בשנים האחרונות מקדמים מושבים רבים ברחבי הארץ תכניות מתאר כוללניות או מפורטות, בעיקר במטרה ליישם את תיקון 1ב' לתמ"א 35, המאפשר הוספת יחידת מגורים שלישית בנחלות. ואולם, מניסיוננו המקצועי, ראייה המצמצמת את תכנית המתאר לנושא יחידת המגורים השלישית בלבד – מחמיצה את מהותה האמיתית של התכנית ואת הפוטנציאל האדיר הגלום בה.
תכנית מתאר למושב אינה עוסקת רק בזכויות בנייה בתוך חלקת המגורים. מדובר למעשה ב"תכנית אב" חדשה לכל היישוב: דרכים, שטחים ציבוריים, מבני ציבור, גבולות הנחלות, שטחי האגודה, שימושים מסחריים ותעסוקתיים, הגדרת שינוי פל"ח, הסדרת חריגות היסטוריות, ולעיתים אף תיקון טעויות תכנוניות בנות עשרות שנים. במילים אחרות – זוהי הזדמנות נדירה, ולעיתים חד־פעמית, לבצע התאמות ותיקונים ברמה היישובית והפרטנית כאחד.
ברמה היישובית – הזדמנות לתכנון מחודש של המושב
כאשר מושב מקדם תכנית מתאר חדשה, ניתן ואף ראוי לבחון מחדש את מבנה היישוב כולו. כך למשל, ניתן לתכנן כבישים היקפיים נוספים, להרחיב דרכים קיימות ולהסדיר צמתים בעייתיים גם אם הדבר כרוך בעתיד בהליכי הפקעה מורכבים.
פעמים רבות הדרכים במושבים תוכננו לפני עשרות שנים, בתקופה שבה מספר כלי הרכב היה קטן משמעותית, ולא נלקחו בחשבון צורכי בטיחות, תנועה, חניה ורכב חירום. תכנית מתאר היא הזדמנות להסדיר את הנושא לדורות הבאים. נוסף, ניתן להגדיל זכויות בנייה במבני ציבור ובשטחים ציבוריים. כיום מבינים יותר ויותר מושבים כי שטחים ביעוד "מבני ציבור" אינם חייבים להיות מבנים "מתים" המשרתים צורך קהילתי בלבד, אלא יכולים לשלב גם שימושים מניבי הכנסה – מסחר, שירותים, משרדים, קליניקות, בתי קפה, מסעדות, ואף שימושים תיירותיים מוגבלים. שילוב כזה עשוי לייצר מקור הכנסה משמעותי לאגודה ולחזק את עצמאותו הכלכלית של המושב.
גם שטחי האגודה החקלאית יכולים לעיתים לקבל ייעודים נוספים של תעסוקה, מלאכה, אחסנה או שימושים משלימים אחרים, באופן שייצר הכנסות עתידיות ליישוב ויסייע בהתמודדות עם השינויים הכלכליים העוברים על המרחב הכפרי.
ברמה הפרטנית – כל בעל נחלה חייב לבדוק את התכנית
לצד ההיבטים הציבוריים, תכנית מתאר היא גם הזדמנות קריטית לכל בעל נחלה לבחון מחדש את מצבו הקנייני והתכנוני.
במושבים רבים קיימים פערים בין המצב הפיזי בשטח לבין המצב התכנוני הרשמי. לעיתים הבתים נבנו במשך השנים על בסיס מדידות ישנות, מפות לא מדויקות, הבנות בין השכנים או גבולות היסטוריים שמעולם לא עודכנו במפות הגוש והחלקה.
אחד הנושאים החשובים ביותר הוא פריסת השטח "צהוב" – כלומר "חלקת המגורים", המסומנת בדרך כלל בתכניות כ"אזור מגורים ביישוב כפרי". בעלי נחלות רבים אינם בודקים האם שטח זה אכן "עוטף" – בתכנית החדשה – את בתי המגורים הקיימים או את אלה שהם מתכננים לבנות בעתיד תוך התחשבות ובהחלטות רמ"י הקובעת כי היוון יתבצע בשטח של 2.5 דונם.
כך למשל, במושב שתכניתו אושרה לאחרונה, נאלץ משרדנו להגיש התנגדות לתכנית בשם אחד החברים לאחר שהתברר לו כי בית מגורים שנבנה לפני שנים רבות מוקם בטעות בתוך השטח החקלאי שבחלקה א' של נחלתו. ההתנגדות שהוגשה התקבלה, בתמיכת ועד המושב.
במושב אחר בו לנחלות מסויימות היתה חזית כפולה משני צדדים היה צורך להגיש התנגדות על מנת לחלק את השטח הצהוב בין שתי החזיתות ולמקסם בכל את ניצול "חלקת המגורים".
