הדרך אל הטַאבּוּ

שואל חבר קיבוץ: שילמתי לרמ"י את הסכום שקבעו לי ובידי הסכמי חכירה למשך 99 שנים. האם המגרש שלי רשום בטַאבּוּ? 

המרשם של הזכויות בקרקעות בארץ מצוי באחריות הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין אשר במשרד המשפטים. הרשות מפעילה את "לשכת רישום המקרקעין" שאחראית על ניהול "פנקסי המקרקעין". בלשכה זו נרשמות פעולות ועסקאות שבוצעו במקרקעין ובהן: מכר, חכירה, ירושות, משכנתאות ועוד. הכינוי השגור ללשכת הרישום הוא "טַאבּוּ" (כך בוטאה בערבית המילה הטורקית טאפו, שמה של לשכת הרישום בתקופת השלטון העות'מני). 

ההליך המורכב של "שיוך" בקיבוץ מסתיים בעת שחברי הקיבוץ חותמים על חוזי חכירה עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). חוזים אלה, אותם אמורים לקבל החברים, לאחר שהסדירו את התשלומים המתחייבים מהליך השיוך, מסדירים את היחסים החוזיים בין החבר (בית האב) לבין רמ"י ביחס למגרש המגורים (הבנוי או שניתן לבנות עליו). 

חכירה לדורות 

עו"ד ליעד סידר (נשיץ, ברנדס, אמיר ושות') מסביר שחתימת חוזה חכירה הופכת את החבר לחוכר לדורות של מגרש המגורים אך אינה הופכת את המגרש לרשום בטַאבּוּ. 

רישום המגרשים ולאחר מכן רישום זכויות החכירה של החברים במגרשים בטאבו הן פעולות פרוצדורליות שמחייבות ביצוע מספר הליכים שבאחריות הקיבוץ לבצע, כאשר בשלב האחרון, כדי לבצע את הרישום בטאבו, החבר נדרש לחתום בעצמו (או באמצעות יפוי כוח שהוא נתן) על שטרי העברת זכות החכירה אליו.  

כדי להביא את הזכויות למצב של רישום בטאבו, יש לבצע, בין היתר, רישום החלקה של הקיבוץ כולו ב"טאבו", רישום החלוקה למגרשים (תתי חלקות) על פי תוכנית לצורכי רישום כדי שניתן יהיה לרשום אותם בשם החברים, רישום הזכויות על שם החברים בחלקות שדורש גם הבאת אישורים על תשלומי כל המיסים, כולל היטל השבחה. 

מורכבות נוספת, מציין עו"ד סידר, היא במקרה בו קיים מגרש שעליו בית משותף (מספר יחידות דיור), ואז יש צורך גם לבצע הליך של רישום בית משותף באותה חלקה ורישום כל תת חלקה בבית המשותף על שם משפחת החברים שזכאית לאותה יחידה. 

התהליך, משלב חתימת הסכם החכירה ועד הרישום בטאבו, אורך שנים ארוכות והקיבוץ הוא שעוסק בכך יחד עם יועציו. 

במקרים רבים מבוצעות בעת הרישום בטאבו פעולות נוספות כמו רישום הערת אזהרה להבטחת זכויות הקיבוץ בהתאם להחלטות השיוך. אם החבר קיבל הלוואה מובטחת במשכנתא – יש גם לרשום משכנתא לטובת הבנק על הזכויות. 

ויש אור בקצה המנהרה, מספר עו"ד סידר: מספר קיבוצים שהשלימו את הליך השיוך וחתימת חוזי חכירה עם חברים, לפני שנים רבות, הצליחו להשלים את רישום את זכויות החברים בטאבו. עם סבלנות ונחישות – זה אפשרי.

התחייבות הקיבוץ, התחייבות רמ"י 

בחוזה חלקת המגורים שחותם הקיבוץ מול רמ"י, כחלק ממימוש הליך השיוך, הקיבוץ מתחייב "לעשות את כל הדרוש לרישומה של חלקת המגורים בחלוקה על פי המגרשים בלשכת רישום המקרקעין. כל ההוצאות שידרשו לביצוע הרישום, הכנת המפות לצורכי רישום, איחוד וחלוקה, ותשלום האגרות הקשורות בכך, יחולו על הקיבוץ ו/או על חברי הקיבוץ וישולמו על ידיהם". רמ"י מצידה מתחייבת לחתום על כל המסמכים לצורך רישום התוכנית בלשכת רישום המקרקעין ועל כל מסמך הדרוש לצורך רישום זכויות משפחת החברים בלשכת הרישום.  

עו"ד סידר מוסיף כי רישום הזכויות בטאבו אינו משנה את מהות הזכויות עצמן שהוקנו לחבר. הזכויות הן חכירה לדורות לפני הרישום ולאחריו ולפי אותם תנאים. הרישום בטאבו – משמעו בעיקר ביכולת של צדדים שלישיים להסתמך על הרישום, ביכולת לרשום הערות אזהרה (זהו הסדר ייחודי אך ורק לזכויות שרשומות בטאבו וברישום שעבודים בטאבו ולא ברשם המשכונות. כמובן שרישום זה מייצר תנאים נוחים יותר לביצוע עסקאות מול צדדים שלישיים ואולם אין כל מניעה לבצע עסקאות כאלה גם ללא הרישום בטאבו, כולל קבלת הלוואות מובטחות בהתחייבות לרישום משכנתא מרמ"י.

סיכונים וחשיפות

על שיתוף חברי קיבוץ בתוכנם של מסמכים שמובאים לדיון בהנהלות הקיבוץ

חברי קיבוץ מלינים כי נמנע מהם לקבל עותק שלם מחוות דעת שיש בידי הקיבוץ לעניין היטל ההשבחה הנוגע לביתם. חוות הדעת נוגעת גם לשורת בתים אחרת והקיבוץ משיב שתהיה בכך פגיעה בפרטיותם של החברים האחרים, ולכן מאפשר לחבר לעיין בחוות הדעת רק במשרדי הקיבוץ. החבר יכול לקבל מידע או לרשום לעצמו רק נתונים שנוגעים לו. מה דעת המדור על כך? 

עו"ד גיל דגן (שלמה כהן ושות') מסכים עם גישת הקיבוץ ואומר שחוות דעת מקצועית היא כלי שמאפשר לנושאי המשרה לשקול את מירב השיקולים של ההשלכות האפשריות, בעת קבלת החלטה (למשל: היבטים של מס או משפט). חוות הדעת מטבעה כוללת לעיתים גם סקירת סיכונים וחשיפות לקיבוץ ולכן יש מקרים שלא מתאים לחשוף אותה לידיעת כלל הציבור. האפשרות לעיין במשרדי המזכירות, רק בחלק הנוגע לחבר בחוות הדעת, נראה כמו איזון ראוי. 

ועוד שאלה: בפרוטוקול ועד ההנהלה שהופץ לחברים נרשם כי הוצגה לחברי הוועד טבלת הוצאות מסוימת וגם חוות דעת משפטית, שמאית או אחרת, לפיה קיבל הוועד את החלטתו. המסמכים אינם חלק מהפרוטוקול שהופץ. חברים שואלים את המדור האם הם יכולים לדרוש את הצגת המסמכים לחברים