאוישות) ל – 3 מגרשי מגורים, אולם על פי תנאי ההחלטה, מתחמי הרחבה שתוכננו בישובים ושלא הופנו אליהם מועמדים עד 2012, לא יכולים להיות חלק מהמגרשים המומרים, כך שלא ניתן להפנות אליהם מועמדים בפטור ממכרז על פי החלטת הישוב, וחבר שמומלץ מטעמו לא סיים את הדרוש לצורף הפנייתו למגרש מגורים עד לאותו המועד לא יוכל ליהנות מהפנייה למגרש מגורים במתחם ההרחבה שקיים גם תמורת המרת נחלה פנויה.
עתודות קרקע בישובים כפתרון למצוקת דיור
במרכז הארץ (בין גדרה לחדרה) קיימים כ-300 ישובים המחזיקים במשבצת קרקעית שרובה חקלאית, על פי הוראות חוזה משבצת שבין האגודה לבין רמ"י.
מתן "תמריץ" לאגודות "לשחרר" קרקע שהם בעלי זכויות בה (גם מבחינה משפטית וגם מבחינה פיסית) לטובת שינוי יעוד הקרקע למגרשי מגורים בשטח של בין 0.5 דונם ל-0.3 דונם, יכול לשחרר מאות יחידות דיור שישווקו לזוגות צעירים, להכניס לקופת המדינה כסף רב מדמי היוון מבלי שהמדינה משקיעה כסף כלל, וכאשר התשתיות הציבוריות בקרקע משולמות על ידי המשתכנים.
לצורכי המחשה, לו היו מאפשרים לכל ישוב לפתח 100 מגרשי מגורים, היו מוקמים כ-30,000 יחידות דיור באזור המרכז בקרקע שהיא קרקע תפוסה כחלק מהמשבצת. דמי ההיוון שיגבה רמ"י עבור כל מגרש (בהערכה מינימאלית) הוא כ-1,000,000 ₪ במרכז הארץ (ואף למעלה מכך), ועבור 30,000 יח"ד הייתה גבייה של שלושה מיליארד שקל!
"הטבות" (בדמות אפשרות להפנות מומלצים למגרשים בהרחבה) לבעלי נחלות בישובים המוותרים על מכסת קרקע שהם מחזיקים עפ"י דין לטובת יצירת מגרשי הרחבה מבלי לקבל פיצוי ושהמדינה אינה משקיעה כספים בפיתוח המגרשים אלא מקבלת דמי היוון עבורם בגובה 91% מערך המגרש, הן סדין אדום וההתנגדות לכך, לעיתים אינה מוסברת ואינה מובנת".
ניסיון השתמטות של תושבים מתשלומים לישוב
"קיימת חשיבות לקיומה של אגודה להתיישבות קהילתית ביישובי הנגב והגליל (עד 400 יח"ד) וביו"ש (מכוח צו אלוף הפיקוד) לצורך הפעלתה של ועדת קבלה אזורית. מבלי לגרוע, ועדות קבלה בישובים שאינם בנגב ובגליל קושרות את חברי האגודות במערכת הסכמים המחייבת את בעל הזכויות במגרש המגורים לקבל את אישור ועדת הקבלה בהעברת זכויות במגרשי מגורים כתנאי להעברת הזכויות.
ועדים מקומיים הם "רשות מקומית". סמכויותיהם מואצלות להם על ידי המועצה האזורית והם בעצם זרועה הארוכה של המועצה האזורית. ועדים מקומיים מוגבלים הן מבחינת פעילתם והן מבחינת האפשרות לגבות כספים.
האגודות הקהילתיות שפעילות כיום בישובים ברחבי הארץ מרכזות את הפעילות הקהילתית. בניית תקציב האגודה הקהילתית נוסף על תקציב הועד מקומי ותמיכות של המועצה – והינו עבור פעילות קהילתית, עד לגובה התקציב שנדרש על מנת לממן את פעילות הישוב וצרכיו.
לדוגמא: בשנת 2010 ניסה תושב בישוב גלילי להימנע מתשלום מסי קהילה לאגודה הקהילתית. תחילה ביקש לפרוש מחברות באגודה הקהילתית על מנת שהחלטותיה בדבר מסי חבר לא יחולו עליו, ובהמשך טען להיעדר סמכות של האגודה הקהילתית לבצע עבודות מוניציפאליות. בין יתר טענותיו הייתה גם טענה שהאגודה הקהילתית אינה מוסמכת לגבות כספים מתושבי הישוב לשם גינון בישוב, בהיות הגינון "פעולה מוניציפאלית" שיוחדה לוועד המקומי או למעצה האזורית.
למרבה הצער, התפשטות השמועה גרמה לכיסי התנגדות בישובים שונים בארץ לתשלום מסי קהילה, שאיימו לגרור תושבים נוספים אחריהם, ותביעות של מתיישבים בהרחבות בישובים שונים ברחבי הארץ נדונו בבית משפט במחוזות שונים.
עד סוף 2017, היו בעניין זה פסקי דין סותרים של בתי המשפט, ובנובמבר 2017 ניתן פסק דינו של בית המשפט עליון בעניין קיבוץ שריד (אגו"ש מתיישבי שריד נ' משעלי ואח', ע"א 2853/16) שקבע שמתיישבים בהרחבה, גם אם אינם חברים באגודה הקהילתית, חייבים בתשלום מסי חבר.
פסקי דין מאוחרים יותר של בית המשפט העליון ושל רשם האגודות השיתופיות חיזקו את הקביעה גם לגבי מתיישבים שאין להם הסכם תושבות עם האגודה, בהיותם צורכים שירותים ציבוריים ממנה (טובין ציבוריים שאינם ניתנים להפרדה). הגדיל רשם האגודות השיתופיות לקבוע בעניין טל אל נ' אזרך (ת"ב 2624/27/2016), כי תושב סרבן מחויב מסי קהילה לשלם גם עבור הבריכה, למרות שעל פניו ניתן להפריד את השירות הזה מסל השירותים האחרים שמאפשר הישוב לתושביו, בהיעדר הגיון להושיב שומר בכניסה עבור מספר קטן של תושבים סרבנים על מנת למנוע מהם כניסה לבריכה.
"בחלוף כ-10 שנים מתחילתה של התופעה ואין ספור הליכים בבתי המשפט השונים ובבג"צ, נראה שנסתם הגולל על אפשרות ההשתמטות של תושב בהרחבה של הישוב מלהתחמק מתשלום מסי קהילה, גם אם אינו חבר באגודה הקהילתית, גם אם הוא מצהיר שאינו צורך או מעוניין בשירותים שניתנים על ידי האגודה וגם אם אינו מחזיק בהסכם תושבות עם האגודה הקהילתית (או החקלאית)."
הרחבות במושבים נוסח 2020- סוף לאיוש נחלות פנויות במושבים
הרחבות במושבים נוסח 2020