גבולות נחלות – בעיה נפוצה שמתגלה מאוחר מדי
במושבים רבים קיימות חריגות הדדיות בין נחלות: גדרות שנבנו לאורך שנים במיקום שונה מהמפה הרשמית, בתים הקרובים מדי לגבול, מבנים החודרים לשטח שכן, דרכי כניסה לנחלה אחת העוברים בחזית נחלה שכנה.
לעיתים מדובר במצב פיזי המקובל על כל הצדדים במשך שנים רבות, אך מבחינה תכנונית ורישומית – הוא אינו מוסדר.
תכנית המתאר היא הזדמנות נדירה להסדיר את הגבולות מחדש בהתאם למצב הקיים בפועל ובהסכמות השכנים. אולם בעלי נחלות רבים אינם מודעים לכך, ואינם בודקים את התכנית "בשבע עיניים", ורק בשלב מאוחר יותר – כאשר המושב מכין תצ"ר (תכנית לצרכי רישום) – מתגלה כי הגבולות החדשים אינם תואמים את מה שסברו במשך השנים, ולמרבה צערם, בשלב הכנת התצ"ר כבר לא ניתן לתקן.
לכן חשוב שכל בעל נחלה יבקש לעיין במפות התכנית כבר בשלבים הראשונים, יבדוק את גבולות נחלתו, את קווי הבניין, את סימון הדרכים ואת השפעת התכנית על נכסו – ולא ימתין לשלב ההתנגדויות או לשלב הרישום.
גם דרכים פנימיות ומשותפות עלולות ליצור נזק
מקרה נוסף שהגיע לאחרונה לטיפול משרדנו ממחיש היטב את החשיבות שבבדיקה פרטנית של התכנית.
באותו מושב נקבע בתכנית כי בין כל שתי נחלות תעבור דרך משותפת. אלא שבפועל, הדרך שסומנה חייבה עקירה של שדרת ברושים ותיקה בת עשרות שנים.
לטעמנו, נכון היה לאפשר, במקרה ספציפי זה, לכל אחד מהשכנים להסדיר את הכניסה לחלקת מגוריו ולשטחיו החקלאיים מתוך נחלתו שלו, מבלי להזדקק ל"דרך משותפת" היוצרת חיכוכים עתידיים.
גם כאן – מי שאינו בודק את התכנית בזמן, עלול לגלות בדיעבד כי אושרו הסדרים תכנוניים הפוגעים באופן ממשי בקניינו ובאיכות חייו.
משקי עזר ובתים מקצועיים – ההבדל שעלול להיות שווה מיליונים
תכניות מתאר מהוות גם הזדמנות להסדרת מעמדם של מגרשים שסומנו בעבר כ"בתים מקצועיים" אך בפועל הם "משקי עזר"; וכן "משקי עזר" שסומנו בעבר כ"נחלות".
בתכניות רבות סומנו משקי עזר ובתים מקצועיים באותו צבע וללא הבחנה ברורה בתקנון. אלא שמבחינת רמ"י, ההבדל בין השניים דרמטי; בית מקצועי מהוון בדרך כלל בשיעור של 91% משווי הקרקע ובעל הזכויות רשאי להוון רק 500 מ"ר מתוך החלקה. לעומת זאת, משק עזר נהנה בדרך כלל מתנאי היוון מופחתים משמעותית – פחות מ־51% – וניתן להוון שטח של עד שני דונם.
מדובר בפער כלכלי עצום העלול להגיע למאות אלפי ואף מיליוני שקלים.
גם בנושא זה משרדנו מטפל בימים אלה בהתנגדויות בשני מושבים שונים, במטרה להסדיר את אי־הבהירות הקיימת בהגדרת הזכויות של בעלי משקי העזר והתאמת הזכויות הקנייניות הרשומות ברמ"י לזכויות התכנוניות שבתכנית החדשה.
לסיכום – תכנית מתאר היא חלון הזדמנויות שלא יחזור
הטעות הנפוצה ביותר היא לחשוב שתכנית המתאר היא עניינו של המושב בלבד. בפועל, מדובר בתכנית המשפיעה באופן ישיר על כל נחלה ונחלה, על גבולותיה, על זכויות הבנייה שבה, על דרכי הגישה אליה, על אפשרויות הפיתוח העתידיות שלה ועל שווי הקניין כולו.
לכן על כל בעל נחלה לבקש לעיין בתכנית, לבדוק היטב את גבולות נחלתו בתכנית, לבחון האם קיימים פערים בין המצב בפועל לבין התכנון המוצע, ולברר האם ניתן לנצל את ההליך התכנוני כדי לשפר ולהסדיר את מצבו.
בדיקה מוקדמת – טרם פרסום ל"התנגדויות" – זהירה ומקצועית יכולה לאפשר תיקון ליקויים מהעבר, למנוע סכסוכים עתידיים, התנגדויות מיותרות, ותקלות שיהיו "בכייה לדורות".
